Проблемы определения реальной себестоимости строительства жилья экономкласса в Киеве

Застройщики, либо наотрез отказываются предоставить соответствующие сметы и расчеты, либо отделываются общими фразами. Как стало известно Domik.ua , даже в случае нехватки средств и замораживания строительства, ни застройщики, ни чиновники, ни правоохранительные органы, ни кредиторы подобную информацию не дают. Хотя, в принципе, она есть в первичных бухгалтерских документах и вполне доступна фискальным органам.

В этой связи совершенно не понятна роль фондов финансирования строительства (ФФС), осуществляющих сбор средств, предназначенных для строительства конкретных домов, а также надзор за расходованием этих средств. По идее, определение себестоимости строительства - одна из основных задач каждого ФФС. И, поскольку инвесторы заключают договоры не с застройщиком а с конкретным ФФС, то отчитываться о своей деятельности ФФС должно перед инвесторами.

Если застройщик не справляется со своими обязательствами и/или тратит деньги неэффективно, то по требованию инвесторов, ФФС имеет право выбрать другого застройщика. Но эта схема будет работать лишь в случае регулярного контроля хода строительства и расходования средств не только со стороны ФФС, но и инвесторов.

Читайте также: Какой прогноз в развитии строительства дал Украине Кабмин

Так почему же информация о себестоимости строительства недоступна инвесторам и всему обществу в целом? В конце концов, инвесторы – это полноценные партнеры застройщиков. Именно их деньги основной источник финансирования большинства строек и основа благополучия компаний.

И почему государство практически ничего не делает для того, чтобы строительный бизнес стал прозрачным и цивилизованным? Ведь социальную значимость строительной отрасли трудно переоценить. Без строительства нового жилья ни государство, ни общество жить не могут. Вернее, могут, но не долго – через несколько лет придут в упадок, а затем и деградируют.

Причин сокрытия столь важной для общества информации несколько.

Во-первых, теневая экономика и массовая коррупция заставляют сотрудников компаний и чиновников держать язык за зубами. Когда дело касается крупных сумм в конвертах и на оффшорных счетах, то излишняя открытость может обернуться для них серьезными неприятностями.

Во-вторых, сложно продавать объекты по ценам, которые намного выше себестоимости. Возникают не только неудобные вопросы, но и резкое неприятие подобных явно несправедливых раскладов. А за неприятием, рано или поздно, следуют акции протеста, социальные противостояния, бунты и революции.

В-третьих, открытость застройщиков вполне может лишить их клиентов и необходимых для строительства средств. Нетрудно представить себе реакцию потенциального инвестора, которому в отделе продаж заявили, что несмотря на активную многомесячную рекламу, денег на строительство собрали крайне мало. Решит, скорее всего, что раз не идут инвесторы к этому застройщику, то и он не будет торопиться.

Читайте также: Льготные программы для приобретения жилья в новостройках

Пытаясь разобраться в вопросах строительства жилья экономкласса, мы обратились с соответствующими вопросами к сотрудникам нескольких строительных и проектных организаций. И хотя разговоры шли с глазу на глаз, они старались избегать конкретики. Даже в тех случаях, когда называли себестоимость строительства квадратного метра жилья, не уточняли, что конкретно в нее входит. В частности, в большинстве случаев мы так и не поняли, входит ли в общую смету стоимость земли, отчисления на развитие города, затраты на объекты тепло-, электро- и водоснабжения. Тему коррупции наши собеседники вообще предпочитали не поднимать.

Тем не менее, какую-то ясность подобные расспросы внесли.

Нижняя оценка себестоимости квадратного метра строительства многоэтажного жилого дома в Киеве была порядка 450 долларов (эту цифру назвал лишь один человек). Но это с целым рядом оговорок: земля должна быть практически бесплатной и отчисления городу минимальными; финансирование должно быть регулярным без банковских кредитов. И все необходимые инженерные сети в непосредственной близости (но не рядом с фундаментом). А еще были требования к застраиваемому участку: надежные сухие грунты без каких-либо склонов и построек.

Большинство же наших собеседников полагали, что реальная себестоимость квадратного метра 500 и более долларов. В принципе, эта цифра близка к минимальной цене продаж киевских квартир. Так что тут одно из двух: либо продают эти квартиры практически по себестоимости, либо себестоимость строительства квартир экономкласса несколько ниже.

Обратились мы и с соответствующим запросом в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

В своем запросе мы задали более десятка конкретных вопросов. Они касались, как методов расчета, показателей опосредствованной стоимости строительства квадратного метра квартир по регионам Украины (для Киева она составляет 10081 грн), так и стоимости отдельных работ, начиная от разработки технического проекта и инженерной подготовки территории, до комплексных отделочных работ в доме.

Наш запрос и ответ на него, подписанный начальником «управління Л.М. Шоломицькою», приведен на Domik.ua в статье: «Стоимость строительства новостроек в Украине ».

К сожалению, в официальном ответе нет ни одной конкретной цифры. Нет там и примеров новых современных домов, построенных за государственные деньги по опосредствованной стоимости. И это притом, что при определении опосредствованной стоимости основные расчеты ведутся на базе строительства так называемого «объекта-представителя», и учитываются практически все затраты, начиная от проектирования дома до благоустройства придомовой территории, а также налоги, сборы, иные обязательные платежи, установленные законодательством.

Читайте также: Акт приема-передачи квартиры в новостройке: права инвестора

Цитируем соответствующие пункты из официального письма:

«Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України розраховуються Мінрегіоном, виходячи зі структури безпосередніх витрат з будівництва об’єкта-представника, скоригованої відповідно до змін рівня цін на трудові та матеріальні ресурси.

Безпосередні витрати з будівництва – це витрати, пов’язані з проектуванням та затвердженням проекту будівництва житлового будинку, організацією процесу будівництва, виконанням загально-будівельних робіт, улаштуванням внутрішньобудинкових інженерних систем, монтажем та придбанням інженерного обладнання, електромеханічного та іншого устаткування, благоустроєм та спорудженням внутрішньомайданчикових інженерних мереж, включаючи адміністративні витрати та прибуток підрядних організацій, що компенсуються замовником, податки, збори та інші обов’язкові платежі, встановленні законодавством».

Это ровно то, что мы и надеялись получить от Минрегиона, но только с конкретными (пусть и с приблизительными) цифрами. Уж, коль скоро Минрегионстрой вместе с Госстатом и местными властями ежеквартально рассчитывают опосредствованную стоимость на базе конкретных «объектов-представителей», то почему бы им не опубликовать свои расчеты? Тем более что государство само финансирует строительство жилья для семей военнослужащих и некоторых других категорий граждан.

Если же этому мешает пресловутая «коммерческая тайна», то при публикации подобной информации вовсе не обязательно ссылаться на конкретных застройщиков и указывать адреса новостроек. В данном случае была бы полезна и усредненная информация.

Больше информации о ситуации на первичном рынке недвижимости столицы можно узнать на форуме новостроек Киева .

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016