«Премиум»: реальное классовое первенство

Ведущие застройщики внедряют классификацию недвижимости по определенным параметрам и показателям. Жилье класса «де-люкс» в Киеве пока не представлено, а вот «премиум» – реально существующий вид дорогого жилья со своей историей, географией и практикой продаж.

 

В нашей стране так исторически сложилось, что все хорошее либо дорого, либо дефицитно. Это касается и рынка недвижимости, а точнее жилья класса «премиум» – самого дорогостоящего из представленных в Киеве. Квартиры в домах такого уровня востребованы независимо от текущей экономической ситуации в стране, и в то же время их предложение весьма ограничено. По утверждению экспертов, квартир, способных удовлетворить запросы элиты общества, всего 4-7% от общего числа предложений рынка недвижимости Киева. Однако даже этот мизер не всегда соответствует всем параметрам комфортности.

 

География проживания элиты

 

Из семи основных критериев, используемых для определения класса жилья, первенство уверенно держит параметр «месторасположение объекта». Дом премиум-класса может располагаться в так называемой первой зоне (исторический центр города) и во второй (прилегающие к нему районы), границы которых можно легко отследить по карте. Со стороны Днепра – это Набережное шоссе и ул. Набережно-Крещатицкая, далее Зверинец огибают Надднепрянское шоссе, улицы Тимирязевская и Ольшанская. От Печерского моста граница идет по бульв. Дружбы Народов, сворачивая в районе Лыбедской площади к ул. Боженко. Вдоль железной дороги пролегает по ул. Жилянской и на пересечении с Воздухофлотским проспектом поворачивает на улицу Черновола. В Шевченковском районе границей второй зоны является ул. Глубочицкая, которая переходит в улицы Верхний и Нижний Вал на Подоле. Те районы столицы, которые остались снаружи этого ареала, согласно требованиям классификации, не подходят для строительства жилья высокого класса.

 

Даже несмотря на соблюдение критерия месторасположения, в Киеве не так много объектов, полностью соответствующих параметрам классификации. Эксперты говорят о двух десятках домов класса «премиум». На практике, почти каждый объект, позиционирующий себя в этом сегменте, имеет определенные недостатки – качественные либо технические.

 

Киевский рынок недвижимости уже вполне может «похвастаться» коллекцией действительно достойных жилищных комплексов высокого класса, которые соответствовали потребностям и условиям того времени и состояния рынка, когда были возведены.

 

Одним из наиболее ярких объектов класса «премиум» можно считать жилой комплекс «Киевская Династия» по бульв. Т. Шевченко, 11-А. Построенный по эксклюзивному проекту с применением новейших технологий, дом, тем не менее, оказался «зажат» в тесном квартале дореволюционной постройки, что не позволило организовать просторную придомовую территорию.

 

Еще один знаковый дом – «Замок на Паньковской», расположенный в тихом месте невдалеке от старого Ботанического сада. Сегодня это царский дом после реконструкции, нарядно оформленный при помощи многочисленных художественных приемов: лепнина на фасадах, цветная мозаика с казацкими сюжетами, медное покрытие кровли и башенок. На довольно просторной закрытой территории «Замка» расположены бронзовые скульптуры с фонтанами и благоустроены прогулочные зоны. Парадные этого дома также украшены декоративной лепниной и узорами на стенах. При наличии круглосуточной охраны и современных коммуникаций, объект имеет лишь один недостаток, не позволяющий ему быть полноценным «премиумом» – недостаточное количество мест в паркинге.

 

К числу лучших из уже возведенных премиум-домов можно отнести «Триумфальную арку» по ул. Лютеранской, 10 (застройщик – компания «XXI Век»). Общий высокий уровень всех параметров дома, просторные квартиры, вместительный паркинг, уникальное месторасположение – несомненные преимущества дома. По соседству, на ул. Крещатик, 27-Б, эта же компания завершает строительство второго дома такого класса – «Капитолий», на 13-ти этажах которого расположены 40 квартир с панорамными видами на центр города и Липки. Оба объекта вполне могли бы претендовать на более высокий класс «де-люкс», если бы не отсутствие автономной благоустроенной придомовой территории.

