Потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким

Сегмент торговой недвижимости в Украине остается наиболее динамичным и устойчивым к последствиям экономического спада. Об этом сообщается в обзоре компании DTZ.

Предложение

В конце 2012 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил около 1 153 560 кв.м (GLA) или 409 кв.м (GLA) на 1 000 жителей (График 10). Этот показатель учитывает все объекты торговой недвижимости в украинской столице арендной площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.

В первом полугодии 2012 года в Киеве не было выведено на рынок ни одного нового объекта торговой недвижимости. В последующих двух кварталах новое предложение в сегменте составило приблизительно 152 560 кв.м (GLA), и в городе были открыты ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ «РайON» и ТЦ «Полярный», два гипермаркета сети Novus и гипермаркет «Караван», а также ТЦ «Мега-Сити» достаточно второстепенного качества.

Ключевыми торговыми объектами, которые были открыты в регионах Украины в течение 2012 года, стали ТРЦ City Centre  в Одессе,  ТРЦ «Меганом» (фаза 1) в Симферополе, а также ТРЦ «Фабрика» (фазы 1,2) и ТЦ «Суворовский» в Херсоне.  

Хотя в 2011 году и в январе-сентябре 2012 года объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины был небольшим, этот показатель увеличился в четвертом квартале 2012 года, и предполагаем, что тенденция дальнейшего роста сохранится и в 2013 году. Торговые центры в форматах ритейл парк и аутлет центр (fashion (factory) outlet) на украинском рынке все еще не представлены.

Компания DTZ ожидает, что в 2013 году новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве потенциально может составить около 181 900 кв.м (GLA), тогда как дополнительные 365 000 кв.м (GLA) запланированы к открытию в сегменте в 2014-2015 годах. Таким образом, до конца 2015 года возможно увеличение текущего объема столичного рынка торговой недвижимости на 48%

Спрос

В 2011 году компания DTZ отмечала стабилизацию общей динамики спроса на торговые помещения по всей Украине. Крупные торговые операторы активно рассматривали возможности расширения своих сетей в стране в течение 2012 года, однако необходимо отметить некоторое ухудшение восприятия ритейлерами краткосрочного потенциала украинского рынка розничной торговли, связанное с негативной динамикой мировых рынков и политической нестабильностью в Украине накануне парламентских выборов. Ритейлеры вели себя особенно осторожно в мае-декабре 2012 года.

Киев остается наиболее привлекательным для всех ритейлеров, уже представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны. В первой половине 2011 года уровень заполняемости качественных торговых помещений вдоль центральных торговых улиц и в успешных торговых центрах в столице и других крупных городах Украины вернулся на докризисный уровень и оставался высоким в течение всего 2012 года.

В 2012 году несколько модных брендов покинули украинский рынок. Среди них, в частности, co&beauty (Melon Fashion Group), Peacocks («Маратекс»), Nine West и Vero Moda («Арго»), а также Seppälä. Торговая сеть Sela также официально приостановила свою деятельность в Украине, хотя несколько магазинов бренда оперируют в стране ресурсами локальных партнеров компании.  

С другой стороны, в 2012 году на украинский рынок вышло несколько модных брендов:

• В первом квартале 2012 года на украинский рынок вышла российская сеть универмагов одежды lady&gentleman CITY, и флагманский магазин этого бренда был открыт в ТРЦ «Караван» в Киеве.

• После того, как Peacocks покинул Украину, компания «Маратекс» вывела на рынок новый модный бренд OVS (входит в состав Gruppo Coin), и магазины этого бренда оперируют по всей стране.

• В июне 2012 года в ТРЦ Dream Town в Киеве был открыт первый в Украине магазин португальского бренда W52 Jeans.

• Торговая сеть «Арго» открыла в ТРЦ «Сити Центр» в Одессе первый в стране магазин торговой марки Piazza Italia.

• В начале 2012 года польская сеть обувных магазинов Wojas открыла свой первый в Украине магазин в Ивано-Франковске и планирует дальнейшее развитие в стране.

• В ТРЦ Ocean Plaza, который был открыт в ноябре 2012 года в Киеве, появились несколько брендов, новых для киевского рынка, а в большинстве случаев и для Украины в целом. В объекте разместился первый в столице гипермаркет real,-, который в скором времени будет переименован вследствие продажи сети Auchan . Наряду с уже представленными модными марками, торговая компания MTI объявила о своих намерениях открыть в ТРЦ Ocean Plazа магазины брендов Napapijri, Atelier de Courcelles и Lee Wrangler. Здесь также должны открыться магазины нескольких люксовых брендов, в том числе Weekend Max Mara и Marina Rinaldi (Max Mara Fashion Group), а также таких модных марок как LC Waikiki, Pepe Jeans London, Michael Kors, Rebeca Sanver, BCBGMAXAZRIA и bebe.

• В сегменте высокой моды в 2012 году в центральных районах Киева были открыты монобрендовые магазины Dolce&Gabbana, Valentino, Prada и Rene Lezard.

