Риски покупки квартиры по договору пожизненного содержания

Классический пример, как ожидаемое не стало действительностью, демонстрирует история француженки, которая подписала в 1965 году договор о передаче своей квартиры в обмен на содержание ее до смерти. На момент заключения сделки Жанне Кальман исполнилось 90 лет, наследников у нее не было. Выплачивать ежемесячную сумму на содержание женщины взялся 47-летний адвокат Француа Раффре. Реальная стоимость квартиры приравнивалась к десяти годам содержания. В итоге для покупателя все закончилось совсем не весело.

И дело не в том, что старушка оказалась нечестной и правдами-неправдами попыталась разорвать договор. Нет, по закону все было правильно. Вот только бабушка оказалась долгожительницей, которая вела активный образ жизни и находила новые увлечения даже в столь преклонном возрасте. Известно, что в 85 лет она занялась фехтованием, а в 100-летнем возрасте совершала велопрогулки.

На фото: Жанна Кальман

После подписания сделки Жанна прожила еще 32 года, пережив адвоката Раффре на 2 года. Согласно закону выполнять условия договора стала его вдова. Таким образом, супружеская чета переплатила за квартиру долгожительницы раза в три больше ее реальной стоимости.

Становится понятно, что риски в таком договоре могут быть как юридические, так и финансовые. Перед тем, как пытаться получить квартиру таким способом, нужно учесть все нюансы.

С чего начать

Первым делом, советует юрист Зореслав Замойский, нужно понять, с каким человеком вам предстоит иметь дело, если до сделки стороны не были между собой знакомы. Причем эта рекомендация актуальна и для отчуждателя, так и для приобретателя. Пообщайтесь с его соседями, узнайте факты из его биографии, чем он занимался. Особенно это важно, если вы собираетесь помогать пенсионерам по хозяйству. Правда, это касается лишь человеческих отношений, другое дело — оказаться обманутым. Потому что среди многих историй о бедных, выброшенных на улицах стариках, встречаются и такие, в которых на первый взгляд немощные люди разрывали договоры со своими инвесторами, а иногда и с чередой таких содержателей.

Замойский рассказывает историю, которая случилась с одной добросовестной покупательницей. Женщина заключила договор о пожизненном содержании с правом получения в собственность дома, в котором проживали супруги-пенсионеры. По этому договору она жила вместе с ними и помогала им. В договоре имелся недостаток — пожилые владельцы имели право его расторгнуть по своему желанию, если ухаживающая за ними не будет достойно выполнять свои обязанности. Чем они и воспользовались. Хотя женщина была честная — выполняла по дому все работы, помогала пенсионерам и следила за хозяйством. В один день они выставили ее на улицу. Чтобы такого не произошло, нужно быть внимательным к каждому пункту договора.

Заключить договор можно в двух видах: договор пожизненной ренты, при котором вы будете рассчитываться только деньгами, и договор содержания с иждивением, в соответствии с требованиями которого придется выполнять бытовые обязанности. Для покупателя первый вариант, конечно же, предпочтительнее. Потому как ежемесячное перечисление средств, особенно через банк, удобно тем, что посещать пенсионера не обязательно и есть документальное подтверждение выполнения условий — чеки. Для владельца же квартиры, которому тяжело ухаживать за собой и выполнять обычные дела по дому, предпочтительнее к денежной сумме добавить оказание услуг, кроме того, могут они желать медицинского ухода и отдыха или лечения в санатории. Вот здесь могут возникнуть проблемы. Как доказать в случае конфликта, что вы варили суп или убирали квартиру? Юристы советуют заручиться поддержкой соседей, с которыми стоит подружиться, тогда они смогут подтвердить как свидетели, что вы приходили и исполняли взятые на себя обязательства. Еще один способ — брать расписки с подопечного, например, раз в месяц или квартал, о том, что он получил все, что желал и претензий не умеет. Кроме того, всерьез советуют фиксировать процесс оказания услуг видеозаписью или фотографиями. Это в том случае, если вы сами беретесь выполнять различные услуги. Гораздо надежнее воспользоваться услугами сиделок и клининговых компаний, что будет сопровождаться документальным подтверждением.

