Предложение застройщика или управителя ФФС доплатить за строящееся жилье можно проигнорировать
Одна из наиболее распространенных афер на первичном рынке жилья - внезапное повышение его стоимости после завершения строительства.
Вариантов афер на рынке недвижимости множество. Один из них - внезапное повышение стоимости жилья после завершения его строительства. Наиболее распространен он в регионах - особенно там, где за последние год-полгода произошел скачок цен на недвижимость.
Схема довольно проста. Предположим, что на момент начала строительства квадратный метр предлагался по среднерыночным $900. А к моменту сдачи дома цена на рынке подскочила до $1200. Понятное дело, что по ходу строительства цены в конкретном доме тоже повышаются. Однако застройщиков никак не устраивает, что часть квадратных метров ушла на $300 ниже текущих цен. И когда дом уже почти достроен (однако еще не сдан в эксплуатацию), владельцам квартир делается предложение, от которого нельзя отказаться. А именно - требуется доплатить по $200 за квадратный метр, иначе дом не сдадут в эксплуатацию. Особо уверенные в себе даже подают в суд за принудительное взыскание указанных сумм. Стоит отметить, что, как правило, на момент возникновения проблем покупатель уже полностью выплатил сумму, которая озвучивалась при заключении договора.
В принципе, это пример довольно грубого мошенничества. В Законе "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" есть прямое указание на то, что при повышении текущей цены предложения жилья застройщиком для ранее заключивших договор лиц ничего не меняется. Именно на эту норму могут опираться при защите своих прав в суде участники фондов финансирования строительства (далее по тексту - ФФС).
Единственный вариант, когда платить придется-таки, - рост цен обосновывается повышением стоимости строительства и находится в рамках 20% первоначальной стоимости
С другой стороны, есть два обходных пути, зачастую используемые нечистыми на руку застройщиками. Первый, более «удобный» для опровержения, - простое упоминание в договоре о возможности пересмотреть цены в связи с увеличением цен для последующих участников ФФС. Противоядие в таком случае довольно простое - опротестовать в суде законность соответствующей нормы договора. Но лучше это сделать в рамках исковой давности Гражданского кодекса, которая составляет 3 года с момента нарушения прав (в данном случае заключения договора). Если срок прошел, то можно доказывать незаконность нормы договора и во время разбирательств относительно увеличения цены жилья.
Второй вариант обхода, намного более тонкий и сложный для противодействия, - введение в договор норм о повышении стоимости жилья в связи с увеличением расходов застройщика и неспособностью им выполнить свои обязательства без привлечения дополнительных средств. При наличии таких норм до завершения строительства застройщик сможет-таки повысить стоимость объекта в пределах 20%. То есть в приведенном примере требование доплатить до $180 будет находиться в рамках законодательства.
Другое дело, что причины повышения стоимости строительства нужно будет обосновать. И если вдруг «повышение» случится уже после завершения соответствующих работ, то, скорее всего, суд признает его необоснованным. Именно это и должно в данном случае быть основным (наряду с запретом обосновывать повышение цен в уже заключенных договорах повышением их для новых участников ФФС) аргументом в пользу неправоты застройщика.
ГЛАВНОЕ
Так что в целом от предложения застройщика или управителя ФФС о повышении цен вполне можно отбиться. Единственный вариант, когда платить придется-таки, - рост цен обосновывается повышением стоимости строительства и находится в рамках 20% первоначальной стоимости. Однако и в этом случае застройщик обязан подтвердить тот факт, что себестоимость действительно увеличилась. А вот если обоснование заключается в том, что «позже в этом же доме квартиры продавались по более высокой цене», то можно смело не платить - законодательство прямо предусматривает, что приведенный аргумент никоим образом не влияет на уже заключенные договоры участия в ФФС.
Схема довольно проста. Предположим, что на момент начала строительства квадратный метр предлагался по среднерыночным $900. А к моменту сдачи дома цена на рынке подскочила до $1200. Понятное дело, что по ходу строительства цены в конкретном доме тоже повышаются. Однако застройщиков никак не устраивает, что часть квадратных метров ушла на $300 ниже текущих цен. И когда дом уже почти достроен (однако еще не сдан в эксплуатацию), владельцам квартир делается предложение, от которого нельзя отказаться. А именно - требуется доплатить по $200 за квадратный метр, иначе дом не сдадут в эксплуатацию. Особо уверенные в себе даже подают в суд за принудительное взыскание указанных сумм. Стоит отметить, что, как правило, на момент возникновения проблем покупатель уже полностью выплатил сумму, которая озвучивалась при заключении договора.
В принципе, это пример довольно грубого мошенничества. В Законе "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" есть прямое указание на то, что при повышении текущей цены предложения жилья застройщиком для ранее заключивших договор лиц ничего не меняется. Именно на эту норму могут опираться при защите своих прав в суде участники фондов финансирования строительства (далее по тексту - ФФС).
Единственный вариант, когда платить придется-таки, - рост цен обосновывается повышением стоимости строительства и находится в рамках 20% первоначальной стоимости
С другой стороны, есть два обходных пути, зачастую используемые нечистыми на руку застройщиками. Первый, более «удобный» для опровержения, - простое упоминание в договоре о возможности пересмотреть цены в связи с увеличением цен для последующих участников ФФС. Противоядие в таком случае довольно простое - опротестовать в суде законность соответствующей нормы договора. Но лучше это сделать в рамках исковой давности Гражданского кодекса, которая составляет 3 года с момента нарушения прав (в данном случае заключения договора). Если срок прошел, то можно доказывать незаконность нормы договора и во время разбирательств относительно увеличения цены жилья.
Второй вариант обхода, намного более тонкий и сложный для противодействия, - введение в договор норм о повышении стоимости жилья в связи с увеличением расходов застройщика и неспособностью им выполнить свои обязательства без привлечения дополнительных средств. При наличии таких норм до завершения строительства застройщик сможет-таки повысить стоимость объекта в пределах 20%. То есть в приведенном примере требование доплатить до $180 будет находиться в рамках законодательства.
Другое дело, что причины повышения стоимости строительства нужно будет обосновать. И если вдруг «повышение» случится уже после завершения соответствующих работ, то, скорее всего, суд признает его необоснованным. Именно это и должно в данном случае быть основным (наряду с запретом обосновывать повышение цен в уже заключенных договорах повышением их для новых участников ФФС) аргументом в пользу неправоты застройщика.
ГЛАВНОЕ
Так что в целом от предложения застройщика или управителя ФФС о повышении цен вполне можно отбиться. Единственный вариант, когда платить придется-таки, - рост цен обосновывается повышением стоимости строительства и находится в рамках 20% первоначальной стоимости. Однако и в этом случае застройщик обязан подтвердить тот факт, что себестоимость действительно увеличилась. А вот если обоснование заключается в том, что «позже в этом же доме квартиры продавались по более высокой цене», то можно смело не платить - законодательство прямо предусматривает, что приведенный аргумент никоим образом не влияет на уже заключенные договоры участия в ФФС.
Александр Попов
