Проверка истории земельных участков перед приобретением становится актуальной
13 мая 2009 года вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2009 № 91-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), который внес ряд изменений в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», а также в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации».
Предусмотренные Законом нововведения можно разделить на два основных блока. Первый из них касается введения правила об обязательном проведении рыночной оценки земельных участков и иных объектов недвижимого имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по аналогии с обязанностью проведения рыночной оценки имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его отчуждении.
Второй блок изменений коснулся вопроса разграничения государственной собственности на землю. Законодатель идет по пути постепенного расширения оснований для отнесения тех или иных земель к федеральной собственности. В частности в ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, уточняющие основания отнесения земельных участков, используемых государственными академиями наук, к федеральной собственности.
Действующим законодательством предусмотрено, что земли, предоставленные государственным академиям наук и созданным ими организациям на определенных законом правах, относятся к федеральной собственности.
Напомним, что в связи с принятием Федерального закона № 141- ФЗ от 22.07.2008 данные организации утратили право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на принадлежащие им земельные участки, а также право выкупить арендуемые ими участки или распорядиться арендными правами на них.
При этом положения названного закона были сформулированы таким образом, что их действие не распространялось на организации, хотя и подведомственные государственным академиям наук, но не созданные ими (например, созданные органами государственной власти, но впоследствии переданные академиям наук).
Комментируемый Закон предусматривает, что теперь и земельные участки, предоставленные, в том числе, организациям, подведомственным государственным академиям наук, также относятся к федеральной собственности, и, следовательно, на них распространяют свое действие все предусмотренные законодательством ограничения.
Государственные академии наук и организации в их составе являются одними из крупнейших землевладельцев Российской Федерации. За годы существования рынка земли данными организациями было совершено большое количество сделок с принадлежащими им земельными участками.
В настоящее время ситуация изменилась и оспаривание данных сделок по заявлениям Прокуратуры стало одной из новых тенденций судебной практики. Прокуратура приводит целый ряд оснований для признания таких сделок недействительными.
При этом в качестве одной из причин указывается незаконное принятие решений органами местного самоуправления по причине отсутствия у них полномочий на совершение таких действий. При этом, несмотря на то, что изменения, внесенные в нормы ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», обратной силы не имеют, суды оценивают их как подтверждение правильности сложившейся судебной практики.
В связи с изложенным, проведение юридической проверки истории земельных участков перед заключением соответствующих сделок стало уже не проявлением предосторожности, а необходимостью, обусловленной существующими реалиями. Все большую актуальность приобретает и судебная защита правообладателей, а также проведение досудебных мероприятий, направленных на защиту прав собственников и владельцев земельных участков.
