Разведали: как достроить недострой

Начало очередного строительного сезона, похоже не принесло участникам рынка недвижимости ожидаемого результата - плачевная ситуация с недостроенным жильем в Украине с начала кризиса практически не изменилась. По данным министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы, которые он озвучил 19 мая на правительственном совещании по вопросам введения в эксплуатацию объектов жилищного строительства с высокой степенью строительной готовности, по состоянию на 1 января 2010 г. в Украине насчитывалось 4,4 тыс. объектов незавершенного строительства. При этом квартир в недостроенных домах с готовностью 50% было 49,8 тыс., с готовностью 70% – 27,9 тыс. Для достройки этого жилья на данный момент необходимо более 12 млрд грн., но, как отмечают специалисты рынка недвижимости, надежды застройщиков на их получение с каждым месяцем становятся все призрачнее. Ведь, принятая правительством Юлии Тимошенко программа достройки незавершенных объектов фактически так и осталась на бумаге. А новый Кабинет Министров обещаниями пока только разбрасывается. Правда, в бюджете предусмотрено 1, 04 млрд грн. на достройку жилья, но будут ли они использованы по назначению, пока непонятно. Хотя, как свидетельствуют последние данные Государственного комитета статистики, в первом полугодии 2010 г. в эксплуатацию было введено 3,2 млн. кв. м жилья, что на 43,2% превышает прошлогодние показатели. На упоминаемом заседании Премьер-министр Украины Николай Азаров выразил готовность найти 5 млрд грн. для финансирования достройки в 2010 году 700 объектов жилищного строительства со степенью готовности более 70%. Достраивать же объекты жилой недвижимости за деньги, привлеченные из внешних источников (от инвесторов, банков и т.д.) по-прежнему, задача довольно сложная. Лишь немногим застройщикам удалось добиться возобновления кредитования проектов банками (например, компаниям «Т.М.М.», «Южный Берег», St Sophia Homes и др.) или привлечь финансирование какими-либо другими путями. 

Таким образом, оставшись с проблемой недостроев «тет-а-тет», застройщики и покупатели все чаще пытаются решать вопрос завершения начатых проектов собственными силами. 

PRедсказатели

решили исследовать эту тенденцию и разузнать, в каких случаях целесообразно заниматься решением проблемы недостроя самостоятельно, а также о «подводных камнях», с которыми пострадавшим вкладчикам уже пришлось столкнуться при попытке реализовать эту схему.

Законодательное поле

Законодательное поле дает возможность частным инвесторам взять строительство дома под собственный контроль.  Один из надежных способов достройки дома частными инвесторами предусматривает оформление права собственности застройщиком на объект незавершенного строительства (ОНС) и переоформление его на созданный коллективом инвесторов жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (№ 800 от 25.12.2008 г.) (Далее – Антикризисный закон) регламентирует возможность регистрации права собственности на ОНС. Хотя данный процесс разрешался еще раньше, до принятия данного закона. Так в части 3 статьи 331Гражданского кодекса Украины сказано, что  лицо (физическое либо юридическое – Авт.) при наличии у него документов на земельный участок и проектно-сметной документации может оформить право собственности на объект незавершенного строительства. 