 

Одним из лидеров рынка в строительстве жилья высокого класса является компания «Т.М.М.». Возведенный ею дом по ул. Воровского, 36, по словам генерального директора компании Николая Толмачева, не добирает баллы до «де-люкса» только из-за недостаточного количества машиномест в паркинге. Сегодня компания возводит жилой комплекс «Триумф» по ул. Зверинецкой, 59, который построен по идее «город в городе» и оснащен интеллектуальными технологиями. Правда, количество этажей в нем превышает норму, установленную классификатором.

 

К объектам класса «премиум» эксперты рынка относят жилой комплекс «Введенский» по ул. Панаса Мирного, «Софийская Брама» по ул. Владимирской, 20/1, жилые дома по ул. Январского Восстания, 10, ул. Шелковичной, 22, ул. Воровского, 11, бульв. Леси Украинки, 23 дом 2 и ряд других объектов.

 

Параметры превосходства

 

Если во времена СССР «элитным жильем» считались так называемые «профессорские» квартиры, а в 90-х годах – квартиры, построенные по новым стандартам, то на сегодняшний день это понятие стало более узким. Категория жилья «премиум» отличается от пока не представленного в столице «де-люкса» отсутствием одного или нескольких технических, инфраструктурных или качественных параметров. Чаще всего, не хватает автономной благоустроенной придомовой территории. По утверждению руководителя отдела маркетинга компании «Жильонер» Андрея Вирченко, она должна составлять не менее 40-50% площади участка. Естественно, в условиях плотно застроенного центра Киева достичь такого соотношения – практически непосильная для архитекторов задача.

 

В то же время класс «премиум» имеет неоспоримые преимущества перед бизнес-классом. Помимо исключительно центрального месторасположения, в премиум-классе площади квартир больше, да и однокомнатных практически не бывает. По словам одного из разработчиков классификации Алексея Котенко, генерального директора АН «Планета Оболонь», на класс «премиум» не может претендовать однокомнатная квартира, в каком бы районе она не находилась. С точки зрения гна Вирченко, средняя площадь квартиры должна составлять не менее 120-150 кв. м. С мнениями коллег не совсем согласен Владимир Германов, руководитель пресс-службы компании «Киев Житло-Инвест». Он считает, что застройщиками могут быть запроектированы и однокомнатные квартиры: «Это не будет классической однокомнатной квартирой, потому что общая площадь достигнет 100 кв. м, такие помещения можно назвать квартирами-студио».

 

Тем не менее, в постройках, относящихся к классу дорогостоящего жилья, все-таки есть однокомнатные квартиры. Например, в том же «Введенском» и «Триумфе». Впрочем, застройщики объясняют это незрелостью рынка элитного жилья и «молодостью» разработанного классификатора.

 

Безусловно, дом премиум-класса должен быть построен по индивидуальному проекту. По словам гна Котенко, к дорогостоящему жилью можно отнести некоторые дореволюционные (исключительно после капитальной реконструкции) или новые здания монолитно-каркасной или кирпичной кладки высотой 8-12 этажей с количеством квартир не более 100. Такие дома застройщик должен оснастить лифтами элит-уровня, системами биохимической очистки воды, центральным кондиционированием и автоматическим мусоропроводом, а квартиры – просторными лоджиями и балконами, желательно с возможностью обустройства зимних садов. Придомовые территории должны соответствовать статусу жильцов: декоративное освещение, благоустроенные пешеходные дорожки, ландшафтная архитектура. Киевский премиум-класс может похвастаться этими элементами лишь отчасти, поскольку все та же плотность застройки не дает развернуться ландшафтникам. Впрочем, столица имеет удачные примеры: внутренний двор «Софийской Брамы» в комплексе с подземным паркингом и фитнес-центром – образец атмосферы роскошной жизни.

