Ринок первинний, ринок вторинний: вiдчуйте рiзницю
Ринок нерухомостi подiлено на первинний i вторинний. Первинний вiн i є первинний: iснує, доки ведеться будiвництво. До вторинного ринку належить нерухомiсть, яка вже мала зареєстрованi права власностi.
Сьогоднi, звичайно ж, основнi зусилля рiелторiв зосередженi на вторинному ринку, де є можливiсть "гратися" на розмаїттi характеристик сегментiв ринку, але i первинний привабливий хоча б тим, що надає можливiсть прогнозувати i передбачати, з яким житлом доведеться мати справу в майбутньому. Якщо так, то, вочевидь, повинна iснувати i рiзниця у юридичному супроводi рiелторських оборудок на тому або iншому ринку. Якi вони, i чи iснують взагалi - з таким питанням я звернулася до одного iз членiв КМВ АФНУ, директора агентства "Еммануїл" Вiктора ВIДУТИ.
Щоб вiдповiсти на запитання, доведеться зробити певний iсторичний екскурс, який багато чого може пояснити. Починалося все у 1991 роцi, коли iснували два види житлових фондiв: державний i приватний. Почалася загальна приватизацiя житла, люди одержали можливiсть абсолютно вiльно розпоряджатися власними квадратними метрами, одразу ж виникла необхiднiсть бодай мiнiмально упорядкувати операцiї з купiвлi-продажу квартир. Для цього знадобилась хоч яка-небудь реєстрацiя приватного житлового фонду, який одразу ж став неоглядним. Тодi ж державним реєстратором стало Бюро технiчної iнформацiї. Вся, тодi ще повнiстю паперова, база даних про об`єкти нерухомостi знаходилася у нього. Саме тодi прийняли закон про товарну бiржу, в Києвi їх виникло двi — «Десятинна» i Київська унiверсальна бiржа. Через них проходила значна кiлькiсть оборудок на ринку житла.
Попереднiй Цивiльний кодекс передбачав нотарiальну реєстрацiю операцiй з житлом, все iнше йшло через бiржу. Але почали траплятися помилки юридичного характеру, були випадки порушення прав дiтей, коли оборудки проходили без дозволу органiв опiкунства. Тодi Мiнiстерство юстицiї й iнiцiювало закон, вiдповiдно з яким всi оборудки мали йти лише через нотарiуса.
— Це, очевидно, було засобом захисту прав клiєнтiв?
Так, це був такий додатковий механiзм захисту. В Росiї, наприклад, такi операцiї не обов`язково пiдлягають нотарiальному засвiдченню, там двi сторони можуть провести операцiю з купiвлi-продажу житла, зафiксувати її у реєстрi прав власностi, i все.
У нас же сьогоднi iснує подвiйний захист вiд недоброякiсних оборудок на вторинному ринку житла: по-перше, це БТI, по-друге, реєстр прав власностi. I все це контролюється нотарiусом.
— I що, кримiнальнi випадки за такої системи виключенi?
Чому ж, шахраї не здаються, наприклад, використовують людей, схожих на фото у паспортi, є й iншi схеми. Аж до пiдмiни документiв у архiвах, особливо, якщо справа стосується права на спадщину.
— Ми говорили про вторинний ринок. А як щодо первинного, там якi особливостi?
Тут ми маємо справу з майновим правом. До нього додаються фiнансовi взаємовiдносини. Ранiше майнове право мiж iнвестором i забудовником здiйснювалося таким чином: укладалися правовi угоди, де обмовлялися майновi права обох сторiн. Потiм з`явився закон про фонди фiнансування будiвництва (ФФБ), i це, нiбито, за задумом було добре, ця структура повинна була контролювати фiнанси забудовника. Але задум так i залишився задумом, оскiльки фонд фiнансують самi забудовники, а справжнього контролю за коштами iнвестора по вiдношенню до забудовника так i нема, грошi можуть перекидатися з об`єкту на об`єкт. До того ж, як це показав досвiд «Елiта-центру», став можливим подвiйний продаж квартир. Напевно, можна створити за допомогою державних органiв окремий реєстр, за яким майновi права переходили б вiд забудовника до iнвестора i фiксувалися при цьому. Менi незрозумiло, чому досi ще не створено державний реєстр новобудов i квартир. Можливо, тодi вдалося б уникнути подвiйних продажiв квартир.