Обязательные формальности

Отношения между сторонами при заключении такого договора регулируются статьями 744-758 Гражданского кодекса Украины. Сразу после подписания соглашения недвижимость становится собственностью попечителя, но при этом он не имеет права ее продавать, дарить, закладывать и тому подобное до смерти подопечного. Учтите, что вы должны обеспечить пенсионера жильем, как правило, он продолжает жить в своей же квартире. Это означает, что въехать в новую квартиру после заключения договора не получится. Такое возможно разве что в случае, когда и вы, и пенсионер согласны на совместное проживание, например, чтобы оказывать ежедневный уход.

В договоре обязательно должны быть закреплены пункты о стоимости квартиры, оговоренной сторонами; о величине первого платежа — собственно это будет цена за квартиру, и размере ежемесячной выплаты хозяину квартиры. Здесь же, как правило, указывают, что суммы выплат будут индексироваться с учетом ежегодной инфляции в Украине. В договоре должна быть информация о том, что квартира не находится в залоге.

Покупатель должен осознавать, что если квартиры пострадает в результате пожара, землетрясения и тому подобного, вплоть до того, что от нее ничего не останется, ни о каком возвращении затрат не будет и речи. Это в обязательном порядке также закрепляется в договоре. Кроме того, инвестор обязан продолжать выполнять взятые на себя обязательства, то есть содержать пенсионера до его ухода в мир иной. Поэтому лучше позаботиться о страховании имущества

Кроме того, по закону на попечителя ложатся обязанности по организации похорон владельца квартиры, даже если это не прописано в документе.

Юристы рекомендуют уделить особое внимание пунктам, касающимся условий изменения и расторжения договора. Ни в коем случае в документе не должно быть прописано, что осуществить это может одна сторона. Любые поправки, а также расторжение договора, могут совершаться только по обоюдному согласию, в ином случае вы рискуете остаться ни с чем. Помните, что в случае расторжения договора, потраченные деньги никто не вернет.

Будьте внимательными к документам на недвижимость. Особенно, если речь идет о частном доме — в документах обязательно должны быть указаны все постройки на территории двора, должны быть документы на землю.

Договор заключают в письменной форме, заверяют у нотариуса и регистрируют в государственной регистрационной службе.

Обратите внимание

Очень важный момент — отчуждателем может быть любой гражданин вне зависимости от возраста, состояния здоровья, трудоспособности. Главное, чтобы лицо было дееспособным, то есть таким, которое осознает свои действия и их последствия. Поэтому важно, чтобы при заключении договора пожизненного содержания владелец квартиры предоставил справку о своем психическом здоровье.

В случае, когда подопечных двое, например, супружеская пара, они оба должны подписать договор. При заключении соглашения с одним из супругов помните, что законной сделка будет только, если ее заключили после выделения части жилья, которая и перейдет попечителю впоследствии.

В случае смерти приобретателя, наступившей еще при жизни владельца квартиры. право на получение квартиры, а также обязанности по обеспечению и уходу за пенсионером переходят к наследникам покупателя. Если наследники отказываются от такого наследства, тогда право собственности возвращается к подопечному, уже выплаченные деньги не подлежат возврату.

Цена вопроса

Сейчас интерес к покупке квартир на таких условиях возрос. Согласитесь, цена на обычную однокомнатную квартиру в Харькове $9 000 приятно удивляет. Такие квартиры на Оболони предлагают за $23 000 - 25 000. Сумму ежемесячной выплаты называют в пределах 700-800 гривен. Эксперты называют разные цифры средней цены предложения квартир по договору пожизненного содержания, но первоначальный взнос точно не должен превышать 30-40% рыночной цены.

Кроме первоначальной выплаты и ежемесячных отчислений на содержание, на плечи покупателя ложатся ежемесячные коммунальные платежи, траты на оформление договора, 1% от суммы сделки госпошлины, оплата госрегистрации, нотариальных услуг

И не забывайте о страховании недвижимости во избежание рисков, о чем говорилось выше.

На сегодняшний день сделка о приобретении квартиры по договору пожизненного содержания является наиболее дешевым способом стать владельцем квартиры. Конечно, это приобретение довольно специфично и имеет свои риски, о которых не стоит забывать.

Автор: Екатерина Колонович , © domik.net, 2013