Российское мнение: Сдавая квартиру в аренду, не забудьте сделать ремонт

Как правило, если наследник не собирается жить в этой квартире, он не имеет представления, как ею правильно распорядиться. Если ее решено сдавать, как правильно это сделать? Что влияет на определение ставки аренды? Выгоднее сдавать с ремонтом или без? Эксперты утверждают, что одним из самых важных факторов, влияющих на стоимость аренды, является как раз состояние жилья и наличие ремонта.

По мнению специалистов, ремонт способен повысить ликвидность квартиры в типовом доме где-то процентов на 10-15%, жилья бизнес-класса - до 30%, элитных апартаментов - на 30-50%. Таким образом, чем выше предлагаемый уровень квартиры, тем большую значимость приобретает качество отделки.

Стоит ли овчинка выделки?

 

Самым важным моментом при определении объема работ при подготовке помещения является предполагаемый срок аренды. Если он неизвестен или составляет меньше года - серьезные затраты не оправдаются.

Даже простой косметический ремонт сегодня обойдется в сумму около $40 за 1 кв. м. Соответственно, если квартира площадью 50 кв. м имеет около 200 кв. м обрабатываемой поверхности, то приведение ее в порядок будет стоить около $8 тыс. Для расчета срока окупаемости этих расходов воспользуемся схемой, предложенной заместителем директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Марией Жуковой: "Срок погашения стоимости ремонта можно рассчитать следующим образом: стоимость ремонта/месячная арендная ставка-коммунальные платежи-НДФЛ 13%. Это самый оптимистичный вариант, но возможно увеличение срока, если при сдаче квартиры возникнет ущерб, причиненный квартире и имуществу".

Таким образом, если стоимость аренды рассматриваемой квартиры эконом-класса составляет $700 в месяц, то, прибавив к затратам на ремонт стоимость коммунальных платежей и НДФЛ, мы получим: $8000/$700-$30-$100. Получается, что компенсация потребует более года эксплуатации.

Исключение составляют квартиры в новостройках, которые без ремонта не пригодны для проживания. Поэтому владельцам "первички" нужно заранее решить, зачем приобретаются такие квартиры. Если цель - купить на этапе строительства с последующей реализацией - делать ремонт не имеет смысла. Если же жилье предназначено для себя (на далекую перспективу), то ремонт необходим, но срок предполагаемой аренды должен составлять не менее двух лет - тогда и расход окупится, и прибыль будет ощутима.

Вкусам богатых не угодишь

Стоимость аренды квартир бизнес-класса при наличии ремонта возрастает на треть. Например, предлагается жилье, где стоимость аренды составляет от $1 тыс. до $2 тыс. в месяц. Проведенные работы оправдаются примерно вдвое быстрее, т. е. месяцев через шесть-девять. Затраты в этом случае более чем оправданы. Соотношение вложенных в ремонт средств и увеличения дохода в этом сегменте - одно из самых выгодных на рынке.

Наиболее сложным и требующим серьезной проработки является вопрос о сдаче элитной квартиры, стоимость аренды которой составляет более $2 тыс. в месяц. Значительный разброс стоимости аренды не позволяет точно рассчитать, какие ремонтные работы нужны и когда расходы на них окупятся в каждом конкретном случае. Тем не менее привести некоторые общие соображения реально. Если квартира изначально не предназначалась для сдачи в аренду, т. е. была отремонтирована и обставлена в соответствии со вкусом хозяина, то ее успешная сдача в аренду проблематична: будет непросто найти состоятельного арендатора, чей вкус совпал бы с эстетическим видением хозяина. К столь серьезному ремонту необходимо подходить тщательно, привлекая специалистов по строительству и дизайну.

Не лишним будет проконсультироваться с риэлтором, который специализируется на аренде - он подскажет вам, что стоит изменить в квартире, чтобы она быстрее нашла арендатора.

Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова считает, что сами собственники сдачей элитной квартиры в аренду занимаются редко, прибегая к такой услуге, как доверительное управление. "В этом случае и арендаторы, и арендодатели полностью освобождаются от осуществления каких-либо дополнительных действий, так или иначе связанных с арендой. Агентство недвижимости берет на себя все управление квартирой, а именно: заботы о текущем внутреннем ремонте помещения, о своевременном внесении арендной платы, платежей за пользование телефоном и коммунальные услуги и пр. Хозяева при этом могут не беспокоиться о состоянии своей квартиры, а арендаторы избавлены от объяснений с излишне щепетильными собственниками".