— То, виходить, первинний ринок — це свого роду «зона ризику» для рiелторської дiяльностi?
Так. Вiн привабливий тим, що це — новiсiньке житло, є простiр для цiнових операцiй, до того ж, на самому початку цiни там нижчi, анiж на вторинному ринку, це практично — собiвартiсть будiвельних робiт, i все. А лише новий хазяїн заходить до квартири, у нього виникає думка продати її i заробити на цьому. Отут i стартує вторинний ринок. Можна, до речi, згадати ще одну особливiсть первинного ринку: якiсть житла. Звичайно, сьогоднi планування квартир незрiвнянно краще, але сучаснi будiвельнi матерiали чомусь гiршi, анiж за радянських часiв, особливо панельнi, там менш якiсний бетон. Попервах забудовник завжди намагається привернути до себе увагу саме цiною. Але ж iнодi виходить так: народ, тiльки-но заселившись, одразу береться за всiлякi ремонти-перебудови, тож декiлька рокiв у таких будинках не дуже зручно жити.
— Де простiше працювати рiелторам?
Загалом ми працюємо бiльше на вторинному ринку. До нас, як правило, звертаються будiвельнi компанiї, коли пiсля завершення будiвництва виникає проблема з реалiзацiєю об`єктiв. Вторинний ринок краще забезпечений правовим супроводом, вiн вже добре вiдпрацьований, а на первинному керуються майновим правом, там навiть партнери можуть посваритися, коли не подiлять доходи. Щодо вторинного, то тут теж є свої «пiдводнi каменi». Наприклад, житло продається, а там спiввласниками є люди, що на даний момент вiдсутнi: вiдбування покарання за злочин, довгочасне вiдрядження, тощо. Аби це з`ясувати, рiелтору доводиться вдаватися до рiзних викрутасiв, аби чимось задобрити паспортистку у ЖЕКу, щоб вона дала iнформацiю щодо осiб, прописаних у квартирi. Якби вже був, нарештi, прийнятий закон про рiелторську дiяльнiсть, то i у нас була б можливiсть готувати офiцiйнi запити i одержувати офiцiйнi вiдповiдi вiд тих же паспортисток. Щоб вiдносини з тими самими БТI у нас були налаштованi на офiцiйному рiвнi, та самi БТI працювали при фiксацiї оборудок у прискореному режимi, особливо, якщо власники квартир робили якiсь перебудови у своєму житлi. То скажу ще раз: буде закон про рiелторську дiяльнiсть — буде порядок у юридичних справах i на первинному, i на вторинному ринках нерухомостi.
Пiдготувала Ольга Коваленко
Щоб вiдповiсти на запитання, доведеться зробити певний iсторичний екскурс, який багато чого може пояснити. Починалося все у 1991 роцi, коли iснували два види житлових фондiв: державний i приватний. Почалася загальна приватизацiя житла, люди одержали можливiсть абсолютно вiльно розпоряджатися власними квадратними метрами, одразу ж виникла необхiднiсть бодай мiнiмально упорядкувати операцiї з купiвлi-продажу квартир. Для цього знадобилась хоч яка-небудь реєстрацiя приватного житлового фонду, який одразу ж став неоглядним. Тодi ж державним реєстратором стало Бюро технiчної iнформацiї. Вся, тодi ще повнiстю паперова, база даних про об`єкти нерухомостi знаходилася у нього. Саме тодi прийняли закон про товарну бiржу, в Києвi їх виникло двi — «Десятинна» i Київська унiверсальна бiржа. Через них проходила значна кiлькiсть оборудок на ринку житла.
Попереднiй Цивiльний кодекс передбачав нотарiальну реєстрацiю операцiй з житлом, все iнше йшло через бiржу. Але почали траплятися помилки юридичного характеру, були випадки порушення прав дiтей, коли оборудки проходили без дозволу органiв опiкунства. Тодi Мiнiстерство юстицiї й iнiцiювало закон, вiдповiдно з яким всi оборудки мали йти лише через нотарiуса.
— Це, очевидно, було засобом захисту прав клiєнтiв?
Так, це був такий додатковий механiзм захисту. В Росiї, наприклад, такi операцiї не обов`язково пiдлягають нотарiальному засвiдченню, там двi сторони можуть провести операцiю з купiвлi-продажу житла, зафiксувати її у реєстрi прав власностi, i все.
