Россия: Нехорошая квартира, или Проблема за миллион

Но не менее опасной может оказаться и сделка по покупке вторичного жилья. По оценкам экспертов, количество потенциально опасных квартир «с историей» на рынке составляет около 10 %.

 

Пострадавшие при сделках со вторичной недвижимостью покупатели не митингуют на улицах и не пишут гневных писем правительству. Это и понятно: если при покупке квартиры в новостройке могут остаться ни с чем покупатели квартир в одном или даже нескольких домах, то незадачливые приобретатели квартир «с темным прошлым» страдают, судятся, а иной раз и бомжуют порознь. Помимо перспективы оказаться на улице неаккуратно совершенная сделка может обернуться для горе-приобретателя потерей денег, уплаченных за это жилье, или долгими судебными тяжбами. В самом невинном случае дело «обойдется» долгой ходьбой по инстанциям, перепланировкой или капремонтом за свой счет и испорченными нервами. При этом гром может грянуть через несколько лет после сделки, когда приобретатель уже обживется на новом месте… Какие же опасности таятся на пути к относительно дешевой и удобной, хотя и несколько подержанной квартире, и как от них уберечься?

 

Сложности наследственного периода

 

Хотя единого мнения на сей счет нет, но обычно именно наследование называется в первую очередь при вопросе о самых частых причинах осложнений после совершения сделки. Как свидетельствует Евгения Семенча, юрист риелторского агентства «Азбука жилья», «наследство по закону опасно именно тем, что невозможно проверить все до конца. Претенденты на жилплощадь могут объявиться и создать проблемы и по истечении всех официальных сроков для подачи претензий. Например, это возможно, если претендент в это время находился за границей и ничего не знал о смерти своего родственника». Впрочем, и наследование по завещанию может оказаться проблемным, если завещание было составлено таким образом, что кто-то из обойденных членов семьи считает, что оно ущемило его права.

 

Претенденты на жилплощадь могут объявиться и создать проблемы и по истечении всех официальных сроков для подачи претензий

 

Анна Левитова, управляющий партнер компании «Эванс», рассказывает о случае, когда сделка по продаже унаследованной квартиры так и не смогла состояться: жилплощадь у наследника по завещанию оспаривал наследник по закону, а в процессе разбирательства к нему решил присоединиться еще один обойденный родственник… В таких случаях агентства недвижимости рекомендуют своим покупателям отказаться от сделки, чтобы уберечь себя от возможных проблем при судебном разбирательстве, а также доброе имя фирмы.

 

Квартира, свободная во всех отношениях

 

Вторая возможная опасность, подстерегающая покупателя вторичного жилья, – это квартира с бурной биографией и ветреным характером, менявшая собственников как перчатки. Такое положение дел сильно затрудняет все этапы проверки квартиры на юридическую чистоту, ведь каждого из предыдущих собственников требуется найти, оценить степень добровольности совершенной с ним сделки, его дееспособность и вероятность того, что кто-то из его родственников или кредиторов будет эту сделку оспаривать… При этом многие из участников такой истории могут уехать за границу, сменить социальный статус и (чего только не случается в настоящее время)… даже пол. Да и сам факт перепродажи квартиры несколько раз за короткое время настораживает. Это делается для того, чтобы квартира и ее новый собственник выглядели презентабельно, хотя всего лишь пару месяцев назад ни один здравомыслящий покупатель на этот объект не польстился бы. Особенно часто в такие ситуации попадают выпускники детских домов, оказавшиеся собственниками лакомых квадратных метров и не готовые самостоятельно ориентироваться в жизни. Но и с людьми, выросшими в обычных семьях, такое тоже случается. Евгения Семенча поведала историю о том, как молодому человеку 19 лет, только что получившему в наследство квартиру, «помог» частный риелтор. Жилплощадь юноши была продана за бесценок, он сам был выписан аж в Брянскую область, а квартира после приведения в божеский вид перешла к новому владельцу за хорошие деньги.

