Приобретение земли на южном берегу Крыма

На вопросы отвечает Лев БУЗДАКОВ - директор Агентства “СТД-центр”. Сертифицирован Нотариальной палатой Украины Фондом Государственного имущества Украины и Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины специалист по проведению операций с жилой и нежилой недвижимостью, стаж работы на рынке недвижимости более 10 лет. Всегда стремится помочь жителям и гостям города пройти через лабиринты действующего законодательства, найти законное решение проблемы и достичь желаемого результата на практике.

 

Предметом продажи может быть только земельный участок оформленный в частную собственность

 

Корр.: - Лев Николаевич, вот я, к примеру, хочу купить гектар земли на ЮБК, расскажите где это можно сделать и как это сделать законно?

 

- Прежде чем ответить, где купить, я расскажу о том, как это сделать, обратив внимание на понятие “Законно купить”. Под куплей продажей подразумевается передача прав собственности на землю взамен на деньги. Так вот, если речь идет о приобретении, то предметом продажи может быть только земельный участок оформленный в собственность. Подтверждающим документом является государственный акт на право частной собственности на земельный участок. Это, как правило, земельные участки, которые выделялись под строительство жилых домов площадью около 4-х соток, располагаются они в основном вдоль трассы. Участков оформленных в собственность, находящихся у моря на ЮБК практически нет. Это единственный законный путь приобретения земли в собственность. Следует заметить, что существуют еще другая форма акта - государственный акт на право постоянного пользования земельным участком. Такие акты ранее выдавались на земельные участки, используемые для осуществления уставной деятельности предприятиям, организациям, предпринимателям, а также физическим лицам под строительство жилых домов. Земля под уставную деятельность юридического лица могла отводиться уже не только сотками, но и гектарами. Но такая форма собственности не предусматривала права продажи земельного участка, поэтому и купить ее законно невозможно. Поэтому, отвечая на вопрос где купить гектар законно? Отвечаю практически это невозможно.

 

Кор.: - Как? Всем известно, что голая земля без застройки распродается гектарами на самом берегу моря. Неужели это единственная форма продажи земли? Как можно купить по другому?

 

- Если переиначить Ваш вопрос, то он звучит таким образом “Вы рассказали, как можно законно купить землю, а теперь расскажите, как это можно сделать незаконно”. Что бы читатель не подумал, что я сознательно хочу завести его в заблуждение, я детально остановлюсь на скрытых формах продажи земли.

 

Скрытая продажа земли, а точнее права на ее использование может возникать вследствие приобретения недвижимости. Скажем, лицо купило строительную базу, которая представляет собой группу зданий и сооружений объединенное единым понятием в целое домовладение. В этом случае новый владелец получает право на пользование землей в границах установленных инвентарным делом объекта недвижимости. Это относится, как к объектам не жилого, так и жилого назначения, в том числе ветхим домам, расположенным вблизи от моря, пользующимися большим спросом.

 

Право пользование на землю можно получить и приобретая объект незавершенный строительством. Это может быть жилая и нежилая недвижимость с соответствующим земельным участком.

 

Купля-продажа земли под видом недвижимости является самой безопасной из всех форм скрытой продажи земли.

 

-Кор.: Почему?

 

- Это довольно распространенный и прозрачный вид продажи, а потому - безопасный.

 

Купля-продажа земли под видом недвижимости является самой безопасной из всех форм скрытой продажи земли

 

Продажа недвижимости - механизм давно отработанный и имеет целые системы обеспечения защиты прав и гарантий, в том числе государственных. Что именно? Говоря о недвижимости надо сказать, что право собственности в Украине регламентируется законом Украины “О собственности”. Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства. Для того чтобы приобрести недвижимость на ЮБК, гражданину кроме средств, необходим паспорт и подтверждение легального пребывания на территории Украины. Никаких дополнительных документов: в том числе декларация о доходах не требуется. Любую недвижимость, можно покупать на двоих, троих и т.д.

 

Граждане иностранных государств и лица без гражданства пользуются правами и обязанностями в отношении принадлежащего им на территории Украины имущества наравне с гражданами Украины. Собственник, независимо от гражданства, по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается (продавать, дарить, менять сдавать внаем и т.д.) принадлежащим ему имуществом.