У нас же сьогоднi iснує подвiйний захист вiд недоброякiсних оборудок на вторинному ринку житла: по-перше, це БТI, по-друге, реєстр прав власностi. I все це контролюється нотарiусом.
— I що, кримiнальнi випадки за такої системи виключенi?
Чому ж, шахраї не здаються, наприклад, використовують людей, схожих на фото у паспортi, є й iншi схеми. Аж до пiдмiни документiв у архiвах, особливо, якщо справа стосується права на спадщину.
— Ми говорили про вторинний ринок. А як щодо первинного, там якi особливостi?
Тут ми маємо справу з майновим правом. До нього додаються фiнансовi взаємовiдносини. Ранiше майнове право мiж iнвестором i забудовником здiйснювалося таким чином: укладалися правовi угоди, де обмовлялися майновi права обох сторiн. Потiм з`явився закон про фонди фiнансування будiвництва (ФФБ), i це, нiбито, за задумом було добре, ця структура повинна була контролювати фiнанси забудовника. Але задум так i залишився задумом, оскiльки фонд фiнансують самi забудовники, а справжнього контролю за коштами iнвестора по вiдношенню до забудовника так i нема, грошi можуть перекидатися з об`єкту на об`єкт. До того ж, як це показав досвiд «Елiта-центру», став можливим подвiйний продаж квартир. Напевно, можна створити за допомогою державних органiв окремий реєстр, за яким майновi права переходили б вiд забудовника до iнвестора i фiксувалися при цьому. Менi незрозумiло, чому досi ще не створено державний реєстр новобудов i квартир. Можливо, тодi вдалося б уникнути подвiйних продажiв квартир.
— То, виходить, первинний ринок — це свого роду «зона ризику» для рiелторської дiяльностi?
Так. Вiн привабливий тим, що це — новiсiньке житло, є простiр для цiнових операцiй, до того ж, на самому початку цiни там нижчi, анiж на вторинному ринку, це практично — собiвартiсть будiвельних робiт, i все. А лише новий хазяїн заходить до квартири, у нього виникає думка продати її i заробити на цьому. Отут i стартує вторинний ринок. Можна, до речi, згадати ще одну особливiсть первинного ринку: якiсть житла. Звичайно, сьогоднi планування квартир незрiвнянно краще, але сучаснi будiвельнi матерiали чомусь гiршi, анiж за радянських часiв, особливо панельнi, там менш якiсний бетон. Попервах забудовник завжди намагається привернути до себе увагу саме цiною. Але ж iнодi виходить так: народ, тiльки-но заселившись, одразу береться за всiлякi ремонти-перебудови, тож декiлька рокiв у таких будинках не дуже зручно жити.
— Де простiше працювати рiелторам?
Загалом ми працюємо бiльше на вторинному ринку. До нас, як правило, звертаються будiвельнi компанiї, коли пiсля завершення будiвництва виникає проблема з реалiзацiєю об`єктiв. Вторинний ринок краще забезпечений правовим супроводом, вiн вже добре вiдпрацьований, а на первинному керуються майновим правом, там навiть партнери можуть посваритися, коли не подiлять доходи. Щодо вторинного, то тут теж є свої «пiдводнi каменi». Наприклад, житло продається, а там спiввласниками є люди, що на даний момент вiдсутнi: вiдбування покарання за злочин, довгочасне вiдрядження, тощо. Аби це з`ясувати, рiелтору доводиться вдаватися до рiзних викрутасiв, аби чимось задобрити паспортистку у ЖЕКу, щоб вона дала iнформацiю щодо осiб, прописаних у квартирi. Якби вже був, нарештi, прийнятий закон про рiелторську дiяльнiсть, то i у нас була б можливiсть готувати офiцiйнi запити i одержувати офiцiйнi вiдповiдi вiд тих же паспортисток. Щоб вiдносини з тими самими БТI у нас були налаштованi на офiцiйному рiвнi, та самi БТI працювали при фiксацiї оборудок у прискореному режимi, особливо, якщо власники квартир робили якiсь перебудови у своєму житлi. То скажу ще раз: буде закон про рiелторську дiяльнiсть — буде порядок у юридичних справах i на первинному, i на вторинному ринках нерухомостi.
Пiдготувала Ольга Коваленко
