Рейтинг ипотечных кредитов: 20 способов купить жилье
Шутки шутками, но во всем мире ссуды на покупку жилья считаются самыми тяжелыми и выматывающими для заемщика. Так что не стоит тешиться иллюзиями: за счастье жить в собственной квартире придется платить кредитору немалые деньги и не год или полтора, а минимум 10–15 лет. За любое нарушение графика платежей банк будет нещадно штрафовать, а то и вовсе может выселить на улицу. Поэтому к выбору финучреждения-кредитора нужно подходить серьезно. В помощь читателю Weekly.ua подготовил рейтинг ипотечных кредиторов и выяснил, у кого из заимодателей самые выгодные условия кредитования.Обвал ставок
Написав «выгодные условия», мы, конечно, имели в виду — c поправкой на кризис. Реальные ставки по ипотеке (с учетом всех комиссий) по-прежнему запредельно высокие — 22–26% в год в гривне. Особенно невыгодно их сравнение с зарубежными условиями кредитования — 3–5% в год. Но банки уже поняли, что ставки нужно снижать, и это радует.
Только за последний месяц средняя стоимость кредитов на покупку недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке, снизилась на 0,16–1,25 процентного пункта. Ставки уменьшили, в частности, БМ банк и Universal Bank. При этом количество ипотечных банков растет с каждым днем — на конец июля их было уже 28. По официальным данным НБУ, за май 2010 года население получило ипотечных ссуд на сумму около 200 млн. грн.
Однако большая часть ипотечных кредиторов всего лишь рекламирует, но не выдает ссуды. «Банки оформляют ипотеку, но на очень маленькие сроки. Реально кредитуют покупку недвижимости не более пяти банков», — сообщила исполнительный директор кредитного брокера «КредитСвит» Любовь Слободенюк.
По информации Weekly.ua, все не так плохо. Из общего количества рассматриваемых заявок на получение кредита положительное решение в крупных банках принимается в 50–75% случаев. В основном счастливчики, которым согласились выдать деньги, работают на руководящих должностях или имеют свой бизнес. Проживают они в крупных городах (преимущественно в Киеве), семейные, в возрасте 35–40 лет, с ежемесячным официальным доходом 10–15 тыс. грн. для Киева и 5000 грн. для регионов.
Как правило, будущие заемщики уже имеют квартиру, но меньшей, чем хотелось бы, площади, или значительные накопления. Кредит им нужен лишь на недостающую сумму для покупки жилья, и тянуть с его возвращением они не собираются.
Жестокий романс
Честно говоря, тем, кто не обладает всем вышеперечисленным, получить ипотечную ссуду будет непросто. Ведь для того, чтобы обслуживать кредит хотя бы в 400 тыс. грн. ($50 тыс.), совокупный официальный доход семьи должника должен быть не менее 20 тыс. грн.
«Я бы назвал требования, предъявляемые к заемщикам, не жесткими, а разумными и взвешенными. К таковым относится и подтвержденный официальный доход, и требование по обеспечению кредита, согласно которому сумма выдаваемой банком ссуды составляет от 50 до 70% стоимости залога», — объяснил член правления Universal Bank Виталий Шастун.
Банк в обязательном порядке проверяет кредитную историю заемщика, и в тех случаях, когда она оказывается крайне негативной, решение о выдаче ипотечного кредита будет отрицательным.
К предмету ипотеки банки тоже предъявляют определенные требования. «Как правило, жилье, оформляемое в залог, должно находиться в крупных городах (населенных пунктах от 50 тыс. жителей), рекреационных зонах или на расстоянии не более 50 км от Киева. Помещение, оформляемое в обеспечение, не должно иметь незарегистрированных перестроек и перепланировок», — рассказала директор департамента развития розничного бизнеса Индэкс-Банка Татьяна Шаповал.
Может потребоваться и дополнительный залог в виде жилой недвижимости, равно как и привлечение платежеспособного поручителя. Хотя банкиры все же настаивают на том, что дополнительное обеспечение требуют в исключительных случаях — если не уверены в ликвидности приобретаемой клиентом недвижимости.
Время ждать
Лето — определенно не лучшее время брать кредиты. По мнению топ-менеджера Эрсте Банка Светланы Черкай, цены на недвижимость могут снизиться еще на 15–20%. При этом «ставки, сроки и условия, предлагаемые банком по ипотечным кредитам, будут все более и более мягкими, до конца года — на уровне 17% в гривне со сроком десять лет и 30-процентным первым взносом».
Снижение ставок до докризисного уровня, 12–13% годовых, банкиры прогнозируют только в случае отмены Нацбанком запрета на валютное кредитование. Произойдет это в 2011 году или нет, пока неизвестно.
Полноценно восстановиться ипотечное кредитование сможет в случае оживления рынка недвижимости, стабилизации экономической ситуации и нормализации ситуации в реальном секторе экономики.