Антикризисный закон, как комментируют юристы, предусматривает норму, согласно которой застройщикам разрешается производить в БТИ госрегистрацию права собственности на незавершенные объекты и их части с целью последующей продажи или передачи в ипотеку. Норму прописали для того, чтобы застройщик мог оформить недострой на себя, и, в случае нехватки финансирования, занять деньги у банка под залог объекта незавершенного строительства. Раньше данные действия в других законах не запрещались, но подробной процедуры оформления права собственности на ОНС не было предусмотрено. Данный же закон, как говорят юристы,  содержит прямое указание на орган, уполномоченный проводить такую государственную регистрацию права собственности на ОНС. «Закон регламентировал некоторые процедуры оформления права собственности на недострой. По сравнению с Гражданским кодексом, он определил орган, уполномоченный проводить государственную регистрацию права собственности на ОНС -  БТИ. Но даже с принятием этого закона у БТИ не было внутренних нормативных документов, которые регулировали бы вопрос регистрации. Так, например,  до недавнего времени БТИ в Киеве по общей процедуре вообще не регистрировало ни одного недостроя, только в судебном порядке, в то время, как в регионах БТИ шли навстречу заявителям и регистрировали недострои. Объяснить это можно тем, что процедура реализации нормы Антикризисного закона о регистрации права собственности на ОНС не была установлена на подзаконном уровне, а именно на уровне  инструкции, на основании которой БТИ осуществляет свою деятельность. В частности, вплоть до февраля 2010 года данная инструкция прямо позволяла регистрировать право собственности лишь на  завершенные строительством и принятые в эксплуатацию объекты. В связи с этим сотрудники БТИ, руководствуясь прямыми нормами  своей инструкции, отказывали в регистрации права собственности на ОНС, невзирая на то, что ряд законодательных актов (Гражданский Кодекс, «Антикризисный закон») уже содержали нормы, позволяющие осуществлять такую регистрацию. Таким образом, до недавнего времени беспроблемная регистрация права собственности на ОНС в БТИ была возможна лишь по решению суда. Сейчас же процедура регистрации ОНС уже определена, и БТИ начали регистрировать право собственности на недострой.  При этом, следует отметить, что уже сложилась устоявшаяся судебная практика и механизм признания права собственности на объект незавершенного строительства», - комментирует Тимур Бондарев, старший партнер ЮФ Arzinger (Киев; 2002 г.; 70 чел.). В то же время, Олег Якимчук, юрист ЮФ «Мой адвокат» (г. Киев; 2008 г.; 6 чел.) считает, что многие положения Антикризисного закона остаются в большей степени декларативными, а механизм их применения не отработан, поэтому он не принес никаких результатов на практике. «Принятие этого закона не повлияло на возможность инвесторов достраивать дом самостоятельно.  Второй абзац ч.3 ст. 331 Гражданского кодекса Украины дополнен в 2006 году, именно в нем дали объяснение тому, что можно заключить договор касательно объекта незавершенного строительства, а соответственно и регистрировать право собственности», - делиться мнением господин Якимчук. 

Появились и риски для инвесторов с принятием нового закона, как считают некоторые юристы. Так подводным камнем для частных инвесторов, по словам Олега Якимяка, управляющего партнера ЮФ «Кушнир, Якимяк и партнеры» (г. Киев; с 2008 г.; 14 чел.), может стать норма закона, разрешающая застройщику брать кредит у банка под ОНС. В результате появляется риск: если банки, в случае неыпогашения взятого застройщиком под залог недостроя кредита, решиться принимать этот недострой в качестве погашения кредитной задолженности, у инвесторов появится очередной повод для судебных разбирательств. Ведь недострой перейдет в собственность кредитора, а права инвесторов на профинансированное жилье окажутся под угрозой оспаривания.

Впрочем, Роман Дробоцкий, юрист юридической фирмы «Астерс» (г.Киев; с 1995 г.; 100 чел.) наоборот считает: «вышеприведенная норма об оформлении застройщиками права собственности на «недострой», при благоприятных условиях, предполагает дополнительные возможности для частных инвесторов. Ведь, теоретически это позволяет частным вкладчикам внести изменения в договора, по которым заключались сделки инвестирования (имеются ввиду любые возможные договора инвестирования – через ФФС, ФОН и др. – Авт.), позволяющие передачу права собственности на квартиры в недостроенном доме. Понятное дело, решить проблему источников дальнейшего финансирования строительства это не поможет, но право собственности на квартиры за их покупателями точно закрепит». Такую квартиру в недострое,как отмечает юрист, инвестор имеет право продать. Нужно отметить, что продать квартиру можно также путем переуступки права требования, заключая договор с ФОН, ФФС, к примеру, если с помощью этих механизмов привлекалось финансирование. Также, в данном случае, как правило, необходимо согласие застройщика.

