Рынок недвижимости: что было, что будет?
Начало кризиса сильно ударило по рынку недвижимости: падение спроса, сокращение платежеспособности и соответственно уход многих покупателей с рынка, ожидания значительного снижения цен, замороженные строительства и т.д. Однако сейчас эксперты отмечают, что наступает фаза стабилизации. Интерес покупателей начал просыпаться еще прошлой весной, но пока носил характер больше познавательный. А уже прошлой осенью покупатели начали возвращаться на рынок, количество сделок стало увеличиваться и наметилась тенденция роста цен на наиболее ликвидные объекты - рынок начал показывать первые признаки оживления.
Самое примечательное, что в той же недвижимости первичного рынка Москвы заинтересованы далеко не только жители столицы и прилегающего к ней Подмосковья, но и представители более 50 субъектов Российской Федерации.
Так, доля москвичей составляет 54,6% от общего количества покупателей недвижимости за прошедший год, представители области составили 23,5%, регионов - порядка 19,3%, а вот граждане ближнего и дальнего зарубежья - всего 3,4%.
По данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", активнее всего квартиры в московских новостройках покупают жители Воронежской области, Якутии и Ханты-Мансийского автономного округа. На четвертом - Тюменская область. Замыкают "пятерку" лидеров по числу покупателей Калужская, Липецкая, Тверская области и Краснодарский край. Как отмечают специалисты компании, это может быть обусловлено тем, что эти области располагаются недалеко от московского региона и к тому же являются наиболее экономически благополучными - крупнейший алмазодобывающий регион и нефтегазоносные регионы.
Надо сказать, что данные о покупателях из регионов, подтверждаются и агентством недвижимости МИАН. По их данным, на жителей региона приходится до 20% спроса на московскую недвижимость. Из них 35-40% - это клиенты межрегиональных сделок, которые для приобретения жилья в Москве были вынуждены продать квартиру у себя на родине.
Что касается непосредственно самих квартир - самыми востребованными по итогам 2009 года были двухкомнатные - свое предпочтение им отдали 33% покупателей, отмечает МИЭЛЬ. Менее популярны - однокомнатные и трехкомнатные квартиры, 30,3 и 25,4%, соответственно.
Как отмечает МИАН, структура сделок заметно сдвинулась в сторону вторичного сегмента. Наиболее востребованными были квартиры категории "эконом" приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам - около 85% сделок против 55-60% в докризисный период.
Таким образом, анализируя показатели агентств, можно сделать вывод, что наиболее востребованной являлась двухкомнатная квартира эконом-класса на вторичном рынке жилья.
Кроме того, растет спрос на Подмосковье. Именно ему отдают предпочтение более 60% покупателей-москвичей, планирующих приобрести новую квартиру.
Чаще всего квартиры приобретаются для проживания. По оценкам МИАН, доля тех, кто на пороге ценового "дна" приобрел квартиру в инвестиционных целях, составляет не более 2-4% в общем числе сделок.
В редких случаях недвижимость приобретали для сохранения финансовых средств.
Из интересных тенденций 2009 года стоит отметить то, более 80% покупателей на рынке новостроек более всего интересовала надежность застройщика. Кроме того, сейчас до 85% сделок совершается с новостройками на последних стадиях готовности, либо сданными ГК. Раньше, отметим, большее предпочтение отдавалось жилью на начальных этапах строительства.
Как уже было сказано выше, осенью рынок недвижимости начал показывать первые признаки оживления, так спрос на жилую недвижимость в Москве на треть превысил показатели начала года, а количество сделок выросло в 1,8-2 раза. Но пока еще не все так радужно и по сравнению с докризисными показателями число совершаемых покупок гораздо ниже.
Негативные тенденции по итогам 2009 года наблюдались в строительстве и предложении на рынке недвижимости. В частности, сократилось количество введенных в эксплуатацию жилых площадей. Причем, сохранили докризисные темпы лишь некоторые регионы - в их числе Московская, Липецкая, Рязанская и Нижегородская области, а также Республика Башкортостан.
В чуть более выгодном положении оказались застройщики пользующегося спросом жилья эконом-класса. Эта категория жилья активно сдавалась в эксплуатацию. Как отмечают эксперты МИАН, во многом за счет выполнения обещаний московского правительства по социальным программам.