 

Наиболее трудновыполнимым параметром для киевских застройщиков становится емкость подземного паркинга, который должен иметь запас в 2 машиноместа на 1 квартиру. Это абсолютно оправданный показатель: для семьи высокого статуса иметь несколько авто – в порядке вещей. Однако сложная геология центра Киева и колоссальные затраты на строительство многоуровневых подземных сооружений вынуждают застройщиков ограничивать паркинги. Еще один важный параметр – наличие детских и спортивных площадок, территорий для выгула собак – также «головная боль» застройщиков, стремящихся выжать максимум квадратных метров из отведенного участка земли. Правда, в последнее время некоторые девелоперы стали предусматривать в проектах эти площадки в довольно непривычных местах: на открытых террасах, плоских крышах и промежуточных вентилируемых этажах домов. В таких случаях способность убедить покупателя в том, что его ребенок, катаясь на качелях на 11 этаже дома, будет чувствовать себя как на земле – проявление незаурядного ораторского мастерства маркетолога проекта.

 

В отличие от «де-люкса», в котором количество объектов сервисной инфраструктуры весьма ограничено (дабы не нарушать спокойствие и автономность проживания), в домах класса «премиум» предусмотрен полный комплекс соцкультбыта: отделение банка, медицинский центр, мини-маркет, бистро или ресторан, а также фитнес-центр с бассейном. Инженерные системы дома должны быть проложены по новейшим технологиями и соответствовать системе «умный дом», обеспечивая жильцам дополнительный комфорт: цифровой доступ в Интернет, спутниковое телевидение, счетчики потребления ресурсов, веб-камеры, а также системы контроля жизнедеятельности здания.

 

Характерной особенностью зданий этого класса является наличие собственной службы эксплуатации. По стандартам в ее обязанности входит не только обслуживание инженерных систем дома и уборка территории, внутренних помещений, но и озеленение, полив газонов, услуги консьержа, охрана дома, контроль доступа к паркингу. Дополнительно в обязанности эксплуатационной компании может входить как доставка почты, так и выгул собак. Такое обслуживание дороже, чем в обычных ЖЭКах. Каждая компания рассчитывает тарифы по-своему, но в среднем, по словам Владимира Германова, стоимость таких услуг составляет от 4 до 7 грн. за кв. м в месяц.

 

Портрет покупателя

 

На рынке элитной недвижимости в последнее время по-прежнему спрос превышает предложения. Стабильный рост количества покупателей, в основном из-за продолжающейся миграции региональных элит в столицу, приводит к дефициту достойных предложений. Претенденты на приобретение жилья премиум-класса – очень обеспеченные люди, стремящиеся жить в центре города, в комфортной и просторной квартире, в окружении равных себе по уровню доходов.

 

По мнению Владимира Германова, потенциальными жильцами таких квартир являются люди со сформированными взглядами на роскошь и комфорт. Чаще всего это лица, которые уже реализовали себя в бизнесе: директора крупных и средних компаний, управленцы и госслужащие высшего ранга. Но Андрей Вирченко считает, что определенного портрета не существует. Обычно диапазон покупателей широк – от спекулятивных инвесторов до представителей шоу-бизнеса и политической элиты. Как правило, это целеустремленные люди 35-45 лет, желающие улучшить жилищные условия и переехать в центр города.

 

Уже сегодня, отчасти благодаря классификации, покупатели стали более требовательными. Важное значение для них имеет уникальность объекта, статус его бренда на рынке недвижимости и наличие профессиональной эксплуатационной компании. По словам Алексея Котенко, на покупателей производит впечатление хорошая отделка и инженерное оборудование квартиры, а также автономная инфраструктура для обеспечения комфортной жизни в доме. Многие клиенты прежде всего интересуются планировками комнат и панорамой из окон. Не остаются без внимания качество стройматериалов, наличие парковки и инженерия. В зависимости от материального состояния, одни инвесторы предпочитают престижное жилье, но с небольшой площадью, другие, наоборот, выбирают квартиры с четырьмя и более комнатами.

