Риэлторы пересматривают оптимистические прогнозы

Нужно добавить - немало экспертов комментируют тенденции непосредственно с Майдана Незалежности. Большинство компаний работают в свободном режиме - руководство к прогулам относится лояльно. Некоторые агентства даже сняли свою рекламу. Как правило, в АН оставляют дежурного для ведения текущих дел и подтягивания хвостов, а персонал в полном составе присоединяется к оранжевой площади. По словам руководителя проекта проектно-инвестиционной компании "Жилье ХХІ век" Елены Братанчук, за последние десять дней компании пришлось отложить несколько серьезных плановых мероприятий. Часть организаций, в частности некоторые консалтинговые компании, вообще отказываются комментировать ситуацию на рынке, ссылаясь на желание сберечь за собой аполитичную репутацию.
Однако риэлторские ряды все же подцепили политический вирус. По словам президента Ассоциации специалистов недвижимости Украины Александра Бондаренко, сегодня операторы разделились на два лагеря - как пишет политическая карта. В Киеве, на Западе и в Центре - преимущественно за оранжевых, Восточные и Южные регионы - за бело-голубых. Поэтому ассоциация инициировала внеочередной съезд специалистов недвижимости на нейтральной территории в Днепропетровске для обсуждения политической ситуации и ее влияния на рынок. Бондаренко не конкретизировал, в каких формах проявляется политическая ориентация в сделках с недвижимостью, лишь отметив: "Среди нас немало тех, кто занял крайние позиции. Думаю, разговор будет очень серьезным". По его словам, на таком сложном рынке необходимо, чтобы люди нашли общий язык и продолжали сотрудничать: "Когда мы все вместе, лоббировать интересы рынка намного легче. Поэтому мы будем стремиться к примирению".
На рынке уже наметились новые тенденции. Больше всего от политического кризиса "выиграла" посуточная аренда. Стоимость временного жилья выросла на 30-40% ввиду снижения предложения. Дело в том, что многие владельцы квартир, передавшие их в арендный фонд, сняли свои заявки: одни якобы из-за опасения впустить в собственную квартиру бритоголовых, которые, по слухам, понаехали в Киев, другие, наоборот, чтобы расселить (бесплатно) "оранжевых". Как указывают операторы рынка, это касается прежде всего квартир в центре города, часто даже из элитной категории. Поэтому тем, кто приезжает в Киев не на революцию, а по делам, снять квартиру очень сложно, особенно однокомнатную. По словам риэлторов, найти сейчас в центре столицы однокомнатную квартиру за $120 в сутки - нереально. На политическое действо съехались не только донетчане, львовяне и москвичи, но и французы и поляки. И чтобы долго не искать, политические туристы снимают на троих-четверых трехкомнатную квартиру в центре за $180-200 в сутки.
В то же время намного легче сегодня, чем, например, месяц назад, в Киеве купить жилье. С одной стороны, спрос резко снизился - в результате моратория на выдачу банковских кредитов сами собой отпали покупатели с ипотечными намерениями. Поэтому, по словам брокера АН "ТаВер" Татьяны Кокошкиной, на рынок "выходит" много квартир, освободившихся из договоров купли под кредиты. "Сегодня чуть ли не впервые за последние годы может случиться так, что квартирное предложение в Киеве перевесит спрос. Ведь людей, у которых желание купить квартиру совпадает с возможностями (то есть не менее $30 тысяч на руках), не так много". Кокошкина констатирует еще одну интересную тенденцию: "У меня есть несколько сделок купли-продажи, в которых участвуют до 5-6 человек (где каждый продающий одновременно подбирает себе другой вариант для покупки), и уже подписаны соглашения, касающиеся всех квартир. Но если в этой цепочке есть хоть одна кредитная история - возникает большой скандал. Ведь продавцы не согласны ждать Нового года, когда заработают новые налоговые правила игры для рынка недвижимости". В то же время эксперт указывает, что в условиях очень низкой динамики и большого предложения цены остаются на уровне начала октября. Существенно снизилась активность покупателей самого дорогого столичного жилья - некоторые агентства за последние две недели не заключили ни одного соглашения по элитному жилью. Впрочем, риэлторы прогнозируют, что уже на этой неделе у них появятся клиенты из числа тех, кому удалось снять свои банковские вклады. Но до завершения политического кризиса никто не берется предсказать, что будет с ценами на такого рода недвижимость.
