Ринок землi в Українi: Проблеми та перспективи

Можливiсть неоднозначного трактування тих чи iнших норм законодавства, ускладненiсть рiзноманiтних процедур, значна тривалiсть процесу оформлення прав на землю призводять до того, що iнтереси iнвесторiв, мiсцевих громад i окремих громадян не забезпечуються повною мiрою. Для бiльшостi iнвесторiв можливiсть реалiзацiї права на землю в Українi залишається обмеженою, а результатом цього стає те, що iноземнi iнвестори, якi би хотiли iнвестувати кошти в економiку України, наштовхуються на штучно створенi перепони й обирають в якостi об'єктiв iнвестування iншi країни.

 

 

Народний депутат України, Голова пiдкомiтету з питань зов нiшнiх запозичень та державного боргу комiтету ВРУ з питань фiнансiв та банкiвської дiяльностi, член депутатської фракцiї "Блок Юлiї Тимошенко" Олег Лукашук спецiально для журналу "Нерухо мiсть Києва" проаналiзував нор мативнi акти земельного законо давства України.

 

- Олеже Григоровичу, недосконалiсть земельного законодавства стала однiєю з найбiльших перешкод на шляху до залучення iноземних iнвестицiй в Україну. Наразi земельне питання є одним iз най гострiших, у Верховнiй Радi й досi бракує порозумiння щодо нього. Якими, на Ваш погляд, мають бути першочерговi за ходи з його врегулювання?

 

- Необхiдно привести у вiдповiднiсть усi закони та ре шту нормативних актiв у сферi земельних вiдносин, а також докорiнно змiнити пiдхiд до вста новлення норм i процедур, аби забезпечення державних iнте ресiв не вступало в протирiччя з iнтересами iнвесторiв та мiсцевих громад. Iнтереси держави повиннi ототожнюватися не з iнтересами чиновника, який має мiнiмум вiд повiдальностi i максимум повно важень при вирiшеннi будь-якого питання, а з iнтересами народу, який згiдно з основним законом України i є власником землi. Вiд повiдно, функцiї держави мають полягати не тiльки у встановленнi заборон та обмежень, а й у ство реннi нормальних умов у сферi земельних вiдносин та сприяннi їхньому ефективному розвит ковi. Важливим кроком на шляху удосконалення правового регу лювання земельних правовiдно син стало прийняття 25 жовтня 2001 року Земельного кодексу України (Закон України №2768-Ш), що сприяло залученню iно земних iнвестицiй на ринок неру хомостi, зокрема до виробничого його сегменту. Разом iз тим через брак вiдповiдних процедур ок ремi положення Кодексу не зна ходять належної реалiзацiї. Так, досi не розроблений єдиний для всiєї України Порядок проведен ня земельних торгiв та органiзацiї аукцiонної дiяльностi, що пос прияв би змен шенню корупцiї та забезпечен ню прозоростi процесу продажу земель, а також унеможли вив би зловживання з боку органiв державної влади i мiсцевого самовряду вання. Такий Порядок необхiдно розробити та прийняти як закон.

 

- Порядок от римання в оренду вiль них земельних дiлянок для розмiщення об'єктiв є дуже складним. Пiдготовчий процес у цьому разi може тривати вiд восьми мiсяцiв до двох рокiв. Це, своєю чергою, тiльки сприяє поширенню хабарництва i бюрократичної тяганини. Яким, на Вашу думку, може бути вирi шення цiєї проблеми?

 

- Необхiдно спростити процес видiлення в оренду земельних дiлянок, для чого слiд скасувати порядок вибору земельної дiлянки для розмiщення об'єктiв, встановлений Земельним кодек сом України (передовсiм 151-ю його статтею) i Постановою Кабiнету Мiнiстрiв №427 вiд 31 березня 2004 року. Дану постанову можна, зокрема, доповнити пунктом про обмеження процесу виготовлення акту вибору земельної дiлянки вiдповiдним органом влади строком у один мiсяць. Необхiдно також ухвалити постанову Кабiнету Мiнiстрiв, яка би створила чiткi критерiї оцiнки проекту iнвестора з точки зору доцiльностi його реалiзацiї рiзни ми органами влади. Це потрiбно для уникнення необґрунтованих вiдмов у наданнi погодження на розмiщення об'єкта на визначенiй земельнiй дiлянцi. Крiм того, слiд запровадити обов'язкову експертну оцiнку проектiв землевпорядку вання вiдповiд но до Закону України "Про державну експертизу землев порядної докумен тацiї" №1808-IV вiд 17 червня 2004 року, де сказано, що про екти зем леустрою пiдлягають обов'язковiй експертизi в орга нах iз питань земель них ресурсiв. Стаття 34 даного Закону передбачає, що експертиза може тривати що найбiльше 20 робочих днiв вiд дня реєстрацiї об'єкта експертизи. Цей термiн можна зменшити до семи робочих днiв з метою прискорення процесу видiлення землi та викорiнення хабарництва i бюрократизму в цiй сферi. До корiнно змiнити ситуацiю допо може внесення вiдповiдних змiн до статтi 34 Закону України "Про державну експертизу землевпо рядної документацiї".

