Пора приобретать недвижимость в Германии
Ясно, что Германия и Украина – две совершенно разные страны. Но кое-что общее у них найдется – исключительная инвестиционная привлекательность недвижимости в столицах. Немецкий Берлин, отмечают эксперты, сегодня как никогда интересен и выгоден как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения проживания.
Сегодня он является культурным, финансовым, выставочным, научным и даже шоппинг-центром Европы. Кстати, многие украинские представители сферы искусства давно облюбовали этот город в качестве второй мастерской, тем более что цены на берлинскую недвижимость вполне позволяют это сделать.
По словам Натальи Поляковой из берлинского агентства недвижимости «KENNEN GmbH», космополитическая столица Европы отличается недооцененной недвижимостью, поскольку цены на нее не поднимались в течение 10 лет. И сегодня в Берлине стоимость хорошей недвижимости составляет около 1,5 тыс. евро за кв. м, хотя можно найти и дешевле. В то время как в западной части страны, например, в Мюнхене, цены достигают 5-6 тыс. евро за кв. м, что объясняется долгим и непрерывным развитием рыночных отношений на этих территориях. В противовес этому на востоке Германии, на территории бывшей ГДР, цены могут быть гораздо ниже западных или берлинских, но и с точки зрения инвестиций эти земли не так привлекательны. Берлин же она считает перспективней многих городов Чехии, Болгарии, Венгрии, поскольку цены там низкие, что дает возможность неплохо заработать, а заодно еще и получить кусочек Европы в собственное пользование.
Риэлтор готова подтвердить свои слова цифрами: по статистике за 2006 год в Берлине было проведено 32 тыс. сделок с недвижимостью на общую сумму 14,88 млрд. евро, причем каждый четвертый покупатель был иностранцем. Правда, эксперт настаивает на выгодах покупки готовых квартир на вторичном рынке. Вкладывать деньги в строительство в Германии невыгодно, – стоимость работ высокая, в результате чего цена за квадратный метр новостройки может составить 3,5 тыс. евро. Тогда как квартира с хорошим ремонтом, новыми коммуникациями, высокими потолками, в отреставрированном доме начала ХХ века и с развитой окружающей инфраструктурой обходится в 1,5-2 тыс. евро за кв. м.
Пока что наши соотечественники только начинают выходить на этот рынок. Невысокую их активность поясняют осторожностью, отсутствием информации, новизной рынка и сложностью вывода капитала за пределы Украины.
Зато сам процесс покупки недвижимости в Германии иностранцем довольно прост. По словам директора по продаже и рекламе компании «Митропа-Юкрейн» Марии Коноваленко, ограничений на приобретение недвижимости иностранцами в Германии не существует, так что любая жилая или коммерческая недвижимость может быть приобретена любым физическим или юридическим лицом-нерезидентом. При этом вся недвижимость в Германии регистрируется в реестре собственности – Grundbuch, где указывается ее стоимость, площадь, юридические отягощения и прочие особенности.
После обращения к маклеру, участие в сделке которого является обязательным, и подбора конкретного объекта на имя покупателя оформляется документ с регистрационным номером. Вся следка купли-продажи совершается исключительно у нотариуса в присутствие обеих сторон и маклера. За свои услуги нотариус берет 1-1,5% от стоимости недвижимости, в Берлине чаще 2%.
4,5% составляют стандартный размер госпошлины на недвижимость. В зависимости от стоимости сделки и от региона страны размер вознаграждения маклеру (обычно 6%) может меняться. Так, рассказывает Наталья Полякова, за недорогую квартиру комиссионные могут вырасти и до 10%, а за дорогой объект стоимостью в пару миллионов – снизиться до 2%. Кроме того, на эти комиссионные накладывается НДС в размере 19%, так что стандартные 6% превращаются в 7,14%. Всего же при покупке объекта недвижимости покупателю приходится заплатить около 13% сверх стоимости покупки.
Стоимость ежемесячного содержания жилья зависит от квартиры. Например, двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в пятиэтажном доме обходится в 130 евро ежемесячно, а трехкомнатная площадью 90 кв. м в девятиэтажном доме - в 180 евро. Так что чем выше дом и чем меньше вокруг него территории, которая обслуживается, тем меньше придется платить за коммунальные услуги. Налога на недвижимости в Германии нет, но налог на землю платят все владельцы недвижимости. Каждый покупатель квартиры становится собственником части окружающего дом участка и части общих помещений дома – лестничных клеток, подъезда, парковки и т. д. На указанных примерах квартир налог составляет 85 и 64 евро в год соответственно.
Ипотечный кредит в Германии взять можно, но, по словам Натальи Поляковой, на покупку второго или третьего объекта. Первый же нужно покупать сразу, тем самым создавая себе в глазах немецких властей и банков положительную репутацию и кредитную историю. Условия кредитования разные и зависят от каждого конкретного случая: дохода кредитора, его статуса, кредитной истории, залога, суммы кредита. Для иностранца стоимость кредита составляет около 6% при его 50% участии.
Эксперты не отрицают некоторых сложностей при покупке немецкой недвижимости, но настаивают на ее исключительной привлекательности. В качестве одного из важнейших для украинца аргументов Мария Коноваленко приводит такой. Став владельцем недвижимости и имея на руках действительную выписку из земельной книги «Grundbuch» иностранец получает право без каких-либо дополнительных условий и документов постоянно возобновлять краткосрочную визу и пребывать в Германии до 90 дней в течении каждых 6 месяцев. В этом есть особая привлекательность немецкой недвижимости для деловых людей – можно не только зарабатывать на ней, но и контролировать свой бизнес в этой стране.
Наталья Марушенко
