Продаж квартири без рішення суду
25 грудня 2008 року Верховною Радою був ухвалений Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набрав чинності 14 січня 2009 року.
Так, у роз’ясненні Міністерства юстиції України, виданого 23 грудня 2008 року, зазначалося про здійснення позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, наголошувалося, що примусове стягнення предмету іпотеки (чи застави) можливе лише на підставі рішення суду.
У зв’язку з вищезазначеними нововведеннями, непроста ситуація на банківському ринку серед населення, стала ще більш нервозною.
Однак, вже 17 лютого Міністерством юстиції було повідомлено про відкликання роз’яснення для громадян "Щодо здійснення позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору" у зв’язку з прийняттям Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", що набрав чинності 14 січня 2009 року, яким, зокрема, вносяться зміни до Закону України "Про іпотеку".
Тому, щоб не драматизувати ситуацію, яка склалася навколо цього нововведення, пропонуємо розглянути зміни до даного закону.
До змін у Закон України „Про іпотеку”, позасудове врегулювання здійснювалося згідно застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що містилося в іпотечному договорі, або згідно окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягав нотаріальному посвідченню і міг бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відтепер, позасудове врегулювання може здійснюватися окремим договором із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Законодавцем також доповнено додаткове право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не лише за рішенням суду та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а і за відповідного застереження в іпотечному договорі.
Одночасно, законодавцем встановлено, що в разі наявності застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечному договорі, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, дії з продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюється іпотекодержателем від свого імені, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
На підставі вищевикладеного, звертаємо Вашу увагу на те, що ці зміни можуть бути застосовані лише до іпотечних договорів, укладених після набрання чинності Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", тобто – до іпотечних договорів, укладених після 14 січня 2009 року.
З кредитних договорів, укладених до 14 січня 2009 року, стягнення предмета залогу, можливе лише після відповідного судового рішення.
Крім того, Законодавцем додатково внесено наступні суттєві зміни до Закону України „Про іпотеку” від 5 червня 2003 р. N 898-IV.
До внесення змін до Закону про іпотеку не було чіткого визначення терміна «об’єкт незавершеного будівництва» та на практиці важко було визначити саме момент появи об’єкту незавершеного будівництва.
Так, раніше існувало кілька варіантів визначення моменту виникнення „об’єкту незавершеного будівництва”:
- об’єкт незавершеного будівництва існував до введення його в експлуатацію;
- всi витрати на будiвництво, які в податковому розумiннi є об’єктом будiвництва, відображалися у зведеному кошторисному розрахунку вартостi будiвництва згiдно iз обов’язковим додатком „А” до ДБН Д.1.1-1-2000;
- одержання дозволу на виконання пiдготовчих робiт –документ, надання якого вимагає Бюро технiчної iнвентаризацiї м. Києва для пiдготовки довiдки про процентну готовність об’єкта незавершеного будiвництва. Така довiдка потрiбна була нотарiусам для посвiдчення договорiв вiдчуження об’єктiв незавершеного будівництва.
Так, законодавцем наведено визначення „Об’єкту незавершеного будівництва” – це об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
Одночасно зазначаємо, що Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2008 р. N 923 Київ, затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, яка набрала чинності з 1 січня 2009 року, відповідно до якого прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється приймальною комісією і полягає у підтвердженні нею готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, комунікацій та споруд інженерної і транспортної інфраструктури, їх інженерно-технічного оснащення та забезпечення, пускових комплексів, черг будівництва відповідно до погодженої та затвердженої в установленому порядку проектної документації.
Законодавцем доповнено додаткову норму про те, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.
Окрім, вже визначених законодавцем у Законі України „Про іпотеку” предметів іпотеки, якими можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна, додатково визначено, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Законодавцем внесено змін щодо особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва. Так, раніше іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснювалася шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.
В результаті змін у Законі, законодавцем визначено, що передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва потрібно здійснювати шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.
Таким чином, законодавець чітко визначив можливість передачі в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, лише за умови передачі в іпотеку вже наявних прав на земельну ділянку та майнових прав об’єктів незавершеного будівництва та розташованих об’єктів незавершеного будівництва на земельній ділянці.
Доповнено зміни щодо передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Так, раніше правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, був Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачав передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Відтепер, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, окрім договору про задоволення вимог іпотекодержателя, може бути і відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачав передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
