Россия: Рынок доступного жилья : Пять составных частей реформы

Заседание вела директор института Надежда Косарева, руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по созданию нормативной базы формирования рынка доступного жилья. В заседании приняли участие директор Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей Круглик и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Основной доклад был сделан Н.Косаревой. Приведем его краткое содержание. За полтора года была проделана огромная работа. Задача формирования рынка доступного жилья была поставлена президентом, и всем было понятно, что принятием нескольких, даже очень хороших законов, эту задачу решить невозможно. Возможен был лишь серьезный комплексный подход. В разработке законов принимали участие специалисты самых разных направлений: юристы, бизнесмены экономисты. Сам подход к работе был уникален по своей комплексности. Каковы итоги? Работа велась по пяти основным направлениям.
1. Жилищные отношения
Новый Жилищный кодекс РФ вступает в силу 1 марта 2005 года. Его основная задача - РЕГУЛИРОВАНИЕ БАЗОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ. Старый Жилищный кодекс РСФСР признан утратившим свою силу (за немногими исключениями). По мнению Н.Косаревой, этот шаг был совершенно естественным и правомерным, ибо последние десятилетия ЖК жил сам по себе, а люди - сами по себе. К примеру, проблема очередников: старый кодекс предписывал выделение бесплатного жилья гражданам, живущим в неприватизированной квартире при условии, что ее площадь была менее санитарных норм. На деле это означало, что вышеупомянутые граждане стояли в очереди более двадцати лет, и подавляющее большинство из них до этого светлого момента просто не доживало. Новый Жилищный кодекс предусматривает, что бесплатное жилье будет предоставляться исключительно малоимущим гражданам, а также определяет основания признания граждан малоимущими. Остальным гражданам должны быть созданы нормальные кредитные условия для покупки коммерческого жилья. Бесплатная приватизация с 1 января 2007 года будет отменена. Новый Жилищный кодекс также регулирует создание и деятельность ТСЖ, ЖК и ЖСК.
2. Стимулирование спроса
УВЕЛИЧЕНИЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА НАСЕЛЕНИЯ. Основной момент здесь - повышение доступности кредитов. Сегодня банки выставляют очень высокий процент. Причина - в рисках. Для снижения рисков был принят целый пакет законов по защите прав участников долевого строительства, накопительных программ и иных финансовых схем, имеющих отношение к строительству жилья. В этом секторе предложенные законы уже приняты на сто процентов в соответствии с выработанной концепцией жилищного законодательства. Понятно, что кредитная ставка банка не может быть меньше ставки рефинансирования, но, по прогнозам аналитиков, нас ждет резкое снижение инфляции. По мнению Н.Косаревой, к 2010 году с помощью ипотечного кредитования смогут решить свои жилищные проблемы около 30 процентов населения Российской Федерации, а кредитная ставка не будет превышать 8 процентов годовых в рублях (оговоримся сразу: большинству участников этот прогноз показался слишком смелым).
3. Увеличение предложения
НЕОБХОДИМО ОБЕСПЕЧИТЬ РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ. Здесь уже будет работать недавно принятый Градостроительный кодекс. Один из важных моментов: он переводит в публичное, полностью прозрачное русло систему территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодня процедура предоставления земельного участка в собственность или в аренду абсолютно непрозрачна. Дать или не дать землю - решает чиновник, что создает прекрасные условия для произвола и всех вытекающих из него реалий современного строительства. Предложением института был так называемый западный вариант, а именно: земельный участок - это товар, и должны быть введены нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность (что согласуется с Земельным кодексом) только на открытых аукционах. Должен также быть строго определен порядок организации и проведения таких аукционов. К сожалению, этот вариант не прошел.
К слову "в собственность" было добавлено "или в аренду по усмотрению местных властей". Причина - власти боятся спекуляции земельными участками. Эти нормы вступают в силу с 1 октября 2005 года, что, по замечанию Н.Косаревой, вызывает серьезные опасения, ибо за девять месяцев можно не только родить ребенка, но и сильно подсуетиться в кулуарном решении соответствующих вопросов, чему закрытые конкурсы более чем способствуют. К этому сектору относятся также вопросы государственной экспертизы и контроля за строительством. Институт опять-таки предложил западный вариант: обязательное членство в саморегулируемой профессиональной организации и архитектора, и проектировщика, то есть, плюс личная страховка.
Этот вариант тоже не прошел по причине, что "нам-де еще рано". Так что все экспертизы остаются прежними, весьма взяткоемкими, но абсолютно безответственными (по крайней мере, никакой материальной или уголовной ответственности за качество удостоверенного проекта ни одна экспертная инстанция не несет). Правда, через два года законодательство должно быть кодифицировано, и должны быть созданы условия для единого государственного контроля и единой государственной экспертизы. Этот факт у большинства участников дискуссии ничего, кроме недоумения, не вызвал, ибо непонятно, что такое система единой госэкспертизы: каковы предлагаемые принципы ее работы, что обеспечивает прозрачность принятых этой системой решений, а главное, кто и чем будет расплачиваться за ошибки в экспертных заключениях.
Еще один важнейший вопрос в этом секторе: коммуникации. Это - великая российская проблема, ибо населенные пункты занимают всего один процент территории России. Земли много - коммуникаций нет. Позиция института и иных серьезных организаций - привлечение средств частных инвесторов. Были подготовлены проекты двух законов: об инвестиционных соглашениях в коммуникационной сфере и о тарифном регулировании. Н.Косарева признала, что похвастаться здесь нечем. Первый закон принят в первом чтении, и правительство уже предложило заменить его законом о концессиях, который еще не разработан. Если один из этих двух вариантов будет принят - то хорошо, если нет - гарантированы проблемы, и весьма многочисленные. Что касается закона о тарифном регулировании - то он будет введен в действие через год, но здесь есть норма отложенного действия, поэтому в полной мере этот закон заработает очень нескоро.
4. Регулирование инфраструктуры рынка жилья
Здесь, по утверждению Н.Косаревой, приняты хорошие законы, направленные на совершенствование регистрационной системы и защиту прав добросовестного приобретателя.
5. Налоговая политика
По словам большинства участников дискуссии, налоговая политика для инвесторов и строителей крайне благоприятна. Но основные споры вызвал введенный налог на недвижимость, а именно: вводится местный налог на недвижимость (включая жилье, дачные и садовые домики, гаражи, а также земельные участки, на которых они расположены или которые предоставлены для строительства данных объектов недвижимости) на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов. Предусматриваются единые ставки налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемый минимум для физических лиц - собственников жилья. Налог идет в местный бюджет и теоретически должен поощрять строительство нового жилья. Закон принят в первом чтении.