Риелторская гонка: как борьба посредников за клиента сказывается на рынке недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости неоднозначна. Отдельные специалисты и агентства недвижимости говорят о сравнительно высокой активности и возросшем спросе со стороны, в частности, вкладчиков проблемных банков. Другие уверяют, что на рынке продолжается затишье, вызванное отсутствием качественного предложения.

Очевидно, что влияние на рынок оказывает и курс доллара, который за последний месяц вырос на 7% и продолжает расти, как минимум, на 1-2% в неделю. Что будет с курсом дальше – предугадать трудно, а продавцы и покупатели недвижимости откладывают заключение сделок. Покупатели – в надежде на снижение долларовых цен, продавцы – не желая эти цены снижать.

Читайте также: Как продавцы квартир пережидают кризис

Просмотры квартир немногочисленны, сделки - единичны. По словам риелтором, покупают чаще всего объекты, которые предлагаются с хорошей скидкой – обычно это около 10% от заявленной продавцом «окончательной» стоимости.

Вкладчики проблемных банков, на которых рассчитывают отдельные специалисты рынка, на практике не способны оказать на него, рынок, сколь-нибудь ощутимого влияния. И связано это не с нежеланием их вкладывать средства в недвижимость – последняя, на сегодняшний день, остается одним из самых надежных способов сохранения средств. Причина в том, что размер вкладов, которые ФГВФЛ возмещает вкладчикам проблемных банков, слишком мал для того, чтобы за эти деньги купить квартиру. 200 000 гривен хватит разве что для первого взноса на первичном рынке, либо чтобы обменять имеющееся жилье на квартиру побольше.

Читайте также: Чем интересуются покупатели на столичном рынке недвижимости

В течение предыдущих нескольких недель мы отмечали совсем незначительные изменения цен на квартиры. На этой неделе изменение средней по городу цены существенней – 1,6%. Однако, вопреки ожиданиям, стоимость квадратного метра не снизилась, а выросла. Мы связываем это с появлением новых предложений в нашей базе - объем выборки для анализа вырос на 5,9%. Стоит отметить, что неаппроксимиваронная средняя цена двухкомнатных раздельных квартир выросла на 2,3%, а трехкомнатных – на 3,3%.

Дает ли это основания говорить о том, что рынок достиг «дна» и дальше будет рост? Едва ли. Скорее всего, продавцы, вдохновленные заявлениями о том, что средства, выплачиваемые вкладчикам ликвидированных банков, хлынут на рынок недвижимости, решили немного поднять цены.

В сегменте аренды тоже не наблюдается большой активности. И несмотря на то, что арендодатели только в октябре подняли цены в среднем на 10%, даже сегодня самую бюджетную квартиру еще можно снять за 3000 грн. По такой цене зачастую предлагают «гостинки» без ремонта или с очень скромным ремонтом на окраинах Киева – Троещине, ДВРЗ, Новой Дарнице, иногда на Борщаговке.

На этой неделе в СМИ появилась информация о внесенном на рассмотрение парламента законопроекте № 3431, согласно которому предлагается упростить процедуру приватизации и государственной регистрации прав на недостроенные объекты. Инициировал законопроект Фонд госимущества. По мнению специалистов, законопроект нужен не столько для того, чтобы получить право собственности на давно никому не нужные недострои – в большинстве случаев, достроить здания невозможно, - сколько для того, чтобы получить возможность использования земли под ними.

Читайте также: Украинские недострои разберут по кирпичам и отдадут за копейки

Особенно привлекательны для застройщиков объекты незавершенного строительства в центре Киева.

17 ноября возобновлены строительные работы на скандальной стройке на Никольской слободке. Как ранее сообщал Domik.ua, в конце июля строительство ЖК «Солнечная Ривьера» было приостановлено до муниципальных выборов в связи с протестами общественных активистов и местных жителей.

В корпорации УКРБУД настаивают, что строительство ведется абсолютно законно, обещают реконструировать прилегающую к комплексу «Зону здоровья» и передать ее в собственность местной общины, а также подчеркивают, что окончание строительных работ будет стоить дешевле, чем демонтаж.