Исходные условия

С точки зрения юридических возможностей достройки – у всех инвесторов, объединившись, есть шансы достроить дом самостоятельно. Необходимо только провести анализ существующих юридических и организационных возможностей и тогда уже принимать решение о достройке. В первую очередь инициативным инвесторам следует найти всех остальных вкладчиков, и, организовавшись, начать действовать коллективно. Раздобыть информацию о всех частных инвесторах можно у застройщика. Но, как отмечает Олеся Романенко, начальник  службы маркетинга и продаж инвестиционно-девелоперской компании  «Юкрейниан Девелопмент Партнерс» (г.Киев; девелопмент; с 2006 г.), очень часто застройщики не заинтересованы в возникновении ЖСК, поскольку не желают потерять строящийся дом и земельный участок под ним, а, значит, всеми силами могут мешать инвесторам объединиться. Так, к примеру, Григорий Свередюк, глава совета общественной организации «Тривиум», которую создали инвесторы недостроя в Ирпене по адресу ул. Мира 3б (дом начал строиться еще в 2004 г.) рассказывает, что «глава правления компании-застройщика «Укрбудинвест» (строит дом в Ирпине. – Ред.) Владислав Корячко после заморозки строительства, когда инициативные инвесторы взялись организовывать собрание всех жильцов, препятствовал этому, поначалу отказываясь давать информацию о вкладчиках». Если застройщик отказывает предоставлять соответствующую информацию, тогда действовать необходимо в зависимости от выбранного ранее способа инвестирования. Если средства в строительство вкладывались через инвестиционные сертификаты или облигации, то информация о вкладчиках может быть в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Украины (ГКЦБФРУ). Поэтому ее можно запросить у данной структуры. В случае отказа инициативные инвесторы могут обратиться в суд с требованием устранения препятствий в их деятельности по организации достраивания дома. В случае положительного решения суда ГКЦБФРУ не имеет права отказать. Если информацию об остальных инвесторах можно взять лишь у застройщика, заставить его сделать это можно также через суд. В случае отказа, как информирует Евгений Карпов, юрист ЮФ «Астерс», он несет за это уголовную ответственность.

Далее, организовавшись, необходимо выяснить, в порядке ли все базисные документы для продолжения строительных работ.  Так, по словам господина Карпова: «если застройщик арендует участок под застройку, необходимо обратить внимание на срок действия договора аренды земли (первичного срока аренды может быть недостаточно для завершения строительства, которое, скорее всего, будет выбиваться из графика, а из-за этого договор придется продлевать). Также необходимо проверить разрешение на строительство, – не нуждается ли оно в продлении срока; выполнены ли обязательства перед городом по перечислению застройщиком необходимой суммы денег на социальную инфраструктуру и передачи части квартир. Необходимо выяснить объем обязательств застройщика перед возможными кредиторами. Эту информацию можно узнать у застройщика, потребовав копию всех необходимых документов. Если говорить о Киеве, то решения о выделении в аренду земли застройщикам Киевсоветом часто бывают доступны  в правовых базах «Лига:Закон»,  «Нормативные акты Украины» (это может помочь выяснить условия аренды земли под застройку).»

В то же время Тимур Бондарев считает, что главный вопрос заключается не в продлении срока аренды земли застройщику. Проблем по возобновлению действия договоров аренды быть не должно, ведь в соответствии с Антикризисным законом  застройщики получили право на возобновление действия договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности на те же сроки, при условии, что строительно-монтажные работы по строительству многоквартирного жилого дома были начаты до вступления в силу Антикризисного закона. Однако, проблема может возникнуть при необходимости переоформления права на землю на ЖСК (или другое юридическое лицо), созданного частными инвесторами для завершения строительства дома. В частности, законодательство не предусматривает возможности автоматической передачи права аренды земельного участка государственной/коммунальной собственности к новому владельцу объекта, а предполагает необходимость получения решения местного совета и оформления прав на землю в общем порядке. 

Важно также выяснить, уплатил ли застройщик арендную плату. 

Если проблем с документацией нет, можно начинать переговоры с застройщиком о возможности достройки дома.  Его лояльность и высокая степень самоорганизации инвесторов, пожалуй, самые главные составляющие успешного процесса достройки. Но, как советуют юристы, браться за достройку инвесторы должны уже в крайнем случае – когда помощи ждать больше не от кого, поскольку процедура длительная по времени и очень финансово затратная.

К слову, учитывая многочисленные преграды, многие участники рынка утверждают, что случаев разрешения вопроса путем достройки дома собственными силами немного. По словам Владимира Степенко, директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development (г. Киев; 2005 г., 119 чел.), в Киеве схожих прецедентов решения проблемы насчитывается всего около 10-15. В практике Наталии Доценко-Белоус, адвоката юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» (г. Киев; с 1992 г.; 65 чел.),  в Киеве было пять подобных случаев. При этом значительно больше, по ее информации, их насчитывается в регионах. Хотя, привести точные данные она затрудняется.