 

- Проблеми цiльового при значення земельних дiлянок i змiни цього цiльового призна чення на теренах України i досi актуальнi. Як сформульованi цi поняття у законодавствi?

 

- На мою думку, необхiдно чiтко визначити на законодавчому рiвнi такi поняття, як "основне цiльове призначення", "цiльове призначення", "категорiя земель". Тут було би доцiльно використати пiдхiд, розроблений Державним комiтетом по земельних ресурсах. Зокрема, необхiдно розмежувати поняття основного цiльового призначення земель, яке вiдповiдає категорiям земель, i цiльового призначення землi, що вiдповiдає цiльовому призначенню земельної дiлянки. Український класифiкатор цiльового використання землi, затверджений Листом Державного комiтету України по земельних ресурсах №14-1-7/1205 вiд 24 квiтня 1998 року, має стати основою для пiдготовки змiн до Земельного ко дексу України. Необхiдно розробити спрощений порядок змiни цiльового призначення земельної дiлянки, враховуючи, що змiна цiльового призначення в межах однiєї категорiї земель має бути максимально простою. Чiткий по рядок iз детальним описом про цедури i строкiв змiни має визначити для кожної категорiї земель єдиний уповноважений орган влади, який матиме право прий мати рiшення про змiну цiльового призначення дiлянки, i запропону вати зрозумiлi критерiї прийняття таких рiшень щодо земель однiєї категорiї (примiром, при перетвореннi дiлянки, призначеної для ведення особистого i селянського господарства, на майданчик для спорудження житлового будинку для особистого проживання). Недосконалiсть державних актiв про право власностi на земельну дiлянку не дає можливостi вносити до них данi про змiну площi земельної дiлянки. Вiдтак у разi вiдчуження частини земельної дiлянки в продавця залишається оригiнал державного акту, однак у ньому не вiдображаються данi про змiну площi дiлянки. Пiсля но тарiального засвiдчення договору купiвлi-продажу частини земельної дiлянки продавцевi доводиться звертатися до землевпорядної органiзацiї, яка має дозвiл на виконання вiдповiдних робiт, iз метою пiдготовки технiчної до кументацiї для видання нового державного акту з урахуванням змiни площi земельної дiлянки. Таким чином, питання переоформлення державного акту про пра во власностi на земельну дiлянку, котрий залишився у продавця при вiдчуженнi її частини, цiлковито залежить вiд добропорядностi продавця i фактично ставить пiд сумнiв можливiсть iснування вторинного ринку землi як такого.

 

- Пане Олеже, окремої уваги потребує питання цi ноутворення на первинному ринку земель несiльськогосподарського призначення. Адмiнiстративне втручання у процес цiноутворення, на жаль, стало звичним явищем, а це призводить до повного цiнового хаосу. Як, на Вашу думку, повинен формуватися цивiлiзований ринок землi в Українi?

 

- Свого часу в рамках проекту пiдтримки приватизацiї землi було проведене детальне дослiдження рiвня реальних цiн продажу земельних дiлянок пiдприємствам. Результати дослiдження засвiдчили, що цiни на земельнi дiлянки рiзняться в залежностi вiд статусу та рiвня економiчного розвитку населеного пункту, фактичного використання дiлянки, способу продажу та iнших факторiв. Натомiсть державнi орга ни не покидають спроби звести оцiнку землi до застосування унiверсальної формули, яка насправдi означає адмiнiстративне регулювання цiн на первинному ринку. Зокрема, вже не вперше пропонується встановити мiнiмальну цiну продажу земельних дiлянок державної та комунальної власностi. Беручи до уваги, що рiвень запропонованих мiнiмальних цiн на порядок вищий за реальнi цiни продажу дiлянок навiть на вторинному ринку, можна з упевненiстю прогнозувати, що iз запровадженням таких обмежень первинний ринок землi у переважнiй бiльшостi регiонiв країни буде повнiстю паралiзовано. Бажання держави отримати щонайбiльший зиск вiд продажу землi є цiлком зрозумiлим, та слiд ураховувати i реальний стан речей. Неможливо змусити пiдприємця платити за землю бiльше, нiж вона того варта, iнакше вiн просто вiдмовиться її купувати. Єдиним результатом таких дiй стане збiльшення обсягу тiньових операцiй iз земельними дiлянками. Слiд завважити, що окремi мiсцевi ради вже мають негативний досвiд адмiнiстратив ного втручання у цiноутворення на ринку земель шляхом додавання незрозумiлих пiдвищувальних ко ефiцiєнтiв до результатiв оцiнки дiлянок. Такi дiї призвели до того, що в окремих населених пунктах практично перестали викупати земельнi дiлянки, а це, своєю чергою, спричинилося до виведення нових пiдприємств i органiзацiй за межi проблемних територiй. Вiдтак необхiдно вiдмовитися вiд адмiнiстративного регулювання цiн на землю. Формування цивiлiзованого ринку землi в Українi має вiдбуватися не пiд впливом командно-адмiнiстративних методiв, а з використанням вiд повiдних ринкових механiзмiв. Держава повинна не тiльки забезпечувати контроль над додержанням законностi з боку учасникiв ринку, а й створювати сприятливе середовище для успiшного функцiонування всiх елементiв ринку як цiлiсного механiзму. Спроби держави регулювати ринок не ринковими методами лише гальмуватимуть його розвиток.

