Рост цен в новостройках закончился?

Ценовые колебания в сегменте новостроек наблюдались и в период роста цен на квартиры в них — а марте-апреле и июле-августе 2013. Но это были всего лишь незначительные флуктуации, не способные существенно повлиять на общий тренд роста. Однако в октябре рост приостановился, а в середине ноября началось снижение цен — причем достаточно заметное. За 2 месяца цены на квартиры в новостройках на вторичном рынке снизились на 2%. Сейчас цена квадратного метра в среднем по Киеву, по данным портала недвижимости Domik.ua , составляет $1842.

При этом, снижаются цены на все основные типы квартир в новых домах. Еще в октябре начали дешеветь однокомнатные. За 3 месяца снижение цен составило 2,3%, до $1689/кв.м. Цены на двухкомнатные начали падать только в конце ноября, но стремительней — на 3,4%, до $1816 за квадратный метр. В сегменте трехкомнатных квартир до начала декабря продолжался рост, однако последние полтора месяца падают цены и на них: на сегодняшний день снижение составило 1,3%, а цена квадратного метра сейчас - $1930.

Примечательно, что четырехкомнатные квартиры в новостройках дешевеют уже почти год, правда, в июне цены на них начали расти, а в октябре — снова падать. За три месяца общее снижение цены составило 2,6%, текущая цена квадратного метра - $2430.

Как видно на графике ниже, пока дешевеют квартиры только в кирпичных новостройках - на 2,1% за три месяца, до $2015/кв.м Но поскольку кирпичные дома составляют около 80% всех новостроек Киева и чуть более 80% предложений, на общий тренд это влияет более чем существенно. В панельных новостройках цены в последние три месяца стабильны — на уровне $1620-1625.

На основании этого можно предположить, что в ближайшее время стоит ждать снижения цен и в них.

Заметные снижения цен в новостройках можно наблюдать и по отдельным районам и массивам Киева, причем как в центре, так и на окраинах. Больше всего упали цены на квартиры в новых домах в центре города — на Крещатике и в окрестностях. Едва ли это связано с политической ситуацией и протестами в центре Киева — предложений, как и вообще новостроек в этой части Киева очень немного, и все они — очень дорогие. Да и спад начался до начала массовых акций. Однако за 3 месяца цены в среднем снизились на 19,8%, а средняя цена квадратного метра на сегодняшний день ниже, чем на Печерске - $2667.

На Печерске квадратный метр также заметно упал в цене, но только на 9,7%, до $2936/кв.м. На Нижнем Печерске снижение составило 6,8%, а цена квадратного метра сегодня - $2579. Кроме того, снизилась цена квадратного метра и в историческом центре — на 7%, до $2675.

Характерно, что структура предложения, в большинстве случаев объясняющая спад, в этих сегментах существенно не изменилась.

На Правом берегу снижение цены наблюдаем также на Сырце — на 8,9%, до $1635 за квадратный метр. Впрочем, здесь это может быть частично связано с увеличением в общем количестве предложений доли квартир от застройщиков в строящихся домах, продающихся ниже рыночной стоимости.

В Голосеево цены снизились на 8,1% за три месяца, до $1707/кв.м. Квартиры в новостройках на Нивках подешевели за тот же период на 7,4%, до $1646/кв.м, на Академгородке — на 6,1%, до $1607.

Снижение цен в 3,1% наблюдаем на двух прицентральных массивах — Татарке и Соломенке. Квартиры в новостройках на Татарке на конец января 2014 продаются по цене $2371 за квадратный метр, на Соломенке - $2305. Даже цены на квартиры в Оазисе снизились за последний квартал на 2,2%.

Высокий показатель снижения цены в новостройках на Борщаговке — 13,4% за 3 месяца и 22,2% за год. Сейчас квадратный метр там стоит $1288. Однако здесь мы как раз имеем дело с погрешностью статистики, учитывающей не только предложения непосредственно на Борщаговке, но и в массово строящихся домах в окрестностях Кольцевой дороги, квартиры в которых продаются значительно дешевле.

Рост цен в отдельных районах города в последние три месяца также был отмечен. Но куда менее значительный и преимущественно на Левом берегу. Так, после продолжительного снижения (22,9% в целом за 2013 год) снова пошли в рост цены в новостройках на Левобережном — плюс 10,6% за три месяца, цена на сегодняшний день - $2023 за квадратный метр. Правда, сопровождалось это и сокращением на треть количества предложений. На 10,4%, до $1722 подорожали новостройки на Березняках , но предложений на этом массиве немного. Как и на Комсомольском, где цены выросли на 3,9%, до $1979/кв.м, а количество предложений вдвое. На Харьковском, где потенциальная статистическая погрешность меньше, цены выросли на 3%, до $1515.

На Правом берегу за последние три месяца подорожали только квартиры на массиве Соломенский (КПИ) — на 3,9%, до $1865/кв.м, и на Подоле — на 2,7%, до $2682.

Как видим, снижение цен на квартиры в новостройках на вторичном рынке — не ситуативное колебание, а общий тренд, обозначившийся во многих сегментах. Хотя, еще недавно казалось, что дорожавшие в течение почти полутора лет квартиры в новостройках — самая стабильная часть рынка.

Что тому причиной?

Вероятней всего, исчерпан внутренний потенциал роста — без внешний факторов в виде улучшения благосостояния или доступной ипотеки дорожать новостройкам дальше некуда.

Насколько нисходящий тренд устойчивый, можно будет судить как минимум через несколько месяцев. Но уже сегодня очевидно, что текущее снижение цены самое значительное за последние полтора года.

Еще один, закономерно возникающий вопрос: если новостройки дешевеют, за счет чего же сохраняется стабильной средняя по городу цена? Как показывает статистика портала Domik.ua, одновременно со снижением цен в новостройках в течение последних месяцев наблюдался рост цен в сегментах дореволюционных домов (+2,6%) и «сталинок» (+1,7%). Но с чем связано это, мы рассмотрим в следующих публикациях.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014