Дарницкий район, на территории которого находятся Позняки, является одним из самых новых районов Киева. Застраиваться он начал с середины 50-х годов прошлого века, когда увеличившийся поток населения потребовал от Киева расширения площади его жилых массивов. Масштабное строительство на Позняках и Харьковском массиве началось в 70-х годах, во времена начала активной застройки Киева. Изначально эти районы планировались как «спальные» с бюджетным жильем, что и обусловило стиль и характер их застройки.
Последние несколько лет Дарницкий район лидирует по количеству новостроек. В Киеве и в Украине в целом. И основной объем нового строительства в Дарницком районе приходится на Харьковский массив, Позняки и Осокорки. В настоящее время, в отличие от 70-х годов, когда застройка велась в основном типовыми 9- и 12-этажными панельными жилыми домами без соответствующей инфраструктуры, район застраивается комплексно, со всеми необходимыми сервисными объектами, поликлиниками, школами, лицеями, медицинскими центрами.
Сегодня
Сегодня Позняки — один из самых молодых и активно строящихся районов на Левом берегу. Если сравнивать его с другими бывшими «спальными районами», которые начали застраиваться в 70-80-х годах прошлого века, то по престижности Позняки «котируются» после Оболони (которую местные жители еще называют «штат Оболонь»), неоспоримыми преимуществами которой являются расположение на правом берегу Днепра и хорошо развитая транспортная и социальная инфраструктура.
Впрочем, по последнему параметру Позняки уже приближаются к Оболони. Сейчас здесь есть все, что требуется современному микрорайону: поликлиники, частные медицинские центры, рестораны, супермаркеты, крупные торговые и торгово-развлекательные центры «Аладдин», «Пирамида», специализированные мегамаркеты «Эпицентр», Metro, школы и лицеи, детские ясли-сады.
В будущем Позняки имеют все шансы превратиться в район престижных новостроек и высококлассного жилья, здесь ожидается появление нескольких многофункциональных комплексов, предполагается возведение дополнительно 1,4 млн кв. м жилья и порядка 150 тыс. кв. м общественных объектов, включающих объекты социальной инфраструктуры.
Микрорайон «Позняки-Западные»
Значительная часть планируемых новостроек приходится на новый микрорайон «Позняки-Западные», проект строительства которого был разработан в конце 2007 года Главным столичным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна совместно с Дарницкой районной госадминистрацией. Согласно детальному плану застройки, в течение ближайших десяти лет на этой территории должно быть построено около 650 тыс. кв. м жилья с инфраструктурными объектами. Ориентировочная стоимость инвестиционного проекта составляет порядка 3 млрд грн.
Как сообщил автор проекта детальной планировки 11-го микрорайона Позняки-Западные Николай Жук, план застройки предусматривает занять 41 га жильем общей площадью 651 тыс. кв. м и еще 31,6 га — объектами общественной застройки. Общая территория жилого массива будет составлять 128 га. Планируется, что после окончания строительства в микрорайоне будет проживать 19,4 тыс. горожан, а плотность населения составит 485 чел. на 1 га.
Существенным плюсом будет для жильцов трех новых жилых массивов наличие в новом микрорайоне развитой инфраструктуры: планируются к постройке 2 детских сада на 400 и 250 мест и школы на 2264 учащихся, предусмотрено строительство цирка, рекреационного спорткомплекса и центра семейного отдыха. На берегах Днепра планируют разбить парк площадью около 40 га.
Район будет пересекать автомагистраль Троещина—Позняки—Осокорки, вдоль которой будут строить новую линию метрополитена, соединяющую эти два жилых района Киева. Помимо этого, транспортное сообщение нового микрорайона обеспечит проспект Бажана, соединяющий Позняки и Осокорки с центральными районами Киева, будут возведены два пешеходных моста.