Во всем надо знать меру

Современные журналы предлагают такое множество самых разнообразных дизайнерских решений, что бывает трудно остановить свой выбор на чем-то определенном. Модерн, кантри, японский минимализм, классика - столько интересных вариантов- Стоп. Такие размышления надо оставить для обустройства личного уголка. Ремонт квартиры, предназначенной под аренду, - совсем другое дело. Расскажем для начала о самых общих правилах, относящихся к обустройству большинства сдаваемых квартир.

Главный принцип - универсальность, из которой следует три важнейших правила. Первое - наличие сантехники, межкомнатных дверей, карнизов и кухонного оборудования - тех элементов, без которых проживание в квартире просто невозможно. Второе - практичность отделки, которая будет долго служить и облегчит уход за помещением. Третье правило - сдержанный стиль. Именно он позволит привлечь внимание наибольшего количества клиентов, потому что не будет вызывать вопросов по поводу нежелательных визуальных акцентов.

Квартиры, относящиеся к различным сегментам рынка, обустраиваются по-разному. Недорогую типовую квартиру, которую планируется сдавать за $400-800 в месяц, надо привести в порядок с минимальными затратами. Отмыть, подклеить и подкрасить - вот, собственно, и все действия, которые целесообразно предпринять.

Подготовка жилья бизнес-класса требует больше внимания. "Квартира стоимостью от $1200-1500 может выглядеть просто, но чисто. В ней должна быть вся необходимая мебель (не обязательно самая современная) и минимальный набор бытовой техники. В квартирах стоимостью $1600-1900 предполагается свежий, как правило, стандартный ремонт (крашеные стены, ламинированные полы, новые межкомнатные двери, санузел с хорошей сантехникой и плиткой и т. д.) Также там должна стоять новая мебель и максимум бытовой техники", - говорит М. Жукова.

Для элитных квартир обязательны удобная планировка, наличие нескольких санузлов, современное сантехническое оборудование и система кондиционирования. Стены чаще всего оклеивают обоями под покраску. При таком варианте отделки помещение выглядит престижно, а дефекты, появившиеся в процессе эксплуатации помещения, легче устранить. При окраске лучше предпочесть нейтральные (например, бежевые) оттенки, которые нравятся большинству арендаторов. Особое внимание стоит уделить отделке кухни и ванной комнаты - помещениям с наибольшей функциональной нагрузкой.

Вопрос о том, стоит ли меблировать квартиру, зависит от срока аренды. Клиенты, намеревающиеся поселиться надолго (более двух лет), часто приобретают мебель и бытовую технику сами. Для краткосрочной (менее года) аренды квартиру обставляет владелец - как правило, для этого используется мебель, соответствующая стилю помещения. Уточним, что жилье с мебелью обычно имеет меньший срок экспонирования. Но здесь имеется исключение: в качестве арендаторов элитных апартаментов нередко выступают иностранцы. "В отличие от наших соотечественников они практически всегда предпочитают собственную мебель", - отмечает М. Маркарова.

За качество ответит арендатор

Любой ремонт не вечен: он устаревает, со временем теряет былой лоск или, в худшем случае, может быть испорчен квартирантами. Что делать, если по окончании аренды вы обнаруживаете, что стены изрисованы фломастером, на кухонном потолке следы шампанского, мебель хранит отметины кошачьих когтей, на сантехнике - трещины, разбиты дверные стекла и т. д. и т. п.?

 

Существуют нормы, которые прописаны в Гражданском кодексе РФ и в других нормативных актах. Их необходимо зафиксировать в договоре аренды жилого помещения. "В договоре обязательно должен указываться перечень и состояние передаваемого имущества. Если что-то будет испорчено, это всегда можно доказать, ссылаясь на подписанный документ. Для быстроты и простоты решения проблемы с арендатора при заключении договора часто взимается страховой депозит в размере месячной ставки за аренду жилья", - рассказывает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

Надо помнить, что закон защищает и права арендаторов. Согласно закону, съемщик имеет право распоряжаться нанятой жилплощадью как своей собственностью (ествественно, в пределах, оговоренных в контракте). Например, желая изменить планировку жилья, установить дополнительное оборудование или встроенные шкафы, наниматель обязан получить письменное согласие арендодателя. На небольшие изменения, которые нетрудно будет впоследствии устранить, специального разрешения не потребуется.

Квартиранту и карты в руки

 

Бывалые арендодатели склонны скептически относиться к инициативе жильцов касательно проведения ремонта. Исключение составляют случаи, когда квартира передается на долгий срок тем людям, которые хотят выполнить работы. Однако даже при такой ситуации лучше руководствоваться правилом "доверяй, но проверяй". Сразу стоит выяснить, насколько жильцы в состоянии справиться с ремонтом, какие материалы собираются использовать, правильно ли составлена смета.

