Права белорусского риэлтора - ни для него самого, ни для клиента. Ч 1.
В апреле нынешнего года вступил в действие указ президента Беларуси о риэлторской деятельности. Таким образом чуть расширился весьма небольшой круг стран СНГ, где приняты такого рода нормативные акты. Этим и объясняется внимание к нему участников рынка недвижимости других стран, где такой род деятельности еще официально не признан.
Для кого эти правила?
Даже неуглубленное прочтение документа оставляет впечатление, что белорусский президентский указ написан больше для потребителя риэлторских услуг, чем для самого производителя их. А при более пристальном анализе его становится ясно, что и потребителю от него проку немного. Это своего рода эксперимент для урегулирования определенных процессов в этой сфере. Если бы не одно право – на получение риэлтором информации об объектах сделок в государственных органах, – необходимость в его появлении в таком виде было бы вообще сложно оценить.
Как и надлежит всякому указу, он нечто устанавливает. В данном случае заявлено, что «риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство, купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них». Такая деятельность разрешается только при наличии выданной Министерством юстиции лицензии.
Осуществляющие ее коммерческие организации имеют право «получать информацию от государственных органов и иных организаций об объектах недвижимости, о правах на них, о сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность». Кто и как должен предоставлять такую информацию, – это возложено на правительство страны.
Указом вводится «обязательное страхование ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением». Как мы ниже убедимся, без такой страховки своей ответственности ни один белорусский риэлтор не имеет права вступать в отношения с потенциальным потребителем услуг.
Дальше идут утвержденные президентом правила осуществления риэлторской деятельности. Но рассчитывать на какой-то перечень универсальных норм не стоит. Уже в первом пункте этих правил указывается, что ими «регулируются отношения, возникающие между риэлтерской организацией и… потребителем риэлтерских услуг». И не более.
У риэлторской организации - вагон обязанностей
В тексте указа даны определения самих понятий типа «риэлторская организация», «риэлтор» и других. Кроме основных фигурантов процесса, здесь есть и определение лица низшего производственного звена. Им является агент по операциям с недвижимостью. Согласно правилам это «работник риэлторской организации, не имеющий свидетельства об аттестации риэлтора, оказывающий от имени этой риэлторской организации отдельные риэлторские услуги».
Итак, риэлторская организация (РО) в Беларуси должна иметь:
.
Что же касается штата риэлторской организации, то он «должен состоять не менее чем из трех риэлторов, а для обособленного подразделения как минимум из одного, и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлторов более чем в три раза». То есть, при трех риэлторах в штате не может быть больше девяти агентов по операциям с недвижимостью. Чем руководствовались авторы указа при определении этих соотношений и нужна ли такая норма вообще, сказать сложно. Но, организовывая штат компании, исходить надлежит именно из такого штатного расчета.
Такая организация должна представлять лицензирующему органу и органам Комитета государственного контроля документы, необходимые для проверок, оперативно информировать лицензирующий и правоохранительные органы «о намерении и совершении заведомо незаконных сделок».
В очередном положении этих правил впервые упоминается о профессиональной этике специалиста по риэлтерской деятельности. Но при этом выглядит странным то обстоятельство, что она должна утверждаться лицензирующим органом, то есть Минюстом, в то время, как обычно этические нормы являются прерогативой профессиональных общественных объединений.
В отношениях с потребителем РО должна обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в ходе проведения сделки, представлять потребителю полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, о правах на него, в том числе о его собственнике, правовую защиту интересов потребителя путем составления проектов договоров по сделкам с объектами недвижимости, разъяснения прав и обязанностей сторон, а также содержания и правовых последствий такой сделки; обеспечивать сохранность документов потребителя.
Естественно и логично, что в таком документе зафиксирована норма о том, что РО «не вправе заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора по одному и тому же объекту недвижимости».
РО вправе рекламировать только свою деятельность. В рекламе должны быть указаны номер лицензии, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию. Реклама РО не должна содержать недостоверных сведений или вводить в заблуждение потребителей.
Правила указывают на то, что РО вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлторских услуг. Важно и то, что после заключения договора РО обязана - на указанный в нем же период - прекратить рекламу объекта сделки и не предпринимать действий, направленных на его приобретение другими потребителями. В случае расторжения либо истечения срока его действия потребителю не позднее одного дня возвращаются документы, представленные им и собранные самой организацией.
Справедливо и то, что правило определяют отказ от права РО назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом. «Любое изменение цены должно быть согласовано с продавцом такого объекта в письменной форме», - говорится в документе.
Хотя есть положения, суть которых недостаточно конкретизирована. К примеру, согласно правилам РО «не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой эта организация либо ее работники имеют заинтересованность». В мировой практике похожая норма существует. Но авторы нормативно-правового документа не конкретизировали характер или степень этой заинтересованности. Отсутствие такой конкретизации не дает возможности прежде всего потребителю понять, в какой ситуации риэлтор нарушает правила.
Возникает вопрос и относительно положения о том, что «при возникновении обстоятельств, при которых РО не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность, указанная организация обязана в течение трех дней с момента, когда ей стало известно об этих обстоятельствах, письменно уведомить о них потребителя и расторгнуть договор на оказание риэлтерских услуг». Правила не дают объяснения, какими же могут быть и эти обстоятельства.
Вызывает некоторое недоумение и то, что первой из обязанностей РО в правилах значится «не препятствовать уполномоченным должностным лицам лицензирующего органа, управлений юстиции облисполкомов…, органов Комитета государственного контроля в проведении проверок, получении доступа к информационным системам и базам данных или в осуществлении ими иных действий». При обычном стиле изложения такого уровня документов речь всегда идет об обязанности предоставлять возможность для проверок. «Не препятствовать» – это как бы для аудитории, уличенной в способности к сопротивлению. Да и законодательства о контролирующих или лицензионных органах должно быть достаточно для того, чтобы обеспечить им право на проверки и не вменять в обязанность риэлторам столь странным образом требование быть проверямыми.
Примечательно и то, что обязанности РО прописаны в этих правилах дважды: в п.9, когда говорится об общих требованиях к РО, и в п.16, где определены нормы, касающиеся отношений с потребителями. Может, определенная логика разработчика документа в этом есть, но очевидна и возможность объединить перечень обязанностей такой организации.
И все же нормы взаимоотношений с государственными органами и с потребителями для РО определены только отчасти. О том, какой она должна быть сама по себе, кроме положений о штате и о наличии некоторых документов и вещей, не говорится ничего. Многие требования неоправданно «разбросаны» по разным разделам, что тем более усложняет восприятие документа. Как говорится, вагон обязанностей, не обеспечивающих подлинного качества услуг.
(Продолжение этого материала читайте в наших последующих публикациях)
Тарас Колиснык