Что касается сокращения объемов предложения на московском рынке новостроек, данная тенденция появилась в 2009-м году из-за приостановки работ на ряде стройплощадок. Количество находящихся в продаже адресов снизилось более чем на 10% по сравнению с концом 2008 года. Число же предлагаемых в них свободных квартир снизилось почти на треть. Устойчивые позиции сохранили девелоперы эксклюзивных объектов. За IV квартал 2009 года доля объектов со сроком сдачи во II половине 2010 - 2011 гг. в общей структуре предложения увеличилась с 10-15% до 30-35%. Объем предложения вторичного жилья в течение 2009 г. характеризовался разнонаправленной динамикой. В конце 2009 года он оценивается примерно в 22 тыс. квартир в Москве и 10 тыс. - в Подмосковье, это на 10-15% ниже докризисных показателей.
Надо отметить, что изменилось и местоположение предлагаемого жилья. Так, снизилось число объектов, возводимых в центре столицы и близкорасположенных от метро, и напротив наиболее интенсивно застраиваются удаленные от метро районы и территории около и за пределами МКАД.
По типу конструкций 25-30% возводимых домов в Москве - это панель, остальные - монолит и монолит-кирпич.
Отдельно стоит поговорить о ценах. Как вполне понятно, снижение платежеспособности граждан и соответственно спроса на недвижимость не могло на них не отразиться. Ценовая корректировка на московском рынке, наметившаяся в конце прошлого года, продолжалась вплоть до начала осени 2009 г., отмечает МИАН. В большей степени подешевело жилье, изначально выводимое по завышенным ценам, - низкокачественные дома старого фонда и несоответствующие заявленному классу квартиры.
Что касается прошлого месяца, в декабре 2009 в целом по рынку темпы изменения цен варьировались в диапазоне "плюс-минус"1-1,5% в зависимости от сегмента. Предновогодние акции, объявленные рядом строительных компаний были направлены больше не на ценовое стимулирование покупателя, а на привлечение внимания к своим объектам. Однако период существенных скидок закончился и фактические цены приблизились к реальным рыночным значениям.
Похожая ситуация и с частными продавцами - скидки, предоставляемые в целях минимизации сроков альтернативных сделок, не превышали 1,5-2% от заявленной стоимости жилья.
По итогам 2009 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 154,1 тыс. руб. На вторичном рынке стоимость жилья за 2009 составила 143,1 тыс. руб. за кв.м., стоимость квадратного метра в бизнес-классе 158,5 тыс. р., квадратный метр элитного жилья - 505,5 тыс. р.
В Подмосковье ценовой тренд в целом повторял тенденции столичного рынка.
Прогноз-2010
Не так давно правительство РФ утвердило поправки к ФЦП "Жилище" - согласно им, в 2010 году планируется ввод жилья в объеме 53 млн. кв. м общей площади. Как отмечают эксперты МИАН, в перспективе столичный строй-комплекс будет более ориентирован на возведение объектов эконом-класса. Для данных объектов в настоящее время и больше площадок, к примеру, районы ветхого жилья и удаленные от станций метро и расположенные в не престижных районах. Но все-таки, по мнению экспертов, принимая во внимание высокую себестоимость строительства в престижных районах столицы, рассчитывать на окончательный переход в нижние ценовые сегменты не приходится.
Что касается объектов бизнес-класса - их застройщики должны будут усовершенствовать реализуемые проекты, предлагая более удачную концепцию. Возможно, застройщики прибегнут к сокращению площадей, модернизации планировок, использованию менее капиталоемких конструкций. Данные меры могут привести к снижению конечной стоимости на квартиры. Потребительский спрос может быть простимулирован продуманной стратегией продаж гибкой политикой ценообразования.
Сегмент элитного жилья сохранит свои позиции, отмечают специалисты МИАН. С одной стороны, высокая себестоимость строительства в престижных районах Москвы является экономически оправданной для застройщиков только в случае возведения дорогостоящих эксклюзивных объектов. С другой стороны, элитные квартиры с уникальными потребительскими характеристиками всегда найдут своего покупателя.
