Риелтор, девелопер, какая… разница, или К кому лучше обратиться по вопросам приобретения недвижимости?
В последнее время на рынке недвижимости появился новый (для нас) специалист — девелопер (ударение на второй слог). Термин «девелопер» образован путем заимствования английского слова development , что в переводе означает «развитие, расширение, развертывание, рост, эволюция». Это разносторонний специалист в области недвижимости, деятельность которого можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе. Вникая во все процессы, происходящие на рынке недвижимости, в строительной отрасли и в производстве строительных и отделочных материалов, разбираясь в юридических вопросах и, главное, видя все это в комплексе, девелопер решает любые задачи, поставленные заказчиком.
И хотя оба специалиста трудятся на ниве недвижимости, их функциональные обязанности кардинально отличаются: если у риелтора основная задача — продать , то у девелопера — создать . Посмотрим на примере.
Любое движение в сфере недвижимости начинается с ее подбора. Получив заявку на подбор любого объекта недвижимости риелтор обращается к своей базе данных, если этого недостаточно — к партнерам, начинает штудировать свежие газеты, сайты и подбирает массу подходящих (и не очень!) объектов. Зачастую собранная риелтором информация очень поверхностная, т. к. его интересует, в первую очередь, всего два вопроса к продавцу недвижимости: «Сколько стоит объект сегодня?» и «Каков мой процент?». Я неоднократно наблюдал картину, как такие специалисты устраивают заказчику настоящий «забег», показывая по 10-15 объектов в один день. Это даже считается высшим пилотажем — организовать просмотр как можно большего количества объектов недвижимости одноразово. А то, что у заказчика после третьего показа уже полная каша в голове, после десятого он готов убежать, в расчет, как правило, не берется. К тому же заинтересованный только в продаже риелтор будет, естественно, заливаться соловьем относительно положительных сторон того или иного объекта, а его недостатки всеми путями обойдет и умолчит. Чаще всего покупатель узнает о проблемных моментах выбранной недвижимости либо в кабинете нотариуса, либо уже при ее эксплуатации. Но предъявить претензии уже некому: как известно, хорошее отношение к покупателю заканчивается вместе с его деньгами. Получив после сделки свои от 2-5%, но не менее 1000 у.е., риелтор свою задачу считает выполненной — и умывает руки.
Девелопер, выполняя задачу подбора недвижимости для заказчика, действует по-другому. Подходящие по описанию объекты он изучает исходя из своих профессиональных знаний и навыков, т. к. главная задача девелопера на этом этапе — предоставить максимально достоверную информацию. Потому что он заинтересован, в первую очередь, в дальнейшем развитии (проведение отделочных работ; переоформление назначения объекта; все работы по изменению объекта, например, для последующей перепродажи, ведущие к его максимальному удорожанию).
Вот поэтому девелопер прежде всего проводит для заказчика независимую экспертизу выбираемых объектов. Существует три категории обследования недвижимости в зависимости от уровня поставленной задачи.
Независимая экспертиза объекта недвижимости по 1-ой категории:
- описание объекта: дом (квартира) — 50 пунктов обследования, участок — 30 пунктов обследования;
- фотографии экстерьера, интерьера и участка;
- ссылка на сайт «Карты Google» с указанием реального месторасположения объекта;
- оценочная стоимость объекта.
Данная экспертиза подтвердит или опровергнет все заявленные достоинства объекта с незаинтересованной точки зрения. Позволяет заказчику получить необходимую информацию дистанционно, (результаты высылаются по электронной почте).
Независимая экспертиза объекта недвижимости по 2-ой категории:
- по сравнению с экспертизой по 1-ой категории кардинально увеличивается количество пунктов обследования: дом (квартира) — 200 шт.;
- всем составляющим объекта (окна, крыша, фасад, коммуникации и т.д.) дается качественная профессиональная оценка;
- производится оценка затрат, которые необходимо еще будет произвести до полного завершения строительных и отделочных работ.
Данная экспертиза проводится в случае, если требуется более глубокое изучение объекта для принятия заказчиком решения о покупке. По результатам экспертизы заказчик получает полные данные об объекте.
Независимая экспертиза объекта недвижимости по 3-ей категории:
Данная экспертиза включает в себя все сведения об объекте, полученные в ходе экспертизы по 2-ой категории, + официальные заключения узкоспециализированных лицензированных специалистов (по требованию): геология, геодезия, архитектурно-строительная часть, сейсмика, возможность подключения различных коммуникаций + заключения сертифицированных специалистов по профильным направлениям (окна, фасад, крыша и т.д.).
Девелопер получает оплату за каждый изученный объект недвижимости и выдает заказчику только правдивую и проверенную информацию. Описание, характеристики, фотографии, карты и рекомендации, а если необходимо, и бизнес-планы по развитию и дальнейшему использованию объекта, высылаются ему по интернету, что максимально экономит его время. И только потом, когда из десятков предложений заказчиком выбраны два-три, происходит показ, на котором он видит абсолютно все, как положительные, так и отрицательные, стороны этих объектов.
Девелопер не получает агентский процент в случае совершения сделки, а зарабатывает на обследовании недвижимости и работах (услугах), которые он затем организует для преобразования любого объекта недвижимости как для собственных нужд заказчика, так и для получения заказчиком прибыли от дальнейшей коммерческой эксплуатации объекта или его перепродажи.
А вывод, уважаемые читатели, напрашивается сам собой: для решения любых вопросов, связанных с недвижимостью, лучше обратиться к девелоперу. Удачных приобретений!
Если вы хотите подробнее узнать о деятельности девелопера, а также о множестве других вопросов, связанных с недвижимостью, вы можете заказать мою БЕСПЛАТНУЮ электронную книгу «Недвижимость в Крыму / Как ее приобрести или построить?».
