После кратковременного спада уровень деловой активности пошел вверх
В предыдущем обзоре мы писали, что после перехода вторичного рынка недвижимости Киева на безналичные формы платежей, деловая активность сразу существенно снизилась
Но прошла всего неделя-другая, и участники рынка вновь активизировались. Количество звонков, заявок и просмотров заметно увеличилось. Что же касается договоров о намерениях и сделок, то их пока немного, но уже больше, чем на прошлой неделе.
Для нормальной работы рынка необходимы четкие, понятные любому человеку официальные разъяснения относительно юридических и финансовых аспектов всех возможных схем безналичной оплаты приобретаемой на вторичном рынке недвижимости. В частности, непонятны важные моменты, связанные с последовательностью этапов безналичной оплаты приобретаемой недвижимости и нотариального оформления сделок.
Нотариус, удостоверяя сделку, должен сначала убедиться в том, что деньги перечислены. При этом нет четкого понимания того, может ли нотариус начинать сделку и предлагать сторонам подписать купчую до момента перечисления средств, с тем, чтобы завершать сделку лишь после получения соответствующих банковских документов об оплате. Непонятна также технология совершения сделки в случае поэтапной оплаты приобретаемой недвижимости.
Отсюда и вопросы, с которыми участники рынка обращаются к юристам и риэлторам:
- как покупатель сможет вернуть свои деньги, которые он до начала сделки перечислил продавцу, если тот в последний момент передумал продавать недвижимость?
- как продавцу отстаивать свои права, если по вине покупателя, нотариуса или банка он не сможет получить перечисленные ему деньги?
При проведении торгов добавляются также проблемы распределения между продавцом и покупателем затрат, связанных с конвертацией, пересылкой и обналичиванием средств. Затраты эти весьма значительны. В частности, лишь за снятие наличных средств, поступивших на счет продавца в безналичной форме, приходится платить порядка 1%. И это одна из причин того, что при проведении торгов стороны нередко склоняются к схемам, основанных на внесении покупателем наличных средств непосредственно на счет продавца.
Несмотря на все эти болезненные для рынка недвижимости особенности нынешнего переходного периода, средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. И это еще раз говорит о высокой инертности рынка недвижимости. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются.
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.
| Индикаторы рынка недвижимости Киева Исходная информация в $/кв.м | 14.09.2013 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву | |||
| Без аппроксимации | 1696 | -0,2% | -0,3% |
| С использованием аппроксимации | 1700 | 0,0% | -0,2% |
| Средняя цена предложений в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1887 | +0,7% | +1,1% |
| С использованием аппроксимации | 1877 | +0,2% | +1,8% |
| Средняя цена предложений возле метро | |||
| Без аппроксимации | 2081 | -0,1% | +2,6% |
| С использованием аппроксимации | 2077 | +0,1% | +2,3% |
| Средняя цена предложений в сегменте «дешевого жилья» | |||
| Без аппроксимации | 1135 | -0,9% | -0,2% |
| С использованием аппроксимации | 1139 | 0,0% | +2,0% |
| Средняя цена предложений в сегменте «дорогого жилья» | |||
| Без аппроксимации | 2391 | +0,3% | 0,0% |
| С использованием аппроксимации | 2394 | 0,0% | -0,7% |
По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 3,2% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Днепровском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.
График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Днепровском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Днепровском районе за последние три месяца снизилась на 2,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.
Средняя цена предложений в новых домах в Днепровском районе за последние три месяца снизилась на 5,4%; за последнюю неделю выросла на 3,2%.
Средняя цена предложений возле метро в Днепровском районе за последние три месяца выросла на 0,2%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.
График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Днепровском районе в сегментах «однокомнатные квартиры» и «двухкомнатные раздельные квартиры»
- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений в Днепровском районе в сегменте «однокомнатные квартиры» за последние три месяца снизилась на 0,9%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.
Средняя цена предложений в Днепровском районе в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 3,5%; за последнюю неделю выросла на 0,2%.
График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Днепровском районе в сегментах «трехкомнатные раздельные квартиры» и «четырехкомнатные раздельные квартиры»
- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»;
Средняя цена предложений в Днепровском районе в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 5,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.
Средняя цена предложений в Днепровском районе в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры» за последние три месяца снизилась на 1,8%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.
В конце августа – начале сентября произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Вильгельма Пика (Шевченковский район, Нивки ). Общая площадь 29,9 кв.м., жилая 15,9, кухня 5,4. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Паркет-доска, кафель. Сантехника новая, столярка старая. Состояние квартиры: «не требует ремонта». Стоимость квартиры 478 225 грн (58 750$ по курсу 8,14).
Стоимость квадратного метра 15994 грн (1965$ по курсу 8,14).
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Гречко (Подольский район, Виноградарь ). Общая площадь 29,8 кв.м., жилая 15,7, кухня 6. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Ламинат, кафель. Столярка и сантехника - новые. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт».
Стоимость квартиры 410 000 грн (50 369$ по курсу 8,14). Стоимость квадратного метра 13758грн (1690$ по курсу 8,14).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Курнатовского (Днепровский район, Воскресенка ). Общая площадь 45,3 кв.м., жилая 29,7, кухня 7,5. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и обшит вагонкой. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Новая столярка. Новая сантехника. Состояние: «сделан косметический ремонт».
Стоимость квартиры 480 000грн (58 968$ по курсу 8,14). Стоимость квадратного метра 10596грн (1302$ по курсу 8,14).
Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Малиновского (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 57,1 кв.м., жилая 39,8, кухня 6,1. Комнаты смежно-раздельные. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Окна во двор. Ковролин, линолеум, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требует косметического ремонта».
Стоимость квартиры 752 950 грн (92 500$ по курсу 8,14). Стоимость квадратного метра 13187грн (1620$ по курсу 8,14).
Общая площадь приведенных выше квартир 162,1 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 2 121 175 грн (260 587$).
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net
© domik.net, 2013
Комментарии посетителей