По мнению специалистов, проведение ремонта квартирантами стоит зафиксировать в договоре найма - это поможет разобраться, если возникнет конфликт.

Подготовка квартиры к сдаче в аренду - дело серьезное и хлопотное. Если хотите получить прибыль, а не издержки и разочарования, внимательно оценивайте все риски и проконсультируйтесь со специалистами в области аренды недвижимости.

 

 

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- На размер арендной ставки влияют несколько факторов: площадь квартиры; тип ремонта и как давно он был сделан; наличие мебели и бытовой техники; наличие охраны (квартиры, подъезда, придомовой территории), близость автостоянки. Чем дороже квартира, тем больше внимания надо уделять ремонту. Например, жилье стоимостью от $2,5 тыс. в месяц предполагает ремонт по хорошему дизайнерскому проекту с применением дорогих отделочных материалов. Более того, после каждого клиента ремонт должен быть освежен. Владельцы таких квартир нередко покупают мебель, исходя из требований клиента. Разумеется, в квартире должна быть современная импортная бытовая техника.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- Основные определяющие стоимости аренды жилья - транспортная доступность, престижность и экологическое состояние района, удаленность от центра. Также размер платы за наем зависит от факторов, относящихся к самой квартире: планировки, размера кухни, качества ремонта, меблировки, вида из окон и так далее.

Наиболее привлекательными для вложений в настоящее время считаются объекты бизнес-класса в средней ценовой категории либо жилье в типовом доме (например, серии П-44, П-3). В среднем однокомнатная квартира на вторичном рынке жилья в типовом доме обойдется в $70-90 тыс., арендная ставка в зависимости от меблировки - $500-700 в месяц. Двухкомнатная квартира стоит $120-150 тыс., аренда - $750-1000 ежемесячно. В обоих случаях годовой доход арендодателя составляет 8-10%.

В домах бизнес-класса квартира площадью от 100 кв. м оценивается в $300-400 тыс. Стоимость аренды варьируется от $3 тыс. до $6 тыс.: на нее влияют качество ремонта и обустройства помещения. Таким образом, годовой доход хозяина - приблизительно 10-12%.

Затраты на обычную косметическую отделку окупаются примерно через полгода или чуть более, но возместить финансовые потери после серьезной реставрации удается лишь через несколько лет. На принципиальный вопрос, делать ли ремонт вообще, лучше отвечать положительно: жилье в плачевном состоянии теряет в цене от 25%.

Благоустройство комнат вполне можно предоставить постояльцам в счет арендной платы. Такой вариант следует отметить в договоре найма. А вот плановый капитальный ремонт должен проводить арендодатель, если иное не предусмотрено договором. Но арендатор вправе отремонтировать помещение самостоятельно и взыскать с хозяина его стоимость. Можно также зачесть ее в сумму арендной платы. При этом помните, что любые обязательства и права сторон имеют силу, только когда они прописаны в договоре найма.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":

- Прежде всего хочу отметить, что квартира, сдающаяся с ремонтом, всегда ликвиднее. Несмотря на это, в сегменте эконом-класса встречаются и варианты жилья без ремонта. Если арендатор желает отремонтировать снимаемую квартиру, стоимость работ включается в счет арендной платы либо наниматель какое-то время платит пониженную арендную ставку.

Что касается ремонта вообще, то, насколько целесообразно делать его дорогим, эксклюзивным и пр., зависит, в частности, от класса объекта, уровня дома, месторасположения и т.д.

Для жилья эконом-класса не требуется серьезный евроремонт, достаточно, если стены оклеены обоями светлого цвета, установлены качественные межкомнатные двери (это заметно облагораживает помещение). Если сдаваемая в аренду квартира расположена на первом этаже, на окнах обязательно устанавливаются решетки. При этом хороший ремонт в квартирах на первом и последнем этажах не имеет большого влияния на размер арендной ставки.

В жилье бизнес-класса стены обычно оклеивают обоями под покраску, устраивают гардеробную комнату, делают подвесные или натяжные потолки. Квартиру оснащают полным комплектом необходимой для проживания техники, при этом посудомоечной машины, бойлера и т. д. может и не быть.

Ремонт в элитных апартаментах всегда выполняют по дизайнерскому проекту, с использованием самых качественных материалов. Арендаторы элитных квартир предъявляют высокие требования к техническому оснащению кухни: необходимы стиральная машина, отдельно стоящая сушка для одежды и посудомоечная машина. Арендаторы элитного жилья все чаще интересуются наличием в квартире бойлера - ведь перебои с горячей водой в Москве еще никто не отменял.