Профессиональный девелопмент — залог привлечения инвестиций в Украину

Плюс ко всему опубликованный в 2006 году рейтинг международного агентства «A.T. Kearney» напомнил международным инвесторам о том, что существует такая страна, как Украина, которая находится на четвертом месте после Индии, России и Вьетнама по уровню инвестиционной привлекательности. «Наибольшую активность проявляют польские инвесторы, — рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия». — Их менталитет и порядок ведения бизнеса очень схожи с украинскими, поэтому осваиваться здесь полякам легче всего. Помимо них, на нашем рынке присутствуют прибалтийские инвесторы и такие западноевропейские гранды девелопмента, как Франция, Англия и Германия, которые ищут объекты вложения собственных средств. Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на Украину как страну выгодного вложения инвестиций».

 

То же можно сказать и о заинтересованности российского капитала. Украина является страной с большими возможностями — как для вложения капиталов, так и для получения доходов с этих вложений. В отличие от Москвы, где цена вхождения на рынок недвижимости очень высока, в Киеве это может стоить гораздо меньших денег, а доходность объектов недвижимости в украинской столице по-прежнему опережает доходность в столице российской. Так, по словам Виталия Бойко, доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20% при затратах 750 у. е./кв. м, а в Москве — 14% (900 у. е./кв. м); доходность офисной недвижимости в Киеве равна 18% (650 у. е./кв. м), а в Москве — 10% (1100 у. е./кв. м). Несущественно отличается и ситуация на рынке жилой недвижимости.

 

Однако, какой бы ни была привлекательность рынка, существенную роль для иностранных инвесторов играют опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью. Впрочем, кто бы ни был у власти, среди чиновников всегда найдутся те, кто имеет свои интересы в сфере недвижимости.

 

Каковы же объективные возможности и препятствия для выхода иностранных инвесторов на рынок недвижимости Украины? Основной причиной, тормозящей приход инвесторов, являются сложности с получением земельных участков. Чтобы приобрести земельный участок в Украине, инвестор должен идти на вторичный рынок. Однако, в отличие от Запада, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, в Украине инвестор может купить только право аренды по цене владения. Чтобы приобрести землю в собственность, ему придется выкупить участок у города. «Иными словами, он платит двойную цену. Инвесторы же заинтересованы в том, чтобы земля была у них в собственности, потому что тогда участок можно рассматривать как залоговое имущество, а проблема с кредитованием или рисками становится минимальной», — рассказывает г-н Бойко. Деловой человек, готовый вкладывать свои средства в тот или иной регион, хочет иметь право выбора из широкого спектра предложений. При этом он вправе рассчитывать, что с ним будут разговаривать на привычном для него языке инвестиционного бизнеса. Словом, инвестор должен иметь дело только с профессионалом в этой области. В сфере инвестиций в недвижимость таким профессионалом является девелоперская компания, которая не просто убедит инвестора в привлекательности своей идеи, но и обеспечит воплощение проекта в жизнь, а также будет представлять интересы своего клиента в отношениях с властями и местным бизнесом.

 

Любой инвестиционный проект в сфере недвижимости (девелоперский проект) имеет три составляющих: идею, объект и капитал. На Западе давно уже сложилась и хорошо зарекомендовала себя схема, по которой и владельцы земельных участков, и инвесторы каждый со своей стороны обращаются в девелоперские компании. Заставить деньги и землю принести максимальную прибыль при минимальном риске, найти недостающую составляющую при наличии хотя бы одной (участка или капитала), — вот миссия специалистов по инвестиционному бизнесу — девелоперов. Девелоперские компании, таким образом, служат соединительным звеном между владельцами земли и денег, вкладывая со своей стороны третий (а по значению — первый) элемент, необходимый для реализации инвестиционного проекта, — идею, способную принести прибыль, и предлагая механизм ее реализации.

 

Вот далеко не полный перечень специалистов, без которых невозможно реализовать ни один девелоперский проект: маркетолог, архитектор, юрист, аудитор, строитель, геодезист. Согласитесь, собрать такую команду профессионалов и успешно координировать их деятельность — уже непростая задача. Однако реализация инвестиционного проекта этим не ограничивается. Есть еще много других аспектов, связанных с организацией работы, финансированием, контролем и продвижением проекта. Все это требует знаний в сфере недвижимости, строительства, экономики, опыта работы и доверия со стороны застройщиков и инвесторов. В идеале инвесторам достаточно выделить средства, а владельцам участка — просто предоставить землю: всю остальную работу выполнят девелоперы. Идея является краеугольным камнем любого инвестиционного проекта и самым ответственным моментом для специалиста-девелопера. Иначе говоря, квинтэссенцией опыта, профессионализма, творческого потенциала девелопера является способность увидеть перспективы земельного участка. Естественно, любая, даже самая лучшая идея должна быть подкреплена аналитическими исследованиями. Не случайно девелоперские компании уделяют столь пристальное внимание анализу тенденций, господствующих в различных сегментах рынка недвижимости и рынков, тесно с ним связанных. Ведь тенденции рынка недвижимости могут иметь общий характер или определяться развитием отдельных рынков. Так, например, изменение структуры розничной торговли в Украине определило нынешний повышенный спрос на земельные участки, пригодные для строительства торговых центров. В профессиональных девелоперских компаниях команды маркетологов и аналитиков проводят подобный анализ регулярно, проецируя его результаты на рынок своего региона — например, Крыма и Севастополя. Наличие систематизированной информации позволяет избирать наиболее перспективные направления инвестирования, четко выявлять периоды роста активности, пики и спады в развитии отдельных сегментов рынка, а также с высокой степенью объективности прогнозировать экономическую эффективность проектов.

