Рынок недвижимости: где, что и почем?

При этом далеко не каждый человек может себе позволить приобрести энное количество квадратных метров по причине их бешеной дороговизны. Ввиду того, что зачастую квадрат жилплощади тянет на две, а то и три месячных зарплаты, «Обозреватель» решил выяснить, как рассчитывается цена заветных метров на первичном рынке жилья в Украине. 

Государственные стройаксиомы 

Перво-наперво следует отметить, что цена жилья отнюдь не берется с потолка, как думают большинство обывателей. И высокая стоимость квадратов напрямую связана с количеством вложенных в стройку и ее обслуживание средств. При этом государство регулярно пересматривает тарифную политику и устанавливает рекоменованные цены на первичное жилье от застройщика. 

10 февраля текущего года Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства  утвердило показатель опосредованной стоимости строительства 1 кв. м жилья в Украине с 1 января  на уровне 4862 гривен/кв. м, что на 6,3% выше аналогичного показателя на 1 июля 2011 года, который составил 4574 гривен/кв.м.  

Согласно новому приказу, для Киева максимальное значение опосредованной стоимости строительства жилья с 1 января текущего года установлено на уровне 5649 гривен/кв. м. Во втором полугодии 2011 года этот показатель в столице составлял  5108 гривен/кв.м.

Кроме того, среди регионов самые высокие показатели опосредованной стоимости строительства установлены в Севастополе - 5112 гривен/кв. м (1 июля 2011 года - 4891 гривен/кв.м) и АРК - 5175 гривен/кв. м (1 июля 2011 года - 4791 гривен/кв. м).

Как разъясняет пресс-служба Минрегионстроя, данный показатель опосредованной стоимости строительства применяется при определении объемов государственных инвестиций, направляемых на строительство жилья, а также размера льготных кредитов, предоставляемых отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством.

Для лучшего понимания того, что же входит в эту сумму, мы обратились к практикующим специалистам строительной сферы. 

В чем разница?

Если говорить о разнице в цене на квадрат жилья в разрезе регионов , то следует отметить, что это обусловлено несколькими экономическими факторами. «Прежде всего, зарплата в регионах на порядок ниже, чем в столице, да и аренда земли обходится дешевле. Главным образом, класс комфортности возводимого в регионах жилья гораздо ниже, чем киевских квартир – площадь меньше, более простая внутренняя отделка, и, как правило, более дешевые архитектурные решения», - рассказала в комментарии «Обозревателю» начальник производственно-технического отдела крупной строительной корпорации Лариса Шевченко. При этом разница в цене строительных материалов не является определяющей, поскольку отличается несущественно.

Что заложено в цене

Как рассказала «Обозревателю» начальник сметного отдела одной из столичных строительных компаний Инна Демченко, в сумму, определенную Минрегионстроем, заложены расходы застройщика, а также его плановая прибыль. Соотношение ориентировочных затрат строительства приведены в представленной ниже инфоргафике.

При этом примечательно, что доля в стоимости строительства жилья, финансируемого государством, на порядок выше коммерческой. Несложно заметить, что с прибылью ситуация обратная. Это объясняется тем, что для госстроек существует нормативная прибыль, а в коммерческих структурах ее размер не регламентируется. «То есть частный застройщик может, как говорят, от балды придумать надбавку к стоимости, получив таким образом прибыль гораздо большую, нежели государство», - пояснила специалист. Кроме того, по ее словам, бюджетное строительство должно вестись по госрасценкам, куда включены стоимость работ, согласно нормативным документам с размером оплаты труда не выше установленного Минрегионстроем уровня.

Необходимо отметить, что социальное жилье, возводимое за счет бюджетных средств, то есть квартиры эконом-класса, вводятся в эксплуатацию с полной отделкой , то есть под ключ. При этом их стоимость гораздо ниже коммерческого жилья, которое, как правило, сдается без внутренней отделки.

Социальное жилье отличается от коммерческого более экономными проектными решениями: как правило, квартиры имеют меньшую площадь, заложено более дешевое оборудование. Помимо этого, в госпостройках отсутсвуют коммунальные изыски. К примеру, ни в одном социальном жилье вы не найдете кондиционеров, а количество лифтов строго соответствует нормативу, тогда как в коммерческих проектах застройщик может позволить установку лифтов даже в трех-, четырехэтажных зданиях. 

Сколько зарабатывают строймагнаты

На примере столичного рынка первичного жилья «Обозреватель» исследовал, какова разница в рекомендованных властями ценах с реальной рыночной стоимостью квадратного метра квартир в новостроях.

Так, согласно приказу Минрегионстроя, средняя цена 1 квадрата от застройщика должна быть 5 649 гривен. Во второй половине февраля средняя стоимость первичного квадрата в столице 13 788,5 гривен за 1 кв. м.  При этом, естественно, сравнивать рекомендованные цены на соцжилье и на коммерческую недвижимость не совсем корректно. Но, как отмечают специалисты, выделить из массы коммерческих новостроек жилье эконом-класса довольно сложно – его на столичном рынке совсем немного. Тем не менее, становится ясно, что частные застройщики зарабатывают на жилье приличные суммы. 

Из всего вышеизложенного можно сделать следующий вывод: не имея богатых родственников или внезапно свалившегося наследства приобрести жилье среднестатистическому украинцу довольно сложно. Нет, есть, конечно, вариант кредита, госипотеки, но кабала на 20-30 лет является совсем непривлекательной. Поэтому жилищная проблема сегодня остается одной из основных для жителей страны, решение которой в ближайшем будущем нам не светит.