 

Ценовые позиции

 

В Киеве дома, позиционируемые как «премиум», во многом отстают от европейских стандартов, но все-таки есть один параметр, в котором столичные застройщики преуспели – стоимость. И хотя, по утверждению президента компании «Т.М.М.» Николая Толмачева, введение классификатора никак не повлияло на ценовую политику рынка недвижимости, все же наблюдаются изменения. Постоянное удорожание квадратного метра элитного жилья привело к тому, что цены столичных новостроек не отстают от европейских показателей. По словам Алексея Котенко, рост стоимости «старых» домов класса «премиум» достаточно равномерный и устойчивый – за последние три года на 200-220% (по данным АН «Планета Оболонь»). Хотя за прошлый месяц цены на дорогостоящее жилье выросли в среднем не более чем на 1-2%. Владимир Германов это объясняет тем, что цены на жилье очень высоки, а покупательский сегмент довольно специфический. Сегодняшняя минимальная стоимость квадратного метра премиум-домов начинается от $ 3 тыс. и доходит до $ 6 тыс. за 1 кв. м. Более высокие показатели приводят специалисты АН «Планета Оболонь»: цена элитного жилья стартует от $ 5 тыс. и достигает $ 8 тыс. за кв. м. Нижнюю цену, по их мнению, определяет стоимость земли (как начального условия для строительства), строительных работ и привлекаемых средств, а верхнюю – месторасположение объекта и уровень спроса.

 

Однако такие суммы не предел в схватке покупателей за лучшие виды, месторасположение и престижность жилья. Практически в каждом объекте класса «премиум» встречаются уникальные по цене предложения в диапазоне $ 10-18 тыс. за 1 кв. м. «Тенденция к подорожанию присутствует постоянно и вряд ли она изменится. А вот прогнозировать темпы подорожания мы не беремся. Все зависит от скорости роста доходов киевлян. Поскольку площадь участков, пригодных для строительства дорогостоящего жилья, очень ограничена, то именно количество людей, готовых выложить за квартиру порядка миллиона долларов, и определяет цены», – поделился размышлениями Алексей Котенко. С мнением коллеги согласен и Владимир Германов: «Такое жилье стоит априори по другую сторону рынка и не может упасть в цене».

 

Взгляд в будущее

 

Класс «премиум» – лучшее, что сегодня может предложить рынок для людей высокого статуса. Однако будущее киевского рынка элитного жилья в указанных УСА территориальных зонах, вырисовывается не таким радужным. Разнообразие предложения напрямую зависит от наличия участков земли под застройку. Если для строительства типового жилья все-таки есть достаточное количество земельных участков, то, по словам Андрея Вирченко, очень скоро все возможные площадки в центре будут заняты. Уже сейчас дефицит участков, расположенных в центре, а также сужение перспектив дальнейшего возведения элитных объектов стало одним из главных факторов роста цен на жилье класса «премиум». Даже на сегодняшний день мест для создания жилых комплексов в первой зоне практически нет. Уплотненная застройка центра исчерпала возможности возведения новых проектов. А это значит, что сегодняшняя цена за кв. м. элитного жилья далеко не предел.

 

Впрочем, застройщики, возводящие объекты в премиум-сегменте, рано или поздно найдут способы развития данного класса. Одним из вариантов может стать интенсивная реконструкция старых кварталов и объектов, хотя организационно это очень хлопотный путь. Более вероятна перспектива расширения деятельности застройщиков на прилегающих ко второй зоне территориях. По словам Алексея Котенко, вероятно, классификатор будет трансформироваться. В будущем могут точечно создаваться автономные микрорайоны рядом с парковыми зонами. Эксперты допускают, что для подобных ареалов будет создана такая инфраструктура и микроклимат, которые позволят разместить объекты не только премиум-класса, но и «де-люкс».

 

Юлия Лищук