 

Государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества осуществляют бюро технической инвентаризации (БТИ). Государственной регистрации подлежат объекты недвижимости, расположенные на всей территории Украины и она является обязательной для собственников, независимо от формы собственности

 

Если же кого-то интересует приобретение земли гектарами и он не нашел достойной недвижимости находящейся на таком участке, то у него остается последний вариант приобретение земли под видом “покупки фирмы”.

 

Это стоит рассмотреть на конкретном примере. Предприятие, где учредителями является группа физических лиц, отводит землю для осуществления уставной деятельности. Так как документов подтверждающих право собственности на землю нет, право на землю передается путем смены учредителей. То есть фактически группа учредителей предприятия выходят из состава учредителей, а вместо них учредителем становиться лицо, которое платит деньги за землю. В народе это называется “купить фирму”, хотя и здесь нет предмета купли-продажи. Кор.: - Что в этом плохого?

 

- Ну, во-первых, такая форма покупки является незаконной и деньги передаются, как правило, наличными “в черную”, т.е. без уплаты каких либо налогов. Во вторых, у покупателя на руках не остается ни какого документа подтверждающего факт передачи денежных средств. Расписка “продавца” свидетельствует лишь о том, что он получил противоправно деньги, поскольку сама по себе сделка незаконна, так как “продавец” продал землю, которая ему не принадлежит.

 

В третьих, “покупатель” такой земли лишен возможности приобрести землю по безналичному расчету. А теперь, самый главный вопрос, который больше всего беспокоит каждого покупателя- “А чем чревато такое приобретение?”

 

“Купил землю в черную по понятиям”

 

Покупатель такой земли абсолютно незащищен от возможности быть “кинутым” и у него не остается ни какого выхода кроме как полностью и безгранично довериться продавцу. А что такое в наше время доверие и честное слово? Поэтому многие покупатели идут на такой риск, сознавая, что все участники сделки “нормальные пацаны и живут по понятиям”, а возможные “разборы” будут решаться на месте без суда и следствия. А что, собственно говоря, может произойти? Как могут “кидануть”? К примеру, предприятие до продажи земли специально заключает договор с третьим лицом, согласно которого взял у того на реализацию крупную партию товара на солидную сумму. После продажи земли путем смены учредителей объявляется кредитор и у нового руководства предприятия требует рассчитаться за товар, которого вообще в природе могло и не быть. В результате покупатель земли превращается в должника, которого можно растерзать в судебном порядке отделом государственной исполнительной службы, абанкротить, шантажировать, использовать как дойную корову и т.д. Право пользования землей всегда будет находиться бод угрозой.

 

Корр.: - А что перед “покупкой фирмы” нельзя сделать аудиторскую проверку?

 

- Учитывая, что государством не предусмотрена какая-либо система обязательной регистрации хозяйственных договоров и разных сделок, не один аудит не обнаружит такого договора, если его не предоставит, так называемый продавец фирмы. Если на юридическую чистоту сложно, но возможно проверить недвижимость, то юридическое лицо – невозможно. Наше общество мало-помалу превращается в правовое государство, “разборки по понятиям” постепенно превращаются в историю, споры решаются в предусмотренном законом порядке. Поэтому все чаще и чаще, покупатель требует гарантий. А гарантия это нечто больше чем честное слово.

 

Корр.: - У Вас в Агентстве есть на продаже такая земля?

 

- Мы располагаем некоторой информацией. Но, учитывая отсутствие цивилизованной формы работы на этом сегменте рынка, мы стараемся избегать операций на нем. Правовая беззащитность сторон, а также то, что мы сами часто оказываемся не защищенными от непорядочных действий некоторых покупателей в части оплаты нашей работы, не стимулирует. Однако, в связи с тем, что к нам очень часто с такими заказами обращаются самые разные лица, которым мы зачастую не можем отказать, нам приходиться держать руку на пульсе.

 

Корр.: Что Вы можете пожелать инвесторам, желающим купить землю?

 

- Я рассказал, как можно купить землю? А как это сделать, каждый решит для себя сам.

 

Хочу лишь добавить, что прежде чем решиться на совершение того или иного шага посоветуйтесь с профильным юристом-практиком, который занимается проблемами подобной вашей каждый день.

 
Удачи, уважаемые инвесторы!