 

Известны случаи, когда жилье продавалась за бесценок, хозяин выписывался аж в Брянскую область, а квартира после приведения в божеский вид переходила к новому владельцу за хорошие деньги

 

«Хотя при совершении сделки собственник расписывается в том, что сделка не является кабальной, если его права были явно ущемлены, возникает вопрос: а хорошо ли он понимал, что делал? В таких случаях могут возникнуть основания для расторжения договора через суд», – рассказывает она. Подобные объекты риелторы на своем сленге неприязненно называют «пирожками», испеченными на скорую руку, или перепродажей «с прокладкой».

 

Впрочем, и квартира, всю свою жизнь принадлежавшая одному хозяину, может стать причиной крупных неприятностей для ее покупателя, если в число прописанных в ней входили недееспособные граждане. Отдельную категорию квартир non grata составляет собственность клиентов психоневрологических или наркологических диспансеров. Как сообщает Анна Левитова, легально проверить гражданина на отсутствие у него подобных проблем невозможно, а добровольно брать справки соглашается далеко не каждый. Если даже такие обстоятельства будут документально установлены, то потребуется по суду признавать недееспособность владельца жилья и совершать сделку с его опекуном. Эта процедура сложна и занимает много времени. Неприятности могут случиться и из-за того, что при приватизации жилья не были учтены права проживающих в нем детей. В 1990-е годы юных граждан зачастую просто выписывали на улицу, и теперь эти вчерашние дети подают иски о признании своих прав на квадратные метры и выигрывают их. Впрочем, не исключены ошибки в документах, даже если квартира была приватизирована год и даже месяц назад.

 

Планируй с умом!

 

Еще один источник возможных проблем – это несогласованная в соответствующих инстанциях перепланировка квартиры и даже… евроремонт. В самом деле, зачастую владелец, стремясь представить свой товар в наиболее выгодном свете, «наводит красоту» на квартиру, но характер у новоявленной красавицы моментально портится – через пару месяцев обнаруживается, что проводка была проложена неграмотно, и теперь пробки вылетают всякий раз при попытке одновременно включить чайник и компьютер; что неграмотно установленные коммуникации текут, или, того хуже, что в подвале дома находится настоящий камчатский гейзер, имеющий свойство лишать весь дом тепла именно в тот момент, когда столбик термометра в изнеможении падает за отметку минус 30. Но неприятности от неправильно наложенной «косметики» ничто по сравнению с проблемами, которые в состоянии создать неграмотная «пластическая хирургия». Если в квартире радует глаз большая кухня и просторная ванная, то может оказаться, что часть этих помещений уютно расположилась над жилой комнатой соседей снизу. Такая перепланировка незаконна. Реальную опасность для конструкции дома может составлять снос несущей перегородки на одном из нижних этажей. Причем если перепланировка, сделанная в типовом доме, специалисту прямо-таки бросается в глаза, то ремонт «с подвохом» распознать бывает почти невозможно.

 

Семь бед – один ответ

 

Важно понимать, что полностью безопасных сделок не существует. В конце концов, не существует гарантии, что сосед снизу по новой квартире, благовоспитанный старичок-профессор, не продаст завтра свою собственность какому-нибудь сомнительному типу. Но представлять себе размеры возможного риска до оформления сделки необходимо. Так, скажем, неграмотно проведенная и несогласованная перепланировка, о которой шла речь выше, – явление неприятное, но его последствия вполне преодолимы.

 

Когда рынок жилья только формировался, покупатели были доверчивы, и риелторам зачастую приходилось прикладывать много сил, чтобы разъяснить клиентам, чем они рискуют, решаясь на сомнительные варианты сделок. Но с тех пор прошло уже немало времени, и покупатели, разобравшиеся в вопросе, установили таким рискам свою цену. Вариант, чреватый возможными неприятностями, может обойтись дешевле, скажем, на 15 %, что, в случае когда квартира достаточно велика и расположена в центре, составляет серьезную цифру. Поэтому обычно такой объект находит нового хозяина во вполне конечный срок.