Рынок гостиничной недвижимости Украины: есть ли жизнь после Евро-2012?

В обзоре гостиничного рынка компания Ernst & Young подводит итоги прошедшего Евро-2012 и оценивает его влияние на развитие сектора за последние 5 лет.

На момент выбора Украины в качестве одной из стран, принимающих чемпионат, рынок гостиничной недвижимости Киева находился на стадии зарождения. Однако в 2007 году казалось, что сам факт проведения чемпионата в стране придаст отрасли необходимый стимул для развития.

Но кризис 2008-2009 гг. скорректировал планы девелоперов, и в 2010 году стало очевидно, что острый дефицит гостиниц сохраняется.

К примеру, в середине 2010 г. недостаток номеров высокого сегмента в Киеве (4*-5*) для размещения целевых групп УЕФА оценивался более чем в 4 300 единиц (действующих на тот момент было – 2 550). В то же время, УЕФА требовалось наличие только 400 номеров сегмента 3* и ниже. Подобное соотношение высокого и низкого ценовых сегментов отразилось и в планах правительства, согласно целевой программе которого номерной фонд 4*-5* к 2012 г. в Киеве должен был вырасти в 5 раз, достигнув 11 200, а предложение номеров в сегменте 3* – менее чем в два раза (до 5 750 номеров).

Пик строительной активности в отрасли, в том числе и благодаря государственному стимулированию, пришелся на 2010-2012 гг. Результатом стало рекордное для рынка увеличение номерного фонда в первом полугодии 2012 года (+17% по сравнению с концом 2011 года), когда за 6 месяцев на рынок было выведено 10 гостиниц, а общий номерной фонд нового предложения составил 1 381 единиц.

При этом не все планы по открытию гостиниц девелоперам удалось реализовать до начала чемпионата, и на ближайшие полтора года заявлено к выходу еще 989 номеров в составе 5 гостиниц1, все из которых под управлением международных операторов. Продолжая тенденцию последних лет, наибольший прирост ожидается в высоком сегменте (4*-5*) – 788 номеров.

Подводя итоги развития отрасли за последние 5 лет, следует выделить следующие тенденции:

1. Обеспеченность номерным фондом увеличилась с 2,7 (на 1 000 человек) в 2007 до 3,4 по состоянию на 1 октября 2012 года, что по сравнению с показателями сравнимых рынков стран Восточной Европы (4-13) свидетельствует о потенциале развития рынка.

2. Рост доли гостиниц высокого сегмента (4* и 5*) в общей структуре предложения: номерной фонд сегмента 5* увеличился в 2 раза, 4* – более чем в 1,5 раза.

3. Отставание в развитии сегмента 3* и ниже: прирост номерного фонда сегмента составил всего лишь 550 номеров, при том, что о повышенном интересе к развитию эконом- и бюджетных гостиниц заявляли и национальные (Reikartz Hotel Management – 2* «Рациотель», Premier International – 2* «Компас») и международные операторы (Accor hotels – Ibis и Etap, Louvre Hotels Group – Campanile)

4. Также следует отметить постепенное укрепление позиций международных операторов – за пять лет к 2 международным брендам (Hyatt и Radisson), функционирующим в Украине с 2007 г., добавились еще 5 (оператор InterContinental Hotels Group вывел два бренда InterContinental и Holiday Inn, Wyndham Hotel Group вышел на рынок с брендом средней категории Ramada Encore, Accor hotels начал развитие с открытия Ibis, а Fairmont Raffles Hotels International реализовал Fairmont).

5. Сохраняющийся интерес к рынку международных операторов: наиболее активны сейчас сети Rezidor (строятся Radisson, Park Inn, заявлен еще один Park Inn на Воздвиженке) и Marriott (строится Renaissance, идет переговорный процесс относительно участия еще в двух проектах), Starwood (в 2013 г. ожидается открытие Sheraton) и Accor (строится Sofitel).

Интерес к развитию сегмента поддерживается достаточно стабильным ростом туристического потока: на уровне 18-20% в год, начиная с 2006 г. Исключением из этого тренда стали 2009 и 2010 гг.: -18% и +1% соответственно. Ожидается, что пиковых показателей 2008 года поток туристов достигнет по результатам 2012 года.

Количество иностранцев, приехавших на ЕВРО-2012 (2,5 млн. чел)2, превзошло ожидания (1,5 млн. человек). Рекордное количество туристов было зафиксировано ГПСУ во время финального матча ЕВРО-2012 в Киеве, 1 июля, когда границу пересекло 360 тысяч человек. Кроме того, увеличение турпотока наблюдалось во время четвертьфинальных матчей, когда было зафиксировано 340 тысяч человек. В среднем во время чемпионата границу Украины пересекало более 300 тыс. человек в день, тогда как до его начала этот показатель составлял 200-210 тысяч человек в среднем. Но, несмотря на наплыв туристов, гостиничные операторы в большинстве своем остались недовольны финансовыми показателями во время чемпионата.

Следует отметить, что в результате дефицита качественного предложения, с точки зрения основных индикаторов эффективности, отели в Киеве на протяжении последних лет демонстрировали более высокую доходность по сравнению с сопоставимыми гостиницами на развитых рынках. И даже снижение показателей в 2009 г. было не столь драматичным, как в соседних странах Восточной или в Западной Европы.

С проведением ЕВРО-2012 собственники связывали большие надежды, ожидая экстраприбыли. Однако доходность на номер в июне 2012 года хотя и была выше, чем в июне 2011 года, но все же ниже, чем рассчитывали. В первую очередь это произошло на фоне относительно низкой заполняемости гостиниц в указанный период. Свободных номеров в отелях не было только в дни матчей, а в остальное время загрузка была ниже (50-60%), чем характерно для данного сезона (70-80%).

Это объясняется несколькими причинами:

1. Негативный имидж страны, усугубленный значительным количеством отрицательной информации в иностранных СМИ, привел к отказу агентства TUI Travel от большинства забронированных номеров за несколько недель до начала чемпионата.

2. Снижение уровня деловой активности, характерной для данного периода, перенос/отмена конференций и выставок, проводимых в Киеве в июне, что было вызвано завышенной стоимостью номера.

Принимая во внимание, что традиционно 70% гостей отелей в Киеве – это бизнес-туристы, на время ЕВРО-2012 гостиницы лишись своей основной клиентуры, и в результате отмены брони «семьей УЕФА», остались с низкой загрузкой.

3. Несоответствие структуры предложения целевой аудитории чемпионата (среднестатистические европейские фаны): значительное количество гостиниц высокого класса и нехватка бюджетных предложений (гостиницы 2-3 звезды, хостелы).

4. Неразвитая туристическая инфраструктура Киева и Украины в целом снизила время пребывания туристов и соответственно период проживания в гостиницах. Средний срок проживания в период чемпионата составил около 2 дней, причем многие туристы оставались лишь на один день.

Однако, несмотря на то, что ожидания отельеров не оправдались, проведение ЕВРО-2012 позволило улучшить существующую транспортную и туристическую инфраструктуру как в Киеве, так и в Украине в целом, а также повлияло на формирование положительного имиджа страны.

Подводя итоги, хотим обозначить следующие тенденции, которые будут характеризовать развитие рынка гостиничной недвижимости в ближайшие годы:

• Усиление конкуренции между существующими гостиницами высокого класса (4-5 звезд) в связи со значительным объемом нового предложения, появившегося на рынке за последний год

• Снижение показателей доходности гостиниц высокого сегмента на фоне увеличения предложения

• Повышение интереса девелоперов, инвесторов и операторов к сегменту бюджетных гостиниц.