Что касается требований к заемщикам, то пока каких-либо изменений тут не предполагается. Условия кредитования будут жесткими, и получить ссуду смогут только старые клиенты банка с хорошей кредитной историей и солидными официальными доходами.
ЧТО ПЕРВИЧНО
Банков, рискующих кредитовать покупку строящегося жилья, немного. В основном они сотрудничают с проверенными застройщиками. «При выборе партнера банк в первую очередь обращает внимание на его репутацию, надежность и финансовое состояние, проверяет все документы по объекту строительства. После чего с застройщиком заключается договор о сотрудничестве, предполагающий выдачу банком кредитов на покупку жилья в этом доме», — рассказали нам в банке «Киевская Русь». Такой подход финучреждений к сотрудничеству выгоден и заемщикам, так как они могут быть уверены, что банк провел дополнительную проверку своего партнера при заключении с ним договора и продолжает контролировать его финансовое состояние в течение строительства.
Однако проблема в том, что объекты сдаются с большими задержками и не всегда находятся в элитных местах. Чаще всего дома строятся за городом — в Вышгороде, Борисполе, Ирпене или даже в Ильичевске. Стройки в Киеве кредитуют считанные банки. К примеру, банк «Форум» кредитует квартиры в 26-этажном комплексе «Лазурный блюз» по ул. Туманяна, 15-А, а Пиреус банк — в комплексах по ул. Руданского 3, Лохвицкой 1, на Харьковском Шоссе, 19, 19-А. Кредит можно получить только при покупке квартиры у застройщика — партнера банка. Из опрошенных нами финучреждений только Universal Bank соглашается рассматривать альтернативные предложения.
Кредиты на «первичку» обходятся немного дешевле «вторички»: от 17,95 до 26,95% годовых в год. Переплата за десять лет составит 90–110%, тогда как при выплате кредита на старое жилье — 150–211%. Но и рисков при инвестициях в «первичку» гораздо больше. Строительство в любой момент может быть заморожено, а заемщику придется рассчитываться по кредиту как ни в чем не бывало. Не будем исключать и ситуации, аналогичные случаю с «Элита-Центром», — граждане, одолжившие деньги на покупку «элитовских» квартир, тоже продолжают выплачивать кредиты, хотя жилье так и не получили. Условиями выдачи ссуд на строящееся жилье являются и крупный собственный взнос (не менее 30–50%), и большие официальные доходы.
КУДА УХОДЯТ ДЕНЬГИ
Проценты — не единственное, что предстоит платить заемщику после оформления ипотечного кредита. Каждый год придется оплачивать страховку жилья (0,2–0,5% стоимости квартиры) и от несчастного случая (0,2–0,3% суммы кредита). Некоторые банки берут немалую комиссию (1–4% суммы кредита одноразово), при крупном займе это может составить солидную сумму.
Придется потратиться и на оформление сделки: за договор купли-продажи — 1% стоимости жилья, до 3% — за услуги риелтора и еще до 800–1500 грн. за услуги нотариуса. Попросит банк оплатить и услуги оценщика (до 500 грн.), а иногда и его расходы на рассмотрение кредитной заявки (350 грн.).
Как видим, лучше заранее уточнить, какие дополнительные траты вам предстоят. Желательно также получить у финучреждения письменное подтверждение согласия на выдачу кредита — если банк вдруг откажется подставить свое «кредитное плечо», есть риск потерять внесенный за квартиру аванс.
Как мы считали
Для участия в рейтинге мы выбрали 28 финучреждений, которые рекламируют ипотечные кредиты. Это и лидеры кредитования населения, и мелкие банки, названия которых с трудом вспомнишь.
Из выбранных банков мы сразу исключили те, которые предлагают ипотеку на короткие сроки — меньше десяти лет («Таврика», «Даниэль», БТА банк, Всеукраинский банк развития, Кредитвестбанк и другие), потому что ежемесячные платежи по таким кредитам под силу только очень состоятельным людям, которые могут решить свой жилищный вопрос и без ипотеки.
Мы также отсекли те предложения, где предлагается плавающая ставка по кредиту, так как нужно было стандартизировать условия всех банков. А как будет меняться нефиксированная ставка, предположить сложно.
Выяснив основные параметры кредитования — размер первоначального взноса, ставок, комиссий, — мы определили среднемесячный полный платеж по кредиту и переплату за десять лет. Суммы платежей и переплат и стали главным критерием отбора лидеров рейтинга.
В итоге получился перечень из 15 ипотечных банков, кредитующих покупку жилья на вторичном рынке, и пять банков, выдающих кредиты на строящееся жилье.
Даже с учетом нашего жесткого отбора их условия сложно назвать доступными для большинства граждан. Однако не следует забывать, что и стоимость жилья за годы кризиса серьезно снизилась. Так что при правильном выборе банка и солидном начальном взносе вполне возможно взять кредит, по которому переплатишь не больше, чем до кризиса.