Микрорайон «Позняки-Восточные»
Активно застраивается и четвертый микрорайон жилого массива Позняки-Восточные. Жилые дома размещают внутри микрорайона, уплотняя существующую застройку. В течение 7-9 лет районная администрация предполагает построить на этой территории площадью 44,2 га 207 тыс. кв. м жилья, в результате чего количество квартир в микрорайоне увеличится на 1,873 тыс., а число жителей — на 6,1 тыс., до 22,7 тыс. человек.
В ходе утверждения проекта микрорайона Позняки-Восточные была запланирована зона отдыха, и на месте открытых стоянок на пр. Григоренко спроектировано появление объектов торговли с паркингами.
Микрорайон «Позняки-2»
До 2012 года ХК «Киевгорстрой» намерен застроить микрорайон Позняки-2. Ожидается, что будет построено 7,278 тыс. квартир. Проектом также предусмотрено строительство школы на 44 класса и детского сада на 280 мест. Высота будущих домов в микрорайоне составит 20-22 этажа.
«Здесь планируется застроить 42 гектара», — говорит Юрий Анистратенко, главный инженер ОАО «Киевподземдорстрой-2» (главный подрядчик «Киевгорстроя»). Инвестиции «Киевгорстроя» в освоение микрорайона Позняки-2 составят порядка 2,889 млрд грн.
Жилищный массив Позняки-3 станет первым в Киеве, где столичные застройщики будут законодательно обязаны включать в планировку своих проектов объекты социальной инфраструктуры. На Позняках-3 помимо планируемого жилья (свыше 325 тыс. кв. м), появятся две школы, несколько детских садов и поликлиника.
«Осокорки Северные» и «Осокорки Центральные»
Наиболее масштабный на сегодняшний день строительный проект в Дарницком районе — возведение двух новых жилых массивов Осокорки Северные и Осокорки Центральные. Проектировщики новых жилых массивов предполагают продлить проспект Григоренко, расположив вдоль него три новых станции метро, вблизи которых будет сосредоточено строительство Оскорков Северных и Оскорков Центральных. Жилые дома высотой от 24 этажей планируется также разместить по обе стороны магистрали Троещина—Осокорки.
Около трети жилья в этих массивах планируют сделать социальным; предусмотрена также вся необходимая социальная инфраструктура, в частности объекты торговли, поликлиники, больницы, запланирован детский сад на 160 мест и начальная школа (1-4 классы) на 360 мест. Будет построен единый многоярусный гараж на 1100 мест, который предполагается разместить на первых нежилых этажах зданий.
Рынок недвижимости
Несмотря на то, что Позняки изначально планировались как спальный район с бюджетным жильем, сейчас на рынке жилой недвижимости этого района увеличивается доля более престижных жилых массивов. По словам застройщиков, от общего количества жилья этого района дома бизнес-класса составляют около 10%, еще 20% — социальное жилье и 70% — жилье эконом-класса.
В недалеком будущем, по мнению экспертов, доля недвижимости эконом-класса на Позняках будет сокращаться. Уже сегодня можно отметить тенденцию к снижению количества жилых комплексов этого класса жилья, заявленных к сдаче в течение ближайших нескольких лет.
В ряде случаев отличия по качеству жилья эконом- и бизнес-класса могут быть незначительны, при этом разница в цене может оказаться существенной, что объясняется расположением дома, наличием инфраструктуры, репутацией компании-застройщика, планировкой квартир, видом из окон и т. д.
Позняки постепенно становятся одним из перспективных микрорайонов Киева с развивающейся инфраструктурой. Этот микрорайон привлекает покупателей жилья бизнес- и элит-классов, не имеющих возможности приобрести жилье такого класса в центре города. Появление в микрорайоне домов классом выше, чем эконом, автоматически повышает престижность находящихся поблизости жилых комплексов, что выгодно всем застройщикам. Ориентируясь на покупателя жилья высокого класса на Позняках, собственники различных компаний сферы обслуживания (супермаркетов, кафе, ресторанов и др.) все чаще открывают на Позняках филиалы своих предприятий, развивая таким образом социальную инфраструктуру микрорайона. Это выражает тенденцию расширения делового центра столицы. На сегодняшний день на Левобережье уже располагается примерно 15% всех бизнес-центров и около 30% торговых центров Киева. Последние появляются и на Позняках.