 

- Недосконалiсть системи реєстрацiї прав на землю i нерухомiсть призводить до черг на мiсцях, зловживань iз боку посадовцiв i значних непорозумiнь, пов'язаних iз чиннiстю документiв, що не були перереєстрованi. Якi законодавчi акти регулюють цi важливi питання?

 

- Протягом останнiх двох рокiв в Українi було прийнято низку нормативно-правових актiв, спрямованих на реформування наявної системи реєстрацiї прав на землю та нерухомiсть, зокрема Закону України "Про державну реєстрацiю речових прав на нерухомiсть та їх обмежень". Виходячи з тексту Закону, до Єдиного державного реєстру, котрий мiститиме iнформацiю про земельнi дiлянки та iншу нерухомiсть (будiвлi, споруди, їхнi частини тощо), має бути перенесена iн формацiя з Державного земельного кадастру, що його веде Державний комiтет по земельних ресурсах, i з Державного реєстру прав нанерухоме майно, котрий належить до компетенцiї бюро технiчної iнвентаризацiї. Проте, на жаль, у Законi не передбачена iнтеграцiя Державного реєстру з такими базами даних, як Єдиний реєстр заборон на вiдчуження нерухомого майна (введений у дiю Наказом Мiнiстерства юсти цiї України "Про затвердження Положення про Єдиний реєстр для реєстрацiї заборон вiдчуження об'єктiв нерухомого майна" №41/5 вiд 27 травня 1997 року), Державний реєстр правочинiв (введений у дiю Постановою Кабiнету Мiнiстрiв України "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрацiї правочинiв" №671 вiд 26 травня 2004 року), Державний реєстр iпотек (введений у дiю Постановою Кабiнету Мiнiстрiв України "Про затверд ження Тимчасового порядку державної реєстрацiї iпотек" №410 вiд 31 березня 2004 року) та Єдиний реєстр застав рухомого майна (введений у дiю Законом України "Про внесення змiн до Закону України "Про заставу" вiд 21 жовтня 1997 року; мiстить iнформацiю про права на рухоме майно, а також про податковi застави). Залишається вiдкритим i питання щодо необхiдностi перереєстрацiї ранiше зареєстрованих прав на землю та iншу нерухомiсть. Iз змiсту пункту 3 роздiлу V Закону (Прикiнцевi положення) випливає, що власники нерухомостi повиннi самостiйно здiйснити перереєст рацiю прав власностi на об'єкти, якi були зареєстрованi в порядку, встановленому рiшенням органiв виконавчої влади. Також у Законi не визначена подальша доля правових титулiв, зареєстрованих у БТI, адже, окрiм прописаного у ньому автоматичного передання даних iз Реєстру прав власностi на нерухоме майно, що його веде БТI, може постати потреба у самостiйнiй перереєстрацiї власниками об'єктiв нерухомостi правовстановлювальних документiв. На практицi така ситуацiя призведе до хаосу та багатьох непорозумiнь. Натомiсть створення ефективної, прозорої та чiткої системи реєстрацiї прав на землю дозволить уникнути багатьох проблем. Необхiдно органiзувати автоматичне передання даних iз реєстрiв прав на нерухоме майно, котрi ведуть органи державної влади та мiсцевого самоврядування, до Єдиного державного реєстру, а також чiтко визначити умови та порядок проведення перереєстрацiї правовстановлювальних документiв. Уведення в дiю налагоджених законодавчих механiзмiв дозволить сформувати в Українi цивiлiзований ринок землi.