В свою очередь, адвокат Марина Самборская (независимый консультант) рассказала, что она сейчас помогает решить проблему частных инвесторов с недостроенным многоквартирным домом в Киевской области, путем создания юридического лица и достройки объекта. Ввести дом в эксплуатацию застройщик обещал еще в марте 2009 г. Сейчас все находится на стадии судового спора межу инвесторами и застройщиком. 

Без переоформления

Если застройщик готов содействовать инвесторам в достраивании дома и степень доверия к нему высокая, то, дабы избежать длительных и затратных процедур переоформления недостроя и необходимой разрешительной документации, можно дофинансировать стройку не меняя при этом собственника (арендатора) участка. Для этого необходимо заключить договор с застройщиком, а если схема финансирования предусматривает и управителя, то еще и с ним подписать соглашение. Для того, чтобы инвесторы действовали сообща, понадобиться создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). И уже от имени юридического лица подписывать договор. ЖСК, как организационно-правовая форма, по информации юристов, наиболее подходит под задачу достройки дома. В случае достройки собственноручно данная форма позволяет избежать обложения денег налогом, поскольку это организация имеет статус неприбыльной.  Теоретически можно обойтись в данном случае и без ЖСК, но тогда придется подписывать договор с каждым инвестором отдельно. На практике обычно создается ЖСК, поскольку статус юридического лица позволяет оформлять разрешение на строительство, с юрлицом охотнее заключают договора подрядчики, сотрудничают кредиторы и т. д. 

Процесс дофинансирования, как информирует Евгений Карпов, оформляется приложением к существующему договору инвестирования. Его вид будет зависеть от формы инвестирования. В приложении желательно предусмотреть указание сроков и этапов строительства, потребовать от застройщика предоставить гарантию выполнения договора и зафиксировать это письменно в соглашении, предусмотреть возможность беспрепятственного контроля за ходом строительства со стороны ЖСК. Не лишним будет и заказать оценку проекта в надежном проектном институте.

В качестве же одного из успешных примеров решения проблемы с недостроем по вышеприведенному пути участники рынка приводят ситуацию с жилищным комплексом «Три богатыря», строительство которого в свое время было приостановлено из-за нехватки денежных средств. PRедсказателям

удалось пообщаться с Сергеем Нечипорчуком, главой правления организации «ЖСК «Наш дом» – кооператива, который создали инвесторы жилищного комплекса «Три богатыря», чтобы его достроить. Как рассказал г-н Нечипорчук, поводом для создания кооператива в их случае послужила недееспособность застройщика объекта – компании «Киевреконструкция». Осознав всю сложность ситуации, владельцы квартир решили вмешаться в процесс и дофинансировать достройку дома за счет собственных средств. Заказав предварительную оценку недостроя в государственном институте «НИИГРАД», инвесторы определили размер будущего бюджета – за каждый достроенный 1 кв. м им, помимо уже уплаченной за квартиру суммы, необходимо выложить еще около 450-500 грн. В частности, непосредственно Сергей Нечипорчук за свою квартиру площадью 115 кв. м уплатил сумму в 690 тыс. грн., полностью рассчитавшись с застройщиком. Ныне же ему необходимо выложить еще 53,5 тыс. грн.

Сейчас работы на объекте «Три богатыря» выполняют специалисты компании «Киевремстрой», а «ЖСК «Наш дом» финансирует и контролирует строительство. По словам г-на Нечипорчука, строительных работ осталось на полгода. Степень готовности объекта составляет 85%, тогда как до начала участия в строительстве инвесторов она была на уровне 75%. «Строить мы начали в декабре 2009 г. До этого два года готовились, народ созревал. При этом организация самого ЖСК заняла около недели (сегодня в кооператив входит более 200 человек из 300. – Авт.)», – рассказывает г-н Нечипорчук. 

К слову, стоит отметить, что в данном случае инвесторы не занимались переоформлением объекта незавершенного строительства на кооператив. Они просто подписали трехсторонний договор между ЖСК, застройщиком и банком-управителем, вступив в строительный процесс в качестве второго заказчика. «Ни стройку, ни земельный участок, ни разрешение на строительство «ЖСК «Наш дом» на себя не оформляло», – подтвердил г-н Нечипорчук. 

