Пути развития рынка пригородных новостроек - 2010

СПРОС

• Уровень спроса от докризисного уровня составляет 10%-15%. Основные причины: нет работающих программ ипотечного кредитования по приемлемым для потенциальных покупателей ставкам, снижение уровня доходов населения, кризис доверия к застройщикам.
• Основные сделки: вторичный рынок и введенная в эксплуатацию первичная недвижимость, есть интерес к поиску и приобретению залоговых квартир по ценам ниже рыночных.
• Сегодня покупателями являются те люди, которые располагают накоплениями и приобретают недвижимость или с целью улучшения своих жилищных условий на перспективу, или хотят сохранить накопленные в национальной валюте средства, инвестируя их в недвижимость для последующей сдачи в аренду.
• По состоянию на середину 2010 года свою роль стал играть и психологический фактор – многие осознают, что существенного снижения цен в дальнейшем не будет. В результате – интерес к одно- и двухкомнатным квартирам в хороших построенных домах начал постепенно возобновляться.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

• По данным Госкомстата Украины в 2009 году в Киевской области в эксплуатацию было введено 680,1 тыс. кв. м жилья, что на 41,6% меньше, чем за предыдущий год.
• Более 90% объектов жилищного строительства в Киевской области, которые предлагают квартиры на продажу, имеют задержки в сроках строительства по сравнению с изначально заявленными планами. Достраивались объекты в основном застройщиками, которые тесно сотрудничали с аффилированными банковскими структурами и только по проектам с высокой степенью готовности. В целом ситуация со сроками обусловлена объективными причинами: снижение уровня спроса на первичную недвижимость, значительное удорожание кредитных ресурсов и дефицит источников их получения. В результате большинству застройщиков пришлось пересматривать свои финансовые стратегии: искать новых финансовых партнеров, при возможности дофинансировать достройку самых ликвидных объектов за счет собственных средств и продавать уже готовое жилье или увеличивать сроки строительства исходя из фактической динамики поступления необходимых средств.
• Уровень цен на первичную недвижимость в жилых проектах Киевского региона, где ведется строительство, находится в пределах 650-1 100 дол. США за кв.м. Средняя стоимость кв.м около 900 дол. США. Факт ввода в эксплуатацию увеличивает стоимость недвижимости минимум на 10-15%.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОДВИЖЕНИЕ

• Влияние объектов инфраструктуры на стоимость кв. м жилья. Изменение масштаба цен на жилую недвижимость в г.Бровары после реализации проекта ТРК “Терминал”.
• Изменение типовой модели реализации многоквартирного жилого проекта. Ранее: инвестиции в участок, проект, согласования и 0й цикл – Застройщик, остальное Покупатели и Банк. Сегодня: инвестиции до ввода в эксплуатацию – Застройщик и Банк, после ввода рассчитываем на Покупателей.
• Кризис доказал в сложные времена лучше продаются квартиры с грамотными эргономичными планировками небольших площадей.
• Увеличение популярности у застройщиков продажи готовых квартир с ремонтом. Ранее: заселись и делай год ремонт, сегодня: заселись и живи. Преимущество для застройщиков – дополнительный заработок на ремонте квартир, на фоне общей тенденции снижения рентабельности строительного бизнеса.
• Деление рынка на концептуальные и типовые (noname) проекты. Развитие нейминга объектов жилой недвижимости. Стратегия дифференциации преимуществ.
• Перспективная тенденция при наличии длинных денег у девелопера: “Зачем снимать квартиру и платить аренду, если можно выкупать свою!”.