 

Естественно, основным показателем эффективности проекта является срок возврата инвестиций. При этом срок окупаемости в различных сегментах рынка недвижимости существенно отличается и колеблется от 3 до 10 лет. Для Украины девелоперский бизнес является сравнительно новым и находится на стадии начального развития. Собственники земельных участков в Украине, как правило, уже преодолели печальный этап попыток самостоятельного создания инвестиционного предложения и поиска инвесторов. При этом украинские реалии таковы, что идея разрабатывается под конкретный участок. Поиск же наиболее удобного участка под перспективный проект в отечественной практике, к сожалению, на сегодняшний день почти не встречается. По мнению специалистов, причиной тому — нехватка свободных участков. В отличие от консалтинга (т. е. консультационных услуг, не подразумевающих непосредственного участия в строительстве), девелоперский бизнес предполагает управление процессом строительства, а также объектами недвижимости.

 

Ответственным моментом для девелопера является выбор генерального подрядчика. В ходе строительства девелопер осуществляет контроль над качеством выполнения работ подрядчиком. Малейшая ошибка, например, в организации поставок может привести к значительному удлинению сроков строительства объекта. На стадии реализации объекта некоторые компании обращаются к сторонним риэлторам, в то время как другие компании предпочитают задействовать своих специалистов, что делает процесс более управляемым и эффективным. В обязанности девелоперской компании входит проведение заключительного, самого мощного этапа рекламной кампании проекта. Специалисты отмечают, что продвижение объекта недвижимости по своей значимости не уступает разработке концепции и строительства.

 

Даже после сдачи объекта в эксплуатацию девелопер не всегда оставляет проект. В идеале по желанию клиентов специалисты компании могут, к примеру, определять арендные ставки для торгового центра и вести поиск новых арендаторов. Многие специалисты отмечают слабое структурирование рынка инвестиций в Украине, что приводит к подмене понятий фирмами, предоставляющими услуги на рынке недвижимости. Между тем инвестиционные услуги сегодня весьма и весьма востребованы как отечественными, так и западными компаниями. В то время как доходность коммерческих объектов в странах Восточной Европы, недавно вступивших в Евросоюз, снизилась (в Польше и Чехии, по данным европейских аналитиков, до 6%), украинский рынок находится на пике развития. К примеру, спрос на торговые центры, несмотря на активный рост их количества в регионе, по-прежнему превышает предложение в несколько раз. Колоссальный потенциал развития имеют находящиеся практически в зачаточном состоянии рынки коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов. Это особенно актуально для Крымского полуострова и Причерноморья. При этом западные и отечественные аналитики солидарны в том, что приход европейских девелоперов на рынок Украины не приведет к вытеснению местных компаний. Иностранным специалистам выгоднее будет создавать партнерские проекты с местными специалистами либо выкупать готовые проекты, разработанные украинскими фирмами, для дальнейшего их развития.

 

Следовательно, есть только два направления работы на украинском рынке. Первое — это покупка существующего объекта (действующего бизнеса). Сегодня мы все чаще слышим о продаже торговых и бизнес-центров Киева. «В настоящий момент мы ведем переговоры по большому количеству объектов коммерческой недвижимости, которые предлагаем западным инвесторам, — рассказывает Виталий Бойко.- Это свидетельствует о повышенном интересе к нашей стране». Второе направление — это совместное создание проекта. Этим путем идут иностранные девелоперы, у которых есть доступ к финансовым ресурсам западных фондов. Однако и в этом случае у них остается боязнь земельных и согласовательных вопросов. «Потому они и готовы привлекать к реализации проекта украинскую сторону, которая обладает правом владения землей и берет на себя документальное и юридическое сопровождение», — отмечает г-н Бойко.

 

На сегодняшний день по всей Украине реализовано большое количество проектов торговых и бизнес-центров. В некоторых городах рынок недвижимости через пару лет будет на грани насыщения. «Поэтому вместо того, чтобы конкурировать с существующими объектами, лучше войти в уже готовый проект, скорректировать его и выйти в хорошем месте и с хорошей идеей, но с украинским партнером. Именно такую схему работы мы рекомендуем всем инвесторам, которые к нам обращаются», — подытожил Виталий Бойко.