Россия: Белеет рынок... Но не очень

В последнее время мнение о том, что рынок недвижимости делается чище и прозрачнее, стало общепринятым. Спорить действительно сложно: прежде за квартиры убивали, бывали шумные скандалы с продажами новостроек одновременно нескольким покупателям, а сейчас ничего такого нет.
Миллион нынче не деньги
Но вот что настораживает - процесс "беления" затормозился, и все победы тут в прошлом. Если сравнивать нынешний момент с началом и серединой 90-х - прогресс налицо, а если с 2000 годом - то практически никакой разницы. Впрочем, вряд ли это удивит, если приглядеться, в каких законодательных условиях существует наш рынок.
Недавно бывший президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), руководитель корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Григорий Полторак привел любопытную статистику. По данным МАГР, только 16% продавцов квартир в Москве соглашаются указать в договоре купли-продажи истинную стоимость. Остальные вписывают туда либо цену по БТИ, либо 999 тысяч рублей.
Почему люди делают так, понятно - чтобы избежать налогов. Государство считает, что при продаже квартиры с ним нужно поделиться - п. 5 ст. 208 Налогового кодекса (НК) относит "доходы от реализации недвижимого имущества" к тем поступлениям, с которых граждане должны платить 13-процентный подоходный налог. Правда, ст. 220 НК дает поблажку - если продавец владел недвижимостью пять лет и более, он не должен платить налог вовсе; если менее - то от налога освобождается сумма в 1 млн. рублей, а все что сверху - по той самой ставке в 13 процентов.
Миллион рублей - это около тысяч, любая московская квартира сегодня стоит больше. Отметим еще, что учитывается срок не проживания, а именно нахождения недвижимости в собственности: если вы живете в квартире с 1972 года, но приватизировали ее год назад, налог с того, что больше миллиона, заплатить придется. А что прикажете делать тем, кто получил квартиру по наследству? Ждать пять лет, оплачивая коммунальные платежи?
Головоломки для профессионалов
Вписав цену по БТИ, граждане избегают налогов, но появляются другие ловушки. Если, например, сделка будет признана недействительной в суде, покупателю вернут ту сумму, что написана в договоре. Всевозможные методы защиты, изобретаемые покупателями (взять с продавца расписку на полную сумму), 100-процентно надежными признать нельзя: суды иногда принимают их во внимание, а иногда и нет, поскольку обе стороны тут вместе пытались обмануть государство.
Или другая картинка с натуры: человек совершает альтернативную сделку, т.е. продает свою квартиру и одновременно приобретает другую. Если первая сделка будет совершена "по БТИ", а вторая - по рыночной стоимости, человек этот будет потом долго объясняться с государством об источнике происхождения пары миллионов - денег, которых он в глаза не видел. Одним словом, все прелести "серого" рынка, где даже самые честные люди не чувствуют себя в безопасности, потому что поставлены в идиотские условия.
В сегменте более дорогого жилья ситуация чище, но не принципиально. По оценке Валерии Родионовой, руководителя филиала "На Солянке" компании "Новый город", истинную цену пишут примерно в половине договоров. Другая половина - "по БТИ". Состоятельные люди, приобретающие такую недвижимость, обладают большими юридическими знаниями, они способны найти в законах различные лазейки, в том числе основания для дополнительных налоговых вычетов. Часто риэлторы и их клиенты вместе изобретают головоломные схемы - к примеру, продажа квартиры не целиком, а долями. Допустим, муж и жена совместно приватизировали квартиру семь лет назад. Год назад жена умерла, и вдовец унаследовал ее долю. Продавая квартиру, он будет оформлять свою половину по рыночной стоимости, а полученную по наследству - по цене БТИ.
Мы вам не Бруней...
А есть ли в принципе решение проблемы? Сейчас, например, ходят слухи, что будут приняты поправки в НК, увеличивающие размер налогового вычета с одного миллиона до трех. Большинство риэлторов считает, что кардинально ситуацию это не изменит, по крайней мере для Москвы, потому что 0 тысяч сегодня стоят самые типовые панельные трешки.
"Когда в НК вписывалась цифра в 1 миллион, курс доллара был другим, - говорит Вера Удачина, генеральный директор агентства "Адресъ". - Сорок тысяч долларов при тогдашних ценах на недвижимость были солидной суммой. Сейчас - другие реалии, государство просто не успело за рынком. Боюсь, что и с тремя миллионами получится то же самое".
Вообще-то, законность обложения налогом доходов от продажи недвижимости весьма спорна. Человек когда-то купил эту собственность, причем на законные, "белые" деньги. Если налоговики считают иначе, они должны сначала доказать это - презумпцию невиновности еще никто не отменял. Налогообложению может подлежать в лучшем случае разница между ценой покупки и продажи, но никак не вся выручка. Но такого в нашей стране не будет никогда. Россия, как известно, страна небольшая, бедная природными ресурсами. Без денег собственных граждан она прожить не сможет никак. Это вам не огромный и богатый Бруней, где налогов нет вообще.
Может быть, стоит обратиться к другому мировому опыту? В США доход от продажи недвижимости налогообложению подлежит, но с очень существенной оговоркой - кроме случаев, когда на вырученные деньги приобретается более дорогая недвижимость. Подход вполне прагматический: государство будет получать налог на собственность, который, естественно, в этом случае увеличивается. Наша налоговая система, к сожалению, другая...
Владимир Абгафоров