Конечно же, наибольшим спросом на Позняках пользуется жилье эконом-класса, в частности малогабаритные однокомнатные квартиры площадью до 50 кв. м. На уровень спроса оказывает влияние низкая стоимость жилья, достигающаяся за счет уменьшенной планировки. Метраж бюджетных квартир на Позняках планируют следующим образом: 1-комнатные квартиры — в пределах от 40 до 55 кв. м, двухкомнатные — от 60 до 88 кв. м, трехкомнатные — от 100 кв. м и больше. У жилплощади классом выше метраж больше и зависит от конкретного застройщика и спроса на ту или иную недвижимость.
Стоимость жилой недвижимости на Позняках благодаря своей популярности у застройщиков и покупателей несколько выше, чем в соседних микрорайонах Левобережья. Цена 1 кв. м самого дешевого жилья в Позняках начинается от 8-9 тыс. грн, минимальная цена 1 кв. м жилья бизнес-класса — от 10 тыс. грн и выше (по состоянию на июнь 2008 года).
В то же время на фоне постоянной конкуренции со стороны городов-спутников Киева на Левом берегу наблюдается постепенное снижение стоимости трехкомнатных и двухкомнатных квартир на Позняках примерно на 3%.
Новые жилые комплексы, строящиеся в Борисполе, Броварах и в других городах-спутниках столицы привлекают внимание покупателей прежде всего сравнительно низкой стоимостью жилья, которая в среднем на 10-30% меньше, чем на Позняках, Осокорках и Харьковском массиве.
Застройщики Позняков
Ряд компаний, специализирующихся на различных классах жилья, рассматривает Позняки как площадку для реализации своих строительных проектов. Так, ЗАО «Познякижилстрой», один из крупнейших операторов рынка жилья Киева, специализируется на домах бизнес-класса со свободной планировкой по монолитно-каркасным технологиям строительства.
Компания заявила о планах ввести в эксплуатацию до конца текущего года объект жилой недвижимости по ул.Срибнокильской, 14-б. Несмотря на то, что дом еще не сдан в эксплуатацию, все квартиры в нем уже распроданы. По ул. Ревуцкого, 14, строится еще один жилой комплекс этой компании, и первые его этажи отведены под объекты инфраструктуры, центры сферы обслуживания, отдыха и досуга. Кроме того, в комплексе запланирован многоуровневый паркинг. Срок сдачи в эксплуатацию — 1-й квартал 2010 года (секции Б, В), 2-й квартал 2010 года (секция А). Около 50% квартир распродано. Стоимость 1 кв. м жилья колеблется в пределах от 1318 до 1530 евро. В объекте по ул. Ахматовой, 13-д (секция Г), недавно введенным в эксплуатацию этой же компанией, цена 1 кв. м стартует от 1554 евро.
Другой крупный оператор рынка недвижимости микрорайона Позняки, холдинговая компания «Киевгорстрой», специализируется на строительстве бюджетного и социального жилья. Значительную долю в структуре возводимых «Киевгорстроем» объектов жилой недвижимости составляют панельные дома. Тем не менее с недавних пор растет число объектов с применением монолитно-каркасных технологий строительства. Развитие монолитно-каркасного строительства позволило «Киевгорстрою» выйти на новый уровень — постройки зданий высотой более 30 этажей.
Обычно новостройки ХК «Киевгорстрой» относят к эконом-классу, но встречаются объекты и более высокого класса, например жилой дом на по ул. Княжий Затон, 21 в 37 этажей высотой, являющийся на сегодня самым высоким домом в Украине. Стоимость квартир в этом доме — примерно на 20% дороже, чем в других объектах «Киевгорстроя» на Позняках, 1 кв. м жилплощади стоит примерно 8300 грн.
Примером новостройки эконом-класса, тяготеющего к бизнес-классу,по мнению руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, можно считать дома «Киевгорстроя» на Осокорках.
