Потенциальные инвесторы на украинском рынке недвижимости
Можно выделить два основных типа потенциальных инвесторов: тех, кто заинтересован в приобретении высококачественных зданий инвестиционного уровня, и тех, кто намеревается заняться строительством.
Иностранные инвесторы представляют первую группу, тогда как к последней категории относится ряд локальных и предприимчивых иностранных компаний. Крупные инвестиционные группы в основном приходят из Израиля, США, Великобритании, Австрии, России. Местные инвесторы более склонны к осуществлению сделок по приобретению и реконструкции бездействующих промышленных или административных зданий.
В прошлом году многие игроки рынка создали или объявили о намерении сформировать фонды для инвестирования средств в недвижимость. Примером этой тенденции может быть заявление, сделанное компанией «Colliers International», о создании инвестиционного фонда «Colliers Concorde Real Estate Investment Fund», ориентированного на реализацию девелоперских проектов в Украине. Фонд намеревается мобилизовать до 100 миллионов долларов США, чтобы воспользоваться инвестиционными возможностями на слаборазвитом украинском рынке. Активизация деятельности таких фондов и инвестиционных компаний повысит конкуренцию за качественный продукт на рынке. Даже при наличии достаточных капитальных ресурсов нехватка зданий инвестиционного уровня и отсутствие высококачественных девелоперских возможностей препятствуют осуществлению инвестиционных сделок. Несмотря на повышенный спрос, вялые темпы застройки города коммерческой недвижимостью беспокоят многих покупателей. В числе главных преград— нехватка земельных участков для строительства «с нуля»; сложности приобретения существующих сооружений для ведения строительства на их основе, особенно в центре города; юридические формальности, связанные с регистрацией права собственности; сложный процесс получения разрешений и согласований; отсутствие необходимого финансирования.
Высокая по сравнению с рынками Центральной и Западной Европы доходность является одним из главных факторов, побуждающих иностранных инвесторов обращать взоры на украинскую недвижимость. Несмотря на то, что со стороны иностранных инвесторов заметна значительная заинтересованность в приобретении прибыльных активов, разрыв между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов все же доминирует. Собственники первоклассных офисных зданий в Киеве выставляют свои активы на продажу по ценам, отображающим начальный уровень доходности в размере 10-12%, тогда как инвесторы рассчитывают на 11-14%. Ввиду такой ситуации некоторые инвесторы готовы взять на себя дополнительные риски в отношении менее качественных объектов или проектов застройки, способных приносить более высокий доход.
Финансирование проектов строительства недвижимости в Украине может быть проблематичным, поскольку банковский сектор по-прежнему остается недостаточно развитым. Украинские банки испытывают недостаток денежных средств для обслуживания проектов, в то время как зарубежные банки проявляют осторожность в оказании услуг на рынке недвижимости. Пока их оказывают только австрийский банк «Райффайзен» и немецкий банк «HVB». Однако у этих банков существует кредитный лимит на одного заемщика, не позволяющий предоставлять кредиты на сумму, превышающую 25% от зарегистрированного уставного фонда банка. Финансирование через главный офис, находящийся за пределами Украины, позволяет увеличить сумму, но, как правило, требует проведения полной юридической экспертизы и получения согласований, что может занять от одного до трех месяцев. Появившаяся тенденция приобретения зарубежными банками украинских банков с обширной сетью филиалов может улучшить ситуацию в области заемного финансирования.
Наличие качественных объектов недвижимости, которые могут быть использованы в качестве дополнительного залогового обеспечения, послужной список заемщика и право собственности на землю, — все это важные критерии для банка при рассмотрении вопроса о предоставлении финансирования проектов строительства недвижимости.
По материам «Colliers International Ukraine»
