Рынок недвижимости еще не достиг дна?

Некоторые специалисты отмечают, что продолжительная стагнация рынка недвижимости, обусловленная экономической нестабильностью страны в целом и резким снижением уровня доходов населения, приводит к существенным изменениям в структуре рынка и сокращению количества его операторов. Другие стараются оставаться оптимистами. Александр Бондаренко же считает, что информация о некотором оживлении рынка в конце августа-начале сентября сильно преувеличена, цены на квартиры продолжают снижаться , а прогнозировать что-либо в нынешних условиях совершенно невозможно.

Александр Александрович, как вам видится рынок недвижимости Украины в столь экономически и политически непростое время? Поменялось что-то за последние полгода?

Парадокс ситуации состоит в том, что хоть рынок недвижимости в Украине и полностью сформирован за годы независимости, сегодня он практически не существует. Поясню: мы имеем все механизмы, инструменты, подготовленных профессионалов, более-менее адекватное законодательство, даже потребителя. Но работы на рынке нет.

И это не зависит ни от желания клиента, ни от возможностей его операторов. Первые всегда нуждаются в качественном предложении, прежде всего, в сегменте жилой недвижимости. Здесь, наверное, срабатывает не только общечеловеческая потребность в домашнем очаге, но и чисто украинская ментальность и стремление обзавестись, пусть небольшим, но собственным углом.

Сегодня у потребителя элементарно нет средств на приобретение жилья. Этот вопрос лежит не в плоскости рынка недвижимости, а в сфере политики и экономики как ее последствии, геополитики, в конце концов. Причем то, что мы видим непосредственно, - кризис, снижение уровня жизни, доходов населения, политические пертурбации, военные действия и АТО, международные переговоры и договоренности, - это только вершина айсберга.

Никто из нас, «простых смертных», не понимает, что происходит в мировой политике на самом деле, у нас недостаточно для этого информации. А это означает элементарную вещь – никто из нас не может делать даже более-менее правдоподобных прогнозов развития ситуации. И вот это рынка недвижимости касается, как раз, в первую очередь.

А что же на самом деле происходит?

Возьмем, например, ряд публикаций в специализированных и общих изданиях о рынке недвижимости. С конца августа они пестреют радостными материалами об оживлении рынка, положительных прогнозах его развития и прочими скоропалительными «радостями». Что происходит на самом деле?

Конец августа-начало осени – традиционный сезон спроса на аренду жилья , и поскольку учебные заведения, по счастью, работать продолжают, недорогие квартиры по-прежнему пользуются спросом. С другой стороны, едут беженцы из восточных регионов, причем, часть из них рассчитывают как раз на аренду квартир эконом-класса.

Да, все это немного простимулировало рынок недвижимости, но, во-первых, только в сегменте аренды. А во-вторых, я считаю, что всплеск этот сезонный, с одной стороны, и одноразовый, с другой. Есть и еще и третья сторона – мигрантов в масштабах Украины не так и много. По данным официальной статистики, на сегодняшний день из зоны военных действий и АТО выехало порядка 300 тыс. человек. Это, в среднем, 60-70 тыс. семей, из которых только около 50 тыс. морально и финансово готовы платить за аренду жилья. В масштабах всего отечественного рынка недвижимости это совсем немного. Кроме того, «акция» одноразовая – приехали, сняли, живут полгода-год, а потом будут продлевать аренду или уезжать. Ни о каком стабильном оживлении рынка речь не идет.

Возьмем, к примеру, Европу, на которую мы стараемся ориентироваться. В Германии около 10% трудоспособного активного населения, в возрасте от 19 до 55 лет, ежегодно меняют место жительства внутри страны. Это процесс постоянный, связан с карьерными изменениями, работой, учебой, семейными отношениями. В странах, присоединившихся к ЕС недавно, этот процесс еще более заметный, но тут речь идет о миграции в другие страны Евросоюза, в основном, в связи со сменой работы.

А что происходит на рынке купли-продажи?

О каких-то изменениях на рынке купли-продажи недвижимости речь вообще не идет. Транзакций практически нет, а те, что происходят – одиночные и, положа руку на сердце, случайные. В июне в Киеве было зафиксировано около 400 транзакций, в августе – около 500. Вроде рост и есть, но смотря с чем сравнить. Например, в кризисный 2008 г. в столице заключалось не менее 3 тыс. сделок ежемесячно.