Большинство квартир в комплексе из 13 домов уже распродано, в наличии остались только 3- и 4-комнатные, стоимость 1 кв. м. в этом комплексе сейчас колеблется от 8900 до 9400 грн. Ожидается, что первый из домов будет сдан в эксплуатацию к концу текущего года, последний — к началу ІІІ кв. 2009 года.
Около 80% рынка бюджетного жилья совместно с ХК «Киевгорстрой» занимает ККУП «Финансовая компания «Житло-инвест», 100% акций которой находится в коммунальной собственности Киева.
Сфера деятельность компании «Житло-инвест» — продажа квартир и нежилых помещений в новостройках Киева и Позняков, в частности привлечение инвестиций в недвижимость и финансирование жилищного строительства. Генеральным подрядчиком Финансовой компании «Житло-инвест» является «Житлоинвестбуд-УКБ», крупный оператор рынка жилищного строительства Киева. Эта компания занимается оформлением прав собственности на недвижимость, продает жилую недвижимость, работает с инвесторами.
«Финансовая компания «Житло-инвест» в настоящий момент возводит жилой комплекс из четырех монолитно-каркасных домов №1, 2, 3, 4 в 12-м квартале микрорайона Бортничи (сдача в эксплуатацию — 4-й квартал 2008 года). У каждого из домов — по семь секций от 6 до 7 этажей, имеется подземный паркинг. Вместе с жилой недвижимостью в проекте заложена и соответствующая инфраструктура — первые этажи комплексов планируется занять магазинами и офисами, между домами спроектированы аллеи и площадки для отдыха. Квадратный метр жилья в комплексе сейчас стоит порядка 7500-7600 грн.
Наиболее крупным строительным проектом, реализуемым в Дарницком районе, можно назвать возведение офисно-жилого комплекса «Южные врата» по ул. Завальной, 8-а, микрорайон «Осокорки». Комплекс, планируемый к вводу в эксплуатацию к концу текущего года, состоит из шести жилых домов, одного офисного здания, спортивно-оздоровительного центра. Стройку ведет «ИСК «Столица» — одна из относительно недавно появившихся на рынке недвижимости Киева строительных компаний.
Та же компания сейчас планирует к постройке крупный жилой рекреационный комплекс (пр. Бажана — ул. Заречная). Комплекс будет состоять из 13 зданий различных классов, начиная с бизнес-жилья до квартир премиум-класса. В проекте запланированы различные объекты инфраструктуры (торгово-развлекательные центры, спортивные учреждения, пляж с яхт-клубом).
Перспективами рынка жилой недвижимости на Позняках заинтересовалась и компания Innovative City Development Investments, в основном специализирующаяся на развитии проектов коммерческой недвижимости (сетей торгово-развлекательных центров и многофункциональных городских комплексов).
По словам исполнительного директора ICD Investments Виктора Завизен, сейчас на Позняках у компании два проекта. Многофункциональный городской комплекс «Гармония Сити» (ул. Здолбуновская, 2), в который войдут объекты жилой недвижимости, гостиничный, торгово-развлекательный и спортивный комплексы, подземный паркинг (реализация проекта стартует в конце этого года), и комплекс «Приозерный» (ул. Здолбуновская, 13). Последний был получен компанией ICD Investments после покупки 100% акций первоначального застройщика ООО «Градострой».
Этот комплекс в микрорайоне Позняки-2 представляет собой 5-секционный 25-этажный монолитно-каркасный дом с кирпичными утепленными стенами. В структуре комплекса предусмотрен подземный паркинг, детская и спортивная площадки, парковая зона, на первых этажах спланированы коммерческие помещения для обслуживания жителей дома. Срок сдачи объекта в эксплуатацию — 2-й квартал 2009 года.
Продажи жилплощади в комплексе стартуют с августа текущего года, тогда же и обещают определиться со стоимостью 1 кв. м жилья.
В целом можно сказать, что Позняки, Осокорки и Харьковский массив все больше теряют черты и имидж «спального района», хотя цены на жилье здесь все же несколько ниже, чем в целом по Киеву.