Несмотря на перенос сроков открытия нескольких торговых центров, которые были запланированы на конец ноября - начало декабря (в условиях арендных договоров, ценообразования), каких-то перемен в сегменте коммерческой недвижимости эксперты не прогнозируют. По мнению девелоперов, площади ТЦ, открытие которых отложено, не настолько велики, чтобы существенно повлиять на изменение тенденций. В конечном счете, эти ТЦ все равно когда-нибудь откроются.
На рынке офисных помещений - без перемен. Комментирует старший агент компании DTZ Виктория Горулько: "Помещения, которыми управляет наша компания, по-прежнему заполнены на 100%. Арендаторы с интересом рассматривают даже варианты в проектах офисных центров, которые еще в стадии строительства и выйдут на рынок в следующем году. Причем разрыв между спросом и предложением настолько велик, что инициатива на рынке продолжает оставаться за арендодателем, и это позволяет ему диктовать свои условия".
Сегодня на рынке динамику поддерживает офисная купля-продажа. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании "Кэпитал Риэл Истейт" Александра Кравченко, продаются небольшие объекты, офисы и магазинчики, цена которых в пределах $100-200 тысяч. А вот рассмотрение и запланированные сделки с глобальными объектами наподобие административных объектов, больших земельных участков, складов, откладываются на неопределенный срок. "Созвонимся через 3-4 недели", - дипломатично отвечают все наши крупные заказчики", - констатирует Кравченко. По словам эксперта, замораживаются также проекты, деятельность которых зависит от состояния украинской макроэкономики.
Пока не вырисуется начало конца политического кризиса, операторы рынка от прогнозов воздерживаются. Однако все единодушны в одном - выборы-2004 для рынка недвижимости не пройдут бесследно. По словам Александра Бондаренко, затяжной экономический кризис отбросит рынок недвижимости на уровень 1998-1999 года, что может привести к падению цен (немало потенциальных покупателей могут потерять свои сбережения из-за возможного финансового кризиса, инфляции и т. п.). Многие предвидят, что при таком сценарии инвесторы отвернутся от строительных проектов, что отразится прежде всего на динамике строительства коммерческой недвижимости. Ведь крупные проекты требуют серьезного инвестирования. Принимая во внимание наполеоновские планы Киева в сфере строительства торговых и офисных центров, а также складских комплексов, такой инвестиционной корзины украинцам не вытянуть. По оценке операторов, уже с начала 2004 года наблюдается тенденция к росту доли покупки недвижимости "чтобы жить", и снижение инвестиционных вложений "чтобы заработать".
Политические прогнозы
Арсений Яценюк, и. о. председателя НБУ:
- Сейчас развитие рынка недвижимости зависит от того, каким будет будущее Украины. Никто не говорит о том, что форсирование процесса вхождения Украины в ЕС приведет к значительной капитализации экономики и увеличению стоимости каждого актива. И если сегодня тот же квадратный метр жилой площади в среднем стоит $1 тыс., то приближение к ЕС повысит его цену до $1,5 тыс. Я уже не говорю о заводах и других коммерческих объектах, цены на которые могут вырасти более чем вдвое.
Илья Родионов, директор ДП "РЕД-Консалтинг":
- Кризис будет в любом случае, независимо от того, кто победит. Для нашей экономики не могут пройти бесследно и двухнедельные забастовки, и манипуляции с бюджетом, выкачиванием денег на избирательную кампанию провластного кандидата. Причем если к власти придет Ющенко, кризис пройдет мягче - к нему у инвесторов больше доверия. При президентстве Януковича рынок недвижимости потеряет много инвестиций. Инвестиционная активность западных компаний может быть сведена к нулю. Ведь инвесторы учитывают не только то, кто придет к власти, но и то, каким путем он к ней идет.