Удалось организовать финансирование достройки из собственных карманов и инвесторам уже упомянутого дома в Ирпене по ул. Мира 3б. На момент остановки строительства степень готовности проекта составляла 85%. И это не смотря на то, что согласно договорам долевого участия все 93 квартиры в доме были полностью профинансированы. На сегодняшний день инвесторы, объединившись в общественную организацию (хотя юристы, как уже отмечалось, лучшей юридической формой в случае достройки дома считают ЖСК– Авт.), уже профинансировали подключение канализации к внешней сети, прокладку асфальта, завершение прокладки инженерных сетей, благоустройство придомовой территории, работу БТИ по оформлению технического паспорта на дом и технических паспортов на квартиры. По их прогнозам, дом достроится уже в этом году. Сейчас его степень готовности находится на уровне 95%. Инвесторы подсчитали, что для того чтобы достроить дом в целом им придется выложить около 500 тыс. грн. Из них более 200 тыс. грн. уже потрачено.  

Следует отметить, что в данном случае инвесторы также не переоформляли недострой на баланс общественной организации, а лишь организовали дофинансирование строительства через бухгалтерию компании-застройщика, предварительно согласовав этот вопрос с ее руководством. 

Хотя, как отмечают юристы,  если инвесторы не оформляют незавершенку на свой кооператив, они сильно рискуют. Застройщик может распорядиться активом на свое усмотрение. К примеру, начать процедуру банкротства, а все нажитое имущество раздать за долги. 

Застройщик в любой момент может зарегистрировать право собственности на ОНС и попробовать его продать. Хотя на сегодняшний день продать подобный объект добросовестному покупателю будет сложно, поскольку в публичных реестрах (в Государственном реестре ипотек и Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества) имущественные права на квартиры или недострой будут обременены обязательствами перед третьими лицами (управителем ФОН/ФФС, КИФ, КУА ПИФ). Но все же, по словам Тимура Бондарева, подобные попытки на практике были. Если же застройщику удастся перепродать или обременить ОНС обязательствами перед третьими лицами, инвесторы столкнуться с дополнительными сложностями в виде противодействия от «нового» собственника объекта.

Застройщик может также, достроив дом, продать и т. н. объекты общего пользования, еще непроданные квартиры, которые впоследствии могли бы и перейти в собственность юрлица инвесторов в счет частичной компенсации их дополнительных затрат на достройку дома. В данном случае инвесторы в судебном порядке могут наложить запрет на отчуждение застройщиком таких объектов. 

Олег Якимяк считает варианты, к которым в обоих случаях прибегли инвесторы, недостаточно целесообразными и небезопасными: «При правильном подходе лучшим вариантом все-таки будет замена заказчика созданным инвесторами юридическим лицом через суд. В таком случае у этого юрлица появляется возможность полностью управлять финансовыми потоками, контролировать ход строительства. Также он может провести аудит деятельности застройщика на предмет целевого использования вложенных в строительство инвестиций, и если будут выявлены нарушения, притянуть его к ответственности. Кроме того, переоформление права собственности на недострой на кооператив – гарантия того, что на него в будущем не будет посягательств со стороны застройщика и возможных кредиторов».

Поэтому, как советует юристы, дабы больше обезопасить себя от рисков, применяя подобную схему, необходимо узнать – нет ли у застройщика кредиторов, дал ли он точную информацию о количестве нереализованных квартир и т. д., о чем говорилось в предыдущем разделе. 

Через регистрацию ОНС

Если инвесторы желают уменьшить свои риски, о которых упоминалось выше, им следует передать право собственности на недострой в актив ЖСК.  Если застройщик готов их в этом поддержать,  он регистрирует на себя право собственности на ОНС. Ведь пока объект не введен в эксплуатацию или право собственности на него не зарегистрировано в бюро технической инвентаризации (БТИ), его «де юре» не существует. После чего инвесторы с согласия застройщика переоформляют ОНС на ЖСК. А далее уже сами финансируют стройку и платят застройщику, либо нанимают другую строительную организацию. 

Оформить ОНС на себя застройщик может при наличии у него документов на земельный участок, разрешения на осуществление строительных работ, и проектно-сметной документации, которая поможет БТИ описать объект и установить степень его готовности. 