Читайте также: УКРБУД заявляет о законности строительства на Никольской Слободке

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14427 объектов. Это превышает показатель прошлой недели на 5,9%.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Отметим, что в последнее время наметился новый тренд: квартиры в новостройках на вторичном рынке, ранее упавшие в цене больше других сегментов, начали дорожать, и сегодня средняя неаппроксимированная цена предложения в гривнах на них уже выше, чем в среднем по городу.

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новых домах на вторичном рынке:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц выросла на 0,9%;

- за последние три месяца снизилась на 10,8%;

- за последние полгода снизилась на 13,3%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц выросла на 2,4%;

- за последние три месяца снизилась на 11,7%;

- за последние полгода снизилась на 10,3%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках на вторичном рынке:

- за последний месяц выросла на 3,1%;

- за последние три месяца снизилась на 8,3%;

- за последние полгода снизилась на 5,3%.

Как видно на графике квартиры в новостройках Киева на вторичном рынке дорожали только в течение последнего месяца. По итогам трех и шести месяцев цены в этом сегменте снижались, причем наиболее существенное снижение наблюдается в трехмесячной ретроспективе.

Примечательно, что самыми дорогими по цене квадратного метра являются трехкомнатные квартиры в новых домах. Эти же квартиры в последний месяц больше всего выросли в цене, а подешевели за последние полгода меньше других сегментов.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Domik.ua обратил внимание на одну особенность, которая, по нашему мнению, является одной из ключевых помех для достижения договоренностей между продавцами и покупателями квартир. Корень проблемы – во взаимодействии риелторов и продавцов.

Многие собственники выставляют свои объекты на продажу самостоятельно, подают рекламу на специализированные сайты и в печатные издания. Иногда звонят в несколько агентств со своими предложениями. Однако, когда объект попадает к большому числу риелторов, которые не несут никакой ответственности перед продавцом, то они могут выставлять разную стоимость квартиры. Зачастую предлагают объект на 5-10% ниже цены, заявленной собственником. Это продиктовано желанием «переманить» покупателя, естественно, обратятся к тому, у кого стоимость на данный объект будет ниже.

В итоге сайты и доски объявлений изобилуют недостоверными предложениями, формируя у покупателей мнение, что такие предложения есть в принципе. И даже позвонив по такому объявлению и получив ответ, что такая квартира например продана, покупатель лишь утверждается в этом заблуждении и уже наверняка не посмотрит в сторону реального рынка, продолжив искать квартиру по увиденной цене. Не везет, скажет он. За нормальные цены все раскупают...
Вот и стоит рынок, ожидая очередного снижения.
Читайте также: как продать квартиру на падающем рынке .

Сложно сказать, насколько существенно этот фактор влияет на рынок недвижимости. По нашему мнению, это весьма сильный психологический момент.

Избежать такой ситуации можно, если продавцы будут заключать эксклюзивные договора с риелтором, наделяя только одного агента правом экспонировать объект по оговоренной цене. Или же тщательно отслеживать, чтобы квартира не предлагалась посредниками по разной стоимости.

Полностью недобросовестную конкуренцию это не искоренило бы, но существенно уменьшило ее влияние. Ведь в сущности, борьба некомпетентных риелторов за клиента оказывает медвежью услугу и продавцам, и покупателям, и рынку в целом.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Андрея Малышко, Днепровский район, Комсомольский массив . Общая площадь квартиры – 46 кв.м, жилая – 32, кухня – 7. Квартира расположена на седьмом этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая. На полу линолеум. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $39 000 ($848/кв.м)

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 46,1 кв.м, жилая – 26,6, кухня – 8. Квартира расположена на втором этаже 16-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка старая, сантехника новая. На полу паркетная доска. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $52400 ($1137/кв.м)

Трехкомнатная квартира в современном панельном доме («украинская панель»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 92,6 кв.м, жилая – 48, кухня – 14. Квартира расположена на шестом этаже 16-этажного дома. Новая сантехника и столярка. Есть застекленная лоджия. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $105 000 ($1134/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015