Российскую ипотеку регулируют из Лондона

В условиях ипотечных программ некоторых российских банков все чаще стали появляться так называемые «плавающие», или изменяющиеся, процентные ставки, обозначаемые как LIBOR+8%, LIBOR+9%, LIBOR+10,5% и т. д. Что представляет собой LIBOR и что он сулит потенциальным заемщикам?
LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например, на год.
Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker's Association — ВВА), является наиболее распространенным «индексным» показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире.
Ставка LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких банков-ориентиров, в число которых входят Banque Nationale de Paris (Франция), Bank of Tokyo (Япония), Deutsche Bank (Германия), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США) и National Westminster Bank (Великобритания).
Банки-ориентиры выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке. Деятельность банков, входящих в список для расчета ставок LIBOR, подлежит постоянному мониторингу для проверки соответствия вышеуказанным критериям. Для этого BBA регулярно (как минимум один раз в год) пересматривает их список и публикует результаты своих проверок.
Банки, входящие в базу расчета рассматриваемой ставки, предоставляют свои котировки ежедневно между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют. Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки: от одной недели до двенадцати месяцев по каждой валюте.
Преимуществом ставки LIBOR является то, что она используется давно и признана в качестве серьезного международного показателя. Эта ставка предлагает фиксинг по наибольшему набору валют и сроков. Механизм, по которому она рассчитывается, открыт и достаточно понятен. Банки, входящие в базу расчета, отличаются высоким кредитным рейтингом и формируют рынок.
То, что ставка LIBOR рассчитывается именно в Лондоне, тоже не случайно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется в британской столице; более 500 банков и огромное число других финансовых организаций имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций Европейского региона.
LIBOR в России
В конце 2002 года ДельтаКредит банк начал продвигать на рынок новый кредитный продукт «ДельтаВариант», характеризуя его как «самый выгодный ипотечный кредит».
В чем же заключается для заемщика выгода этого нового продукта? Стандартные базовые ипотечные программы различных банков подразумевают сроки погашения долга в основном за 10, 15 и 20 лет, а также твердую процентную ставку, колеблющуюся в диапазоне от 10,5 до 15% в год. Долги при этом должны гаситься равными (аннуитетными) платежами. Новшество ДельтаКредит банка проявилось во введении не строго фиксированной, а «плавающей» (изменяющейся) ставки кредитования, расчет которой основывается на привязке к ставке LIBOR.
Так, ДельтаКредит банк объявил, что процентная ставка может рассчитываться, исходя из следующих формул: при кредите на 10 лет — первые шесть месяцев — 9,5%, а с седьмого месяца — LIBOR+9,5%; при кредите на 15 лет — первые шесть месяцев — 10,5%, а с седьмого месяца — LIBOR+10,5%. Очевидно, что «плавающая» процентная ставка с седьмого месяца станет меняться в зависимости от изменения ставки LIBOR. Поменяются рыночные условия в далеком Лондоне — и процентная ставка может понизиться или повыситься.
В ДельтаКредит банке заявили, что величина процента объявляется один раз в год, исходя из имеющегося на конец сентября–начало октября значения LIBOR, и действует весь последующий год.
Райффайзенбанк также предлагает несколько ипотечных программ с «плавающими» процентными ставками. Например, при кредите на срок до 15 лет можно получить либо фиксированную ставку 11% годовых, либо «плавающую» — в первый год 10% годовых, далее — LIBOR+8%. Второй вариант — фиксированная ставка 12% годовых, либо «плавающая» — в первый год 10% годовых, далее — LIBOR+9%.
Насколько это выгодно для заемщика?
Процентная ставка, как известно, является платой за пользование кредитом. При этом, разумеется, потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе может оказаться для него более выгодным — фиксированные 11–15% годовых в валюте или, например, LIBOR+8%?
Однозначно ответить на этот вопрос весьма затруднительно, ибо заранее значение ставки LIBOR, зависящей от целого ряда факторов, в том числе и от общеэкономической ситуации на мировом рынке, неизвестно. Периодически она меняется довольно существенно: то «взлетает» до 9% (1989), то снижается до 3,3% (1992), снова поднимается до 6,8% (2000) и вновь «падает» до 1,8% (2002). С середины 2000 года ниспадающая тенденция преобладала, что в 2003 году привело к таким показателям, как 1,45% и даже 1,38%. При таких низких ставках LIBOR условие LIBOR+8% выглядит заманчивее, чем фиксированные 15%. Конечно, это не американские ипотечные 5–6% годовых, но тоже неплохо при нынешних российских инфляции и рисках.
Но если сейчас говорить, например, о 15-летней продолжительности срока кредитования, то столь долговременное пребывание ставок LIBOR на уровне 1–2% кажется маловероятным. Более того, сам собой напрашивается вывод о том, что снижение ставки LIBOR, видимо, уже достигло предела, и далее она начнет подниматься. Только до какого уровня? Если опять до 6–9%, то «плавающая» процентная ставка может больно ударить по карману заемщика.
Заемщик должен обязательно отдавать себе отчет в том, что при повышении ставки LIBOR — а оно неизбежно хотя бы в силу цикличности всех показателей экономической активности — в определенные годы придется платить гораздо больше, чем сейчас, когда ставка LIBOR находится на низком уровне.
Нельзя также сбрасывать со счетов и вопрос, каким образом банк, действующий в России, определяет для себя значение ставки LIBOR? С какой точностью округляется ее значение? Ведь рассчитать среднюю величину и округлить ее можно по-разному. Например, показатель 1,86% вполне можно округлить и до 2% (наверняка так и будет сделано). За 15 лет при таком «округлении» разница в платежах может достигнуть весьма внушительных значений, эквивалентных нескольким тысячам долларов.
Вывод представляется довольно ясным: получение банковского кредита под «плавающие» процентные ставки в чем-то очень напоминает азартную игру на каком-нибудь «одноруком бандите». Можно придумать какую-нибудь свою замысловатую систему. Можно внимательно «мониторить» выбранный автомат и рассчитывать вероятности. В конце концов всегда есть надежда на то, что просто повезет. Но везет обычно очень немногим, а владельцы игровых автоматов всегда стабильно собирают выручку. Как и банки.