Следует отметить, что в Украине, по информации Анжелики Штукатуровой, юриста международной юридической фирмы Salans (г.Киев; в Украине – с 1992 г.; 35 чел.), отсутствует однозначная практика регистрации права собственности на недострои органами БТИ. Наталия Доценко-Белоусинформирует: «Для отчуждения права собственности на недострой в пользу кооператива договор необходимо нотариально заверять. А нотариус потребует данные технической инвентаризации и документ, подтверждающий наличие права собственности на недостроенный объект. Таким документом будет справка-характеристика с БТИ либо извлечение из реестра прав собственности. Но в нашей практике встречались случаи, когда эти документы на незавршенку не выдаются». Хотя, как уже говорилось выше,Тимур Бондарев отмечает, что сейчас в БТИ застройщик может зарегистрировать право собственности на недострой. Но если БТИ по какой-то причине все же отказывается его регистрировать, то, как поясняет Евгений Карпов, необходимо потребовать у него письменный отказ и оспорить в Хозяйственном суде, а потом в судебном порядке БТИ принудить зарегистрировать на застройщика это же право собственности. «Такая практика существует, но  редко кто соглашается на подобную «волокиту», - отмечает эксперт.

Чтобы застройщик мог передать ОНС в собственность ЖСК, инвесторы отступают кооперативу право требования к застройщику по их договорах инвестирования. В итоге ЖСК имеет право требования на передачу ему ОНС стройкомпанией. После чего застройщик, согласно Антикризисному закону, в порядке погашения долга перед инвесторами передает ОНС кооперативу. 

Но этот механизм, в зависимости от выбранного способа инвестирования может требовать дополнительных шагов. Чтобы достроить дом, ЖСК необходимо оформить на себя разрешение на выполнение строительных работ, после чего уже по договору подряда можно нанимать другую строительную компанию. При этом Тимур Бондарев предостерегает: процесс переоформления может быть проблемным, ведь на сегодняшний день законодательство Украины не предусматривает возможности передать функции застройщика без переоформления прав на землю и разрешения на выполнение строительных работ. «Согласно Закону о планировании и застройке территорий, в случае если право на строительство объекта градостроения передано другому заказчику, разрешение на выполнение строительных работ подлежит перерегистрации. При этом перерегистрация разрешения на выполнение строительных работ осуществляется в порядке получения такого разрешения, то есть с подачей аналогичного перечня документов, среди которых правоустанавливающие документы на землю, проектная документация.   Это одна из проблем, которая не позволяет должным образом защитить интересы инвесторов, которые могут зависеть от воли отдельных чиновников. Переоформление разрешения на выполнение строительных работ является обязательным этапом для целей дальнейшей передачи объекта незавершенки и функций застройщика ЖСК», - считает Тимур Бондарев. На практике зачастую существующее у застройщика разрешение переоформляется на ЖСК. Поэтому, если возможно, эксперт советует пойти более практичным путем, а именно, после регистрации права собственности застройщиком на ОНС передать его в ипотеку ЖСК, зарегистрировав обременение имущественных прав в Государственном реестре ипотек и Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, что позволит обеспечить приоритет права требования ЖСК по сравнению с правами третьих лиц, которые могут возникнуть в дальнейшем. Таким образом, инвесторы не сталкиваются с дополнительными задачами о переводе разрешения на строительство, на переоформление проектной документации. Однако при любом сценарии завершение строительства недостроя возможно лишь при активном содействии застройщика. 

В случае же переоформления разрешения строить на ЖСК, что можно сделать в Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, кооператив может нанимать подрядную стройкомпанию. В данной ситуации специалисты советуют к управлению ЖСК нанять профессионального управляющего, чтобы он мог выбрать нужную стройкомпанию и контролировать ход строительства.  При составлении договора подряда инвесторам необходимо предусмотреть те же пункты, о которых шла речь выше - прописать сроки и этапы строительства, предусмотреть возможность беспрепятственного контроля за ходом строительства со стороны ЖСК и т. д. 

