Россия: Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2005 года
Развитие ситуации на столичном рынке недвижимости в ноябре оказалось до неприличия предсказуемым.
Развитие ситуации на столичном рынке недвижимости в ноябре оказалось до неприличия предсказуемым.
| Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) | 2135 $/кв.м. |
+4,1 % |
| Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) | +4,08 %/мес |
+1,1 % |
| Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) | 4,69 б/деп |
+0,7 б/д |
Ноя05
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома
* Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru, по-прежнему, придерживаются точки зрения, неоднократно высказанной ранее. Текущий ажиотажный рост цен на московское жилье является неестественным и не имеет под собой реальной экономической подоплеки. Фактически ни одна из причин, называемых сегодня для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать такому резкому удорожанию квартир. Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год. А значит, переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами – постоянной игрой на повышение и сопутствующим PR со стороны почти всех участников рынка.
Впрочем, рынок недвижимости – очень инертная система. Достигнув ажиотажной стадии, рынок пробудет в ней какое-то время, как минимум, до конца этого года. Как показал опыт 2003-2004 годов, при темпах роста цен на жилье по 3% в месяц и более появляется заметная составляющая инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры с целью вложения денег или перепродажи, что способствует еще большему росту цен, превращая рынок недвижимости в пирамиду. В 2004 году подобное развитие событий закончилось болезненной стагнацией московского рынка недвижимости, хотя ажиотаж перед этим длился и не так уж долго – менее года.
На этот раз ажиотаж только начался, однако вряд ли он закончится с уходящим годом и, скорее всего, в каком-то виде перекинется на следующий год. А значит, в среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости может подстерегать очередная кризисная ситуация, возможно, более значительная, чем недавняя стагнация.
Окт05
1901
5,2%
1930
5,3%
2059
3,8%
2058
4,7%
2481
3,5%
2336
4,6%
1963
4,8%
2292
4,2%
| Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (www.irn.ru) | Ноя05 |
Окт05 |
| Однокомнатные | 2076 |
4,6% |
| Двухкомнатные | 2171 |
4,2% |
| Трехкомнатные | 2070 |
4,2% |
| Многокомнатные | 2206 |
1,9% |
| Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья (www.irn.ru) | Ноя05 |
Окт05 |
| Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) | 3246 |
3,0% |
| Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) | 1590 |
3,9% |
| Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") | 2,04 |
-0,8% |
Специалисты аналитического центра www.irn.ru, по-прежнему, придерживаются точки зрения, неоднократно высказанной ранее. Текущий ажиотажный рост цен на московское жилье является неестественным и не имеет под собой реальной экономической подоплеки. Фактически ни одна из причин, называемых сегодня для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать такому резкому удорожанию квартир. Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год. А значит, переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами – постоянной игрой на повышение и сопутствующим PR со стороны почти всех участников рынка.
Впрочем, рынок недвижимости – очень инертная система. Достигнув ажиотажной стадии, рынок пробудет в ней какое-то время, как минимум, до конца этого года. Как показал опыт 2003-2004 годов, при темпах роста цен на жилье по 3% в месяц и более появляется заметная составляющая инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры с целью вложения денег или перепродажи, что способствует еще большему росту цен, превращая рынок недвижимости в пирамиду. В 2004 году подобное развитие событий закончилось болезненной стагнацией московского рынка недвижимости, хотя ажиотаж перед этим длился и не так уж долго – менее года.
На этот раз ажиотаж только начался, однако вряд ли он закончится с уходящим годом и, скорее всего, в каком-то виде перекинется на следующий год. А значит, в среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости может подстерегать очередная кризисная ситуация, возможно, более значительная, чем недавняя стагнация.
