Расслоение рынка недвижимости усугубляется

На сегодняшний день цена квадратного метра квартиры в Киеве , по данным портала недвижимости Domik.net , составляет $1701 — такая цена, с незначительными колебаниями, держится уже более полугода. Это можно было бы объяснить нововведениями, которые свели деловую активность к минимуму , и инертностью рынка, если бы не изменения цен в отдельных сегментах. То есть, на фоне стабильности средней по городу цены квадратного метра углубляются процессы расслоения.

Прежде всего, заметны колебания цен по разным типам квартир. Например, «гостинки», коих в Киеве продается совсем немного, с начала года подешевели на 4,2 %, до $1702/кв.м. Стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры изменилась незначительно и сегодня составляет $1699. А вот двухкомнатные, наоборот, заметно подорожали — на 3,5 %, до $1813/кв.м. Квадратный метр трехкомнатной квартиры стоит сегодня $1737, на 1,2 % дороже, чем в начале текущего года.

Наблюдаем рост цен и на четырехкомнатные квартиры — на 3,9 %, до $2223/кв.м. Но не стоит забывать, что сегмент этот немногочисленен, и зачастую четырехкомнатные квартиры продаются долго, потому статистический рост цены на них может быть обусловлен изменениями структуры предложения: появлением в базе данных новых, более дорогих на начальном этапе, объектов при сохранении в ней еще не проданных старых.

Еще одна важная особенность рынка в 2013 году — стабильный рост цен на квартиры в новостройках . С начала 2013 года он составил 3,4 %, средняя цена квадратного метра сегодня - $1878.

При этом, однокомнатные квартиры в новостройках подорожали с начала года на 2,3%, до $1726 за кв. метр. А вот двухкомнатные — на 5 %, до $1873. Во многом, именно это и обусловило рост цен на двухкомнатные квартиры в целом по Киеву. Цена квадратного метра трехкомнатной квартиры в новостройке изменилась мало, в пределах статистической погрешности. Его текущая стоимость - $1914. Четырехкомнатные квартиры подорожали куда больше — на 7,6 %, до $2465/кв.м.

Примечательно, что темпы роста цен примерно одинаковы как в кирпичных новых домах, так и в панельных. Квартиры в кирпичных новостройках с начала года подорожали на 4,4 %, до $2051/кв.м, в панельных — до $1617, на 4,8 %.

В панельных новостройках наиболее заметен рост цен на двухкомнатные квартиры — 8,4 %, до $1647/кв.м. На сегодняшний день именно двухкомнатные квартиры самые дорогие по цене квадратного метра в этом сегменте. Однокомнатные подорожали на 2,6 %, до $1602. Трехкомнатные в цене несколько упали, впрочем, в пределах статистической погрешности — до $1471 за кв. метр.

В новостройках кирпичных в цене выросли все типы квартир, но больше всего однокомнатные — на 5,4 %, до $1853/кв.м. Двухкомнатные подорожали на 3,8 %, до $1997. Трехкомнатные квартиры в кирпичных новостройках предлагаются по цене $2166 за квадратный метр, на 2,3 % дороже, чем в начале года. Немало в этом сегменте и четырехкомнатных квартир, продаются они также дороже, чем в начале года — на 3,4 %, по цене $2557/кв.м.

Динамика цен в сегменте новостроек дает основания утверждать, что рост цен на двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры в целом по городу как раз подорожанием квартир в новостройках и вызван.

Но возникает вопрос, за счет чего же, в таком случае, остается стабильной средняя по городу цена квартиры?

Все дело в том, что цены на квартиры в домах старого жилого фонда с начала текущего года в большей или меньшей степени падают.

Так, квартиры в дореволюционных домах подешевели на 2,2%, до $2955/кв.м. Однокомнатные квартиры упали в цене на 5,2%, до $2668/кв.м. Двухкомнатные стоят сегодня $3011/кв.м - это на 1,2 % дешевле, чем в начале года. Снижение цены на трехкомнатные квартиры в дореволюционных домах составило 6,2 %, средняя цена квадратного метра - $2922. Четырехкомнатные квартиры в новостройках подешевели на 12 %, до $2968.

«Сталинки» с начала года в целом упали в цене на 6,1 %. Однако главным образом за счет двухкомнатных квартир — они подешевели на 20,6 %, до $2337/кв. м. Трехкомнатные квартиры упали в цене меньше — на 3,2 %, до $2294. Однокомнатные, напротив, подорожали на 5 %, до $2254/кв. м. Четырехкомнатные в цене относительной стабильны - $2427/кв. м.

Коснулось общее снижение цен и домов серии «старый кирпич» - они упали в цене на 3%, до $1686/кв.м. При этом, цена квадратного метра однокомнатной квартиры в кирпичных «хрущевках» не изменилась - $1716. Двухкомнатные подешевели на 4,1 %, до $1665/кв.м., а трехкомнатные подорожали на 1,2 %, до $1727.

Снижение цен на квартиры в кирпичных ведомственных домах (серия «улучшенный кирпич») — 4,2 % с начала года. Этот сегмент примечателен тем, что в нем самые дешевые четырехкомнатные квартиры - $1638/кв.м. Таких предложений немного, потому цена квадратного метра в течение года заметно колебалась, однако сейчас находится на том же уровне, что и в начале года. В ведомственных домах заметно подорожали и двухкомнатные квартиры — на 9,8 % с начала года, до $2035/кв. м. А вот цены на одно- и трехкомнатные квартиры снизились — на 3,4 % и 7,4 %, до $1753 и $1784 соответственно.

Несколько больше с начала 2013 года упали в цене квартиры в панельных домах.

Так, в домах серии «старая панель» квартиры подешевели на 7,2 %, до $1571/кв.м. Однокомнатные квартиры этого сегмента в цене практически стабильны - $1709/кв.м. Снижение цен больше коснулось двух- и трехкомнатных — 7,7 % и 8,1%, до $1532 и $1418 соответственно.

В домах серии «типовая панель» цены на квартиры с начала года снизились на 4 %, до $1598/кв.м. На однокомнатные цена стабильна и здесь — $1710 за кв. м. Двухкомнатные подешевели на 2,9 %, до $1564/кв.м., зато трехкомнатные - на 8,1 % и продаются нынче по цене $1415/кв. м.

Наименее значительное среди панельных домов снижение цен в сегменте «улучшенная типовая панель» - всего 3 %. Но квартиры в таких домах и ранее были самыми дешевыми в городе по цене квадратного метра. Сегодня квадратный метр в такого типа доме стоит в среднем $1501. Больше всего здесь подешевели трехкомнатные квартиры — на 4,3 %, до $1414/кв. м. Цены на однокомнатные снизились всего на 1,5 %, до $1556. А двухкомнатные стабильны и в этом сегменте — $1530/кв. м., по сравнению с началом года снижение цены менее 1 %.

Как видим, несмотря на инертность и стагнацию рынка, в течение 2013 года для него были характерны вполне закономерные процессы: рост цен на более новое и качественное жилье и их снижение в сегментах самого низкого качества. В старом жилом фонде более или менее хорошего качества (дореволюционные дома, «сталинки» и ведомственные) ценовая динамика хоть и отрицательна, но менее выражена.

Иными словами, при кажущейся стабильности, цены на квартиры все же падают. Правда, не на все: этот процесс напрямую связан с качеством жилья. Скорее всего, такая тенденция в ближайшее время сохранится. Стало быть, ждать снижения цен на квартиры в новостройках не стоит, но в остальных сегментах это вполне вероятно.

Покупатели все чаще переориентируются на новое жилье.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013