Реквием по пузырю на рынке недвижимости США. Часть 3

В прошлом году проценты по такого рода кредитам резко пошли вверх. Теперь проценты за первый год составляют 6%, хотя еще в прошлом году они не превышали 4%.

Многие заемщики столкнутся с необходимостью выплачивать резко выросшие ежемесячные платежи. Но это не самое худшее. Двумя наиболее распространенными в последние пару лет типами кредитов были кредит с плавающей процентной ставкой и исключительно процентный кредит (кредит, по которому до истечения его срока выплачиваются только проценты, а основная сумма погашается в конце срока одним платежом). Как мы говорили раньше, эти виды кредитов предполагали низкие ежемесячные платежи и отсрочку основной выплаты. Наша статистика показывает, что около трети кредитов, полученных в прошлом году, были выданы по этим схемам. Заемщики, взявшие кредит на столь привлекательных, казалось бы, условиях, теперь переживают наибольший шок от изменившихся условий кредитования. Процентная ставка растет на глазах, и теперь они должны в разы увеличить размер ежемесячных выплат либо ускорить окончательную расплату с банком, которая в этом случае может быть выше, чем изначальная сумма кредита, благодаря негативной амортизации. Порядка половины триллиона долларов должны получить банки по этим кредитам в ближайший год. Произойдет ли это на практике?

 

CountryWide Financial, крупнейший держатель закладных в стране, планирует разослать тысячи писем своим клиентам, предупреждая их об ожидаемом пересмотре процентных ставок. Для заемщиков, которые получили исключительно процентный кредит, это может означать 50-процентный рост ежемесячных платежей. Те, кто выплачивали минимальные суммы по кредитам с плавающей ставкой – а это 7 из 10 заемщиков, могут столкнуться с удвоением или даже большим увеличением выплат. Как вам такой удар? Многие противятся подобным тенденциям, призывают власти воздействовать на ситуацию… Однако это вряд ли реально. Ситуация развивается так, как всегда развивается мыльный пузырь на рынке – он затягивает людей внутрь, чтобы потом выбить почву у них из-под ног. Мы подозреваем, что после пересмотра процентных ставок последствия падут не только на залогодержателей и заемщиков, но и на сопредельные рынки, а рынок недвижимости будет испытывать избыток предложений, выставленных на продажу. Это само собой приведет к резкому снижению цен на недвижимость.

 

Изменение цен на недвижимость и пересмотр компаниями процентных ставок приведут к тому, что мыльный пузырь лопнет, собрав все последствия финансового безрассудства последних лет. Роберт Тол, руководитель компании застройщика Toll Brothers, уверяет, что за 40 лет работы на рынке еще не наблюдал подобного спада. Он говорит также, что все предыдущие кризисы были вызваны макроэкономическими проблемами либо безработицей. «А сегодня, – продолжает Тол, – у нас нет безработицы, есть стабильный рынок, стабильная экономика и кризис на рынке недвижимости. Как долго может продлиться такая ситуация?» Брюс Кратц, глава компании KB Homes, называет рынок недвижимости «очень и очень ухабистым», а его клиентов «слишком сомневающимися». Анхело Мозило, глава Службы финансов США, недавно сказал: «Я никогда за 53 года не видел, чтобы растущий пузырь лопался плавно, поэтому мы должно решить ситуацию до того, как это произойдет». Ameriquest Mortgage, крупнейший из держателей вторичных ипотечных закладных, планирует сократить треть из своих 11 000 рабочих мест. Washington Mutual тоже объявил о планируемых сокращениях в связи с ситуацией на рынке. А ведь эти сокращенные работники тоже являются заемщиками, которые платят по кредитам. Кто будет платить за них?

 

Но это еще не все. Есть и другой взгляд на ситуацию, согласно которому мыльный пузырь на рынке недвижимости на самом деле благо для экономики Штатов. Это говорит о том, что 50% роста занятости населения в США за последние пять лет были связаны именно с развитием этого пузыря и находились в таких сферах, как строительство, ремонт, реконструкция, продажа недвижимости, ипотечное кредитование… Эффект дополнительной прибыли от этого явления затронул многие сферы экономики, особенно включающие потребительский сектор. А теперь, когда период паники подходит к концу, разве это ненормально, что экономика США переживает некий кризис? Уровень занятости населения снижается. Покупательская способность населения падает. Люди загнали сами себя в тупик, использовав растущие цены на недвижимость, чтобы получить прибыль. Живя в ситуации постоянного роста цен, люди привыкли оперировать суммами в среднем по $50 тыс. Подумайте, как должно быть сложно среднему американцу сэкономить из зарплаты на ежедневных нуждах подобную сумму. Очень немногие смогут реально с этим справиться, даже при приличных ежемесячных доходах. Сейчас эта волна пройдет, но эффект, который она имела для экономики, останется.

 

Заложив свои акции, люди уже сегодня чувствуют себя беднее, чем вчера. Развитие рынка в последние несколько лет обернулось для них обманом. По нашему мнению, излишне говорить, что кризис на рынке недвижимости станет кризисом для всей экономики в целом, но в то же время он станет исцеляющим и обновляющим моментом для развития ситуации в дальнейшем.