• Несколько международных сетей заведений быстрого питания демонстрировали высокий интерес к Украине. Международный оператор KFC вышел на рынок страны черезнесколько франчайзи, и первый ресторан сети был открыт в ТРЦ Ocean Plaza в конце 2012 года. Первое в Украине кафе финской сети ресторанов быстрого питания Hesburger также начало работать в конце 2012 года в торговом комплексе «Глобус» в центре Киева.  Международная сеть американского происхождения Texas Chicken (Church’s Chicken) начала работу на украинском рынке, и первые заведения питания сети будут открыты в ТРЦ Dream Town иТРЦ Ocean Plaza в Киеве в первом квартале 2013 года.

Ряд торговых сетей, уже укрепившихся на украинском рынке, продолжили свое активное развитие в стране в течение 2012 года:

• Операторы объектов big box с надежными источниками финансирования активно расширялись в Украине. Сети Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и «Новая Линия» укрепили свое присутствие в стране, как и такие крупноформатные операторы розничной торговли как  Fozzy Group, Novus и «Амстор», а также Auchan, который в декабре 2012 года объявил о приобретении сети real,-.

• Сети супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy, «Технополис» и «Эльдорадо» также открывали свои магазины по Украине. Примечательно, что большинство этих торговых сетей сегодня заинтересованы в оперировании не только городах с населением более 750 000 жителей, но и населенных пунктах с меньшим количеством жителей.

• Торговая сеть Inditex Group, которая ранее в Украине фокусировалась исключительно на городах с населением более миллиона жителей, теперь рассматривает возможности открытия магазинов своих брендов (кроме Zara и Massimo Dutti) и в меньших городах страны.

• Восточноукраинская сеть продуктовых супермаркетов «Амстор» вышла на киевский рынок и открыла свой первый в столице супермаркет в ТЦ «Полярный» в декабре 2012 года. Также известно, что открытие второго супермаркета сети «Амстор» планируется в строящемся торговом центре «Мармелад» в начале 2013 года.

• Отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине является препятствием для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров. По оценкам компании DTZ, открытие в стране магазинов таких брендов как H&M, C&A, Deichmann, Debenhams и Peek&Cloppenburg в краткосрочном периоде является маловероятным.

По результатам обследования, проведенного GfK в январе 2013 года, украинцы 18-45 лет, которые проживают в крупных городах с населением более 500 000 жителей, больше всего ожидают появления в стране таких международных ритейлеров, как IKEA, H&M, Pizza Hut и Starbucks.

Арендные ставки

Вследствие повышения активности торговых сетей и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в течение первых трех кварталов 2011 года был отмечен рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве. Повышение ставок аренды также наблюдалось в ряде качественных торговых центров, расположенных в других крупных городах Украины и успешно оперирующих в течение некоторого времени.

В течение периода с октября 2011 года по декабрь 2012 года средние арендные ставки на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева оставались стабильными на уровне $70-90 за кв.м в месяц, достигая в наиболее популярных торговых центрах города $160-200 за кв.м в месяц (График 12). Аналогичная динамика арендных ставок была отмечена для лучших торговых помещений, расположенных вдоль центральных торговых коридоров Киева и в других областных центрах Украины с населением более 750 000 жителей.

По оценкам DTZ, существенный устойчивый рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в 2013 году. Это связано со сравнительно небольшим количеством качественных ритейлеров в стране, существенным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в краткосрочной перспективе, а также рисками экономической нестабильности в Украине и мире.

Более долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок в 2013 году, а также общей экономической ситуации в Украине и мире.

Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. Примечательно, что большинство девелоперов, активных на украинском рынке торговой недвижимости, полностью принимают этот факт и эффективно подходят к своим проектам.

Профессиональные торговые операторы сегодня очень тщательно подходят к выбору торговых помещений с точки зрения качества и условий аренды.  В связи с возобновлением тенденции переноса сроков реализации торговых проектов, ритейлеры все чаще отказываются предоставлять какие-либо финансовые гарантии по аренде помещений до начала активных строительных работ на участке.

Прогноз

На рынке недвижимости в Украине сегмент торговой недвижимости оказался наиболее устойчивым к негативному влиянию экономического кризиса 2008-2009 годов и  будет демонстрировать дальнейший динамический рост в среднесрочной перспективе, особенно при условии стабилизации или улучшения экономической ситуации.

Несмотря на сохранение признаков экономического кризиса, страновые риски и относительно низкий уровень доходов населения, нет сомнений, что потенциал рынка торговой недвижимости в Украине остается высоким. Это связано, прежде всего, с неразвитостью украинского рынка с точки зрения качества объектов торговой недвижимости и разнообразия представленных форматов, размером страны, высокой плотностью населения, а также высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и склонностью к расходам на приобретение модных товаров. 

Для большинства девелоперов и инвесторов на украинском рынке недвижимости сектор торговой недвижимости является наиболее интересным, в особенности в городах с населением более 750 000 жителей.

В 2010-2012 годах были начаты активные работы по девелопменту ряда масштабных объектов торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины. Если эти объекты будут построены в соответствии с заявленными сроками, общий объем рынка торговой недвижимости в стране в 2013-2015 годах существенно увеличится. Как результат, общая привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей усилится, но потенциальный рост конкуренции в сегменте может привести к снижению арендных ставок, в частности в классе некачественных торговых центров «первого поколения».