Рынок аренды киевских офисов глазами специалиста

В январе-феврале 2010г. компанией «Build and Live Development» проводился анализ рынка офисных площадей Киева.Основными тенденциями по-прежнему являются:
- падение спроса
- уменьшение размеров запрашиваемых арендных площадей
- вакантность площадей

За 2009 год арендные ставки, в среднем по рынку, снизились на 38%, а уровень вакантности в БЦ на начало февраля 2010 года составил 20-23%.

Особенно это отразилось на офисных помещениях класса А, где на сегодняшний день наибольший процент вакантности, в некоторых БЦ он достигает 25%.
Не менее яркой тенденцией, по мнению «Build and Live Development», можно назвать уменьшение размеров запрашиваемых площадей и изменение портрета потребителя.
До недавнего времени, основными потребителями львиной доли киевских офисных площадей являлись страховые компании, инвестиционные холдинги, представительства иностранных компаний, офисы международных корпораций и  представители сегмента бизнеса «премиум». На сегодняшний день актуальным для большинства компаний является вопрос выживания на рынке в борьбе с посткризисными реалиями. Поскольку в больших офисах имеют нужду компании, которые проходят фазу активного развития, а на сегодняшний день, к сожалению, наблюдается общенациональное снижение  темпов развития компаний и сокращения персонала. По этой причине, наиболее оптимальным решением для руководства является минимизация расходов, в том числе и расходов на офис и его содержание, а так  наиболее востребованными становятся офисы 50-100 кв.м.

В разрезе аренды/покупки  актуальной остается аренда. Альтернативой БЦ и ОЦ по прежнему выступают офисы в жилом фонде и нежилые помещения в жилых комплексах. По результатам проведенного исследования «Build and Live Development», характерным является тот факт, что рынок профессиональных офисных площадей и рынок офисных помещений в жилом и нежилом фонде в равной степени демонстрируют снижение арендных ставок - за 2009 в среднем по рынку до 32%.

Стоит отметить, что в офисном сегменте неизменным остался критический вопрос классификации. Анализируя арендные ставки в БЦ и ОЦ Киева, по мнению «Build and Live Development», актуальным остается вопрос их привязки к присвоенному классу объекта и, зачастую, несоответствия и неадекватности его характеристик, классовости и арендной политики. Так, класс В+ в отдаленных от центра районах Киева и класс В+ в центральной его части имеют колоссальные отличия по всем параметрам.
Относительно рынка непрофессиональной офисной недвижимости, тут ситуация более-менее прозрачная. Арендная политика имеет тесную привязку к району расположения и его престижности/ удаленности от центра, а также состояния помещения.
Кроме того, стоит отметить, что в офисном сегменте коммерческой недвижимости Украины и в Киеве в частности, наметились яркие тенденции поиска альтернативных способов ведения бизнеса, помимо аренды офиса и содержания персонала. Уже прижившиеся тенденции коворкинга и виртуального офиса  в России, Прибалтике постепенно внедряются в украинские реалии. И по мнению компании «Build and Live Development» имеют немало шансов занять определенную долю рынка в Украине.

Определенным ноу-хау становятся сегодня бизнес предложения и услуги виртуального офиса и коворкинг офисов, в качестве принципиально нового способа функционирования небольших и начинающих компаний.  Виртуальный офис – дает возможность получить юридический адрес и городской телефонный номер в Киеве. На звонки отвечает администратор, он же обрабатывает бизнес-почту заказчика.

Коворкинг - В этом случае предлагается аренда рабочего места или рабочего пространства, стоимостью в несколько раз меньше, чем аренда офиса. Основное предложение касается:  аренды офиса от 1 часа до 1 дня и более; аренда необходимых помещений для проведения мероприятий (конференция, семинар, переговоры); аренда персонального рабочего места.
Помимо указанных выше тенденций и веяний, специалисты «Build and Live Development» на основе результатов проведенных исследований, отмечают еще одну тенденцию на рынке киевских офисов – география размещения – на сегодняшний день вниманием пользуются нецентральные районы города. Объяснениями в этом случае могут быть – разница в цене, вопрос парковки авто, транспортная ситуация на дорогах в центре, а также выведение на рынок новых объектов в нецентральных районах, что стало следствием недавнего дефицита земельных участков  и ограничений по высотности и размерам в центральной части города.