Через суд

Часто приходится встречать на практике, когда застройщик ведет себя не корректно, стараясь не допустить достройку дома инвесторами и не готов передавать соответствующие права на ОНС. В таком случае инвесторы могут признать право собственности на квартиры как часть незавершенки через суд. Каждый инвестор отдельно обращается в районный суд общей юрисдикции и признает право собственности. Эта схема требует больше усилий, чем предыдущие, но она позволяет полностью исключить участие застройщика в процессе переоформления права собственности на ОНС. Как уверяет Евгений Карпов, переубедить суд в том, что застройщик не может далее достраивать дом, инвесторам под силу. «С подобной практикой мы встречались неоднократно. К примеру, в Киеве по такой схеме переоформляли права собственности инвесторы дома, строящегося по адресу Оболонский проспект, 26. У них все очень хорошо получилось. Теперь, главное для них, собрать необходимую сумму денег для достраивания объекта», – говорит Наталия Доценко-Белоус. Хотя Тимур Бондарев считает, что у застройщиков шансов на успех все-таки больше. «У нас есть несколько судебных процессов между застройщиками и инвесторами, которые еще не закончены. В подобных спорах у застройщиков шансов выиграть процесс всегда больше в силу разных причин, и не в последнюю очередь из-за того, что интересы инвесторов часто очень разнополярные», - отмечает эксперт.

В случае положительного для инвесторов решения суда, на его основании они регистрируют права на квартиры в БТИ и вносят их в качестве паев в актив кооператива. 

Для этого в уставе кооператива, по информации господина Карпова, описывается, какие взносы делают участники. Дальше актом  приема-передачи оформляется передача права собственности на незавершенку. В акте приема-передачи и в уставных документах ЖСК объект описывается – указывается номер квартиры, метраж, этаж расположения и т. п. Но и на данном этапе есть риск того, что инвесторы могут не вносить свои квартиры в качестве паев в актив кооператива, и заставить их это сделать с помощью закона нельзя. Разве что предложить переуступить свои права собственности другому возможному покупателю. 

В случае положительного исхода ситуации ЖСК оформляет на себя разрешение на проведение строительных работ и нанимает подрядную организацию, как описывалось выше. 

Как дофинансировать стройку

Отдельного рассмотрения требует еще одна очень важная сторона самодостройки дома – ее финансирование. Организовать финансирование дома силами частных инвесторов очень сложно, в чем сознаются они сами. Что делали те, которым удалось наладить финансирование стройки. После того, как инвесторы найдут друг друга и организуются, им важно будет создать информационную площадку для обмена информацией и координации совместных действий, к примеру, сайт, как это сделали инвесторы кооперативов «ЖСК «Наш дом» и ЖСК «ТРАМП» (созданное инвесторами недостроя по ул. Бударина, 3, в Киеве – Авт.).Там они уведомляют инвесторов о ходе строительства, возникающих проблемных ситуациях, о созыве собраний и пр. Либо же обменяться электронными адресами для удобства общения, как поступили создатели ОО «Тривиум». 

Необходимо также выяснить интересы всех инвесторов, чтобы понять, кто готов вкладывать деньги. Часто бывает, что люди инвестировали в квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, поэтому они не спешат финансировать. Как выход из данной ситуации – можно предложить им переуступить свои права требования на квартиру другому инвестору. 

Как свидетельствует практика,  не лишнее выяснить, есть ли среди владельцев квартир чиновники, политики, бизнесмены, которые очень много сложных вопросов способны решать собственными силами за счет своих знакомств с влиятельными людьми. Что в итоге позволит сократить финансовые затраты.

Но, даже организовавшись, не все инвесторы готовы выкладывать дополнительные деньги на достройку дома из своего кармана. Наталия Доценко-Белоус, исходя со своего опыта, говорит, что на практике инвесторам часто не удается договориться о дополнительном финансировании собственными деньгами: «Возможность дофинансировать проект собственными силами частных инвесторов выдается маловероятной. Главная цель переоформления прав собственности на кооператив, по-моему, создание у него актива и привлечение стратегического инвестора, который взял бы на себя обязательства перед ЖСК дофинансировать проект, а взамен мог бы получить определенные инвестиционные возможности. Например, если участок достаточно большой, застроить свободную территорию».

Можно привлечь финансирование путем продажи в недострое свободных площадей.

Конечно, как вариант, дофинансировать проект может банк-управитель, если он является участником Фонда финансирования строительства (ФФС) вида «Б» или Фонда операций с недвижимостью (ФОН). Поскольку, согласно условиям финансирования строительства через эти фонды, управитель принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. Но, как отметил Андрей Онистрат, председатель наблюдательного совета банка «Национальный кредит» (г.Киев; с 1996 г.; 400 чел.), поскольку банки сегодня переживают не лучшие времена, в ближайшее время реализация таких проектов вряд ли возможна.

Виталий Шокал