Держится сейчас рынок первичной недвижимости , и это вполне закономерно. Именно сюда люди несли долларовые сбережения, когда стало понятно, что кризиса не миновать – ведь недвижимость всегда считалась хорошим капиталовложением и капиталохранилищем. Тем более, что при средней стоимости квадратного метра в 1000 у.е., на которую морально готов отечественный покупатель, цены на первичном рынке были несколько ниже.

А как сегодня происходит ценообразование на рынке недвижимости?

Полная неразбериха. То есть отсутствуют реальные экономические рычаги, зато действуют законы человеческих страхов, в связи с военными действиями и агрессией крупного соседнего государства. Для того, чтобы делать более-менее объективные выводы о ситуации в вопросах ценообразования, нужно владеть полной информацией по всем аспектам рынка, разным регионам, классам жилья; ориентироваться на реальные транзакции. То есть осуществлять постоянный мониторинг и анализ. Сегодня в Украине это невозможно, хотя бы потому, что доступ к части регионов физически закрыт, а в остальных – полный штиль по продажам.

Официальные прайсы и предложения, как мы понимаем, завышены и не могут служить базой для такого анализа. Из личного опыта могу сказать, что в частных торгах цена часто сбрасывается и до 25%. А учитывая особенность сегодняшней политической ситуации, есть целая категория продавцов, готовых продать собственность чуть ли не за копейки, только побыстрее. Имею в виду владельцев украинской недвижимости, являющихся гражданами РФ. Например, недавно была продана двушка площадью чуть менее 50 кв. м в хорошем состоянии недалеко от Киево-Печерской лавры всего за 65 тыс. у.е. – только потому, что хозяин боялся дальнейшего снижения цен в ближайшие месяцы.

Мигранты из восточных областей на ситуацию не повлияют, поскольку основная часть их капитала вложена в квадратные метры там, в зоне боевых действий, доступа к ним нет, когда появится – неизвестно, в каком состоянии недвижимость – предположить сложно. Сбежать с «живым» капиталом оттуда удалось только элите и их окружению. Но, во-первых, их не так много, чтоб эти сделки составили массовый прирост для рынка, а во-вторых, все они уже успели обзавестись здесь жильем.

Будет ли меняться ситуация и в какую сторону?

Будет. Варианта, традиционно, два – худший и лучший. Согласно первому, в связи с отсутствием реального спроса на рынке недвижимости, цены в долларовом эквиваленте начнут существенно снижаться, что приведет к коллапсу заодно и на первичном рынке.

Лучший сценарий будем иметь только в случае некоторых глобальных изменений и, прежде всего, окончания военных действий. Это будет способствовать оживлению рынка, заработают положения Ассоциации с ЕС, на украинский рынок выйдут зарубежные инвестиции и бизнес, начнут увеличиваться доходы населения. И вот тогда можно будет прогнозировать что-то позитивное на рынке недвижимости

Насколько готов украинский риелтор к европейскому стилю работы?

У меня достаточно двойственное восприятие этого момента. С одной стороны, есть генерация специалистов, в основном, среднего и молодого возраста, которые готовы не только работать по-европейски, но и помогать в этом другим. Они активные, обучаемые, хоть и уже профессионалы своего дела, мобильные и настроены оптимистично и по-боевому. Я считаю, что они готовы работать в любых условиях, быстро учиться и перестраиваться.

Но с другой стороны, есть и другие, полная противоположность. Такие считают, что учиться им уже нечему, они все знают и не видят необходимости ни в развитии рынка, ни в собственном личностном росте. Им лень «тратить время», я уже не говорю о деньгах, на профессиональные тренинги и семинары, они не читают книг, далеки от профессиональных интернет-ресурсов, вроде вашего, и сообществ.

Надежда одна – операторы рынка из первой категории заставят грамотно работать даже тех, кто к этому не привык. Идеалистов много может и не быть – всего 7-30% «горящих» людей способны добиться всего. На Майдане было 1,5-2% идеалистов, а ведь они изменили ход истории!

Подготовила: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014