Рынок недвижимости постепенно восстанавливается

В предыдущем обзоре мы писали о росте числа договоров о намерениях и сделок

На этой неделе деловая активность продолжала расти. На наш взгляд, этому способствовали завершение выборов Президента Украины и объявленная им программа нормализации положения в стране. Как и когда эта программа будет выполнена, и какие положительные результаты при этом будут достигнуты, сказать пока трудно. Можно лишь говорить о моральной и материальной поддержке Украины и программы Петра Порошенко мировым сообществом. И будем надеяться, что эта поддержка, плюс опора на собственные силы позволят избежать дефолта экономики и развала страны.

Почему мы об этом столь подробно и уже неоднократно говорим?

Потому, что у наших граждан появился пусть и расплывчатый, но ориентир, а это, в свою очередь, снизило уровень неопределенности, позволило перевести отношения участников рынка недвижимости в более спокойное русло.

В частности, заметно снизилась на рынке доля запаниковавших продавцов, готовых даже по телефону уступать десятки процентов. Сейчас некоторые из них сняли квартиры с продажи, некоторые повысили цены, уменьшили размеры уступок при проведении торгов. И это дало свои результаты. Уже появились «спешащие покупатели», обнаружившие, к немалому своему удивлению, что приобрести наиболее дешевые (в каждом конкретном сегменте рынка) квартиры по ценам апреля - мая стало намного сложнее.

Сейчас, как и в период экономического кризиса 2008-2009 годов, мы наблюдаем две взаимно противоположные ценовые тенденции. Средние цены предложений снижаются и одновременно растут цены на наиболее дешевые квартиры. В результате целый ряд покупателей решили не искушать судьбу и приобрели присмотренные ранее объекты. При этом были случаи торгов на повышение, и даже продажи со штрафными санкциями, когда продавцы в одностороннем порядке разорвали договоры о намерениях с прежними покупателями, и заключили сделки с новыми. Естественно, уже по более высокой цене.

Увеличилась доля предложений в национальной валюте. Особенно это заметно в сегментах наиболее дешевого жилья. Курс гривны, хотя и продолжает колебаться, но амплитуда колебаний снизилась. Несмотря на введенное с 1 июня ограничение на снятие наличных с депозитных счетов в размере 150000 гривен в сутки (в долларах аналогичное ограничение в 10 раз жестче), вести операции в национальной валюте намного проще и безопаснее, чем в долларах . Все это упрощает проведение торгов и сделок. Тем более что очень многие продавцы практически сразу же вкладывают полученные гривны на первичном рынке.

Все это свидетельствует о постепенном восстановлении киевского рынка недвижимости. Другое дело, что это восстановление в любой момент может не только приостановиться, но и пойти вспять. Ибо факторы, подавляющие деловую активность, никуда не делись. Влияние некоторых из них даже усилилось. И прежде всего, это значительные человеческие и материальные потери на Донбассе, повышение коммунальных тарифов, а также фактическое прекращение поставок газа из России.

Средние цены предложений вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основании нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Голосеевском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 7,6%; за последнюю неделю снизилась на 1,7%.

Средняя цена предложений в новых домах в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 7,8%; за последнюю неделю выросла на 2,8%.

Средняя цена предложений возле метро в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 11,6%; за последнюю неделю снизилась на 7,4%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в Голосеевском районе

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на однокомнатные квартиры в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 6,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,4%.

Средняя цена предложений на двухкомнатные квартиры в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 6,2%; за последнюю неделю выросла на 1,1%.

График №3. Изменение статистики цен предложений в долларах за квадратный метр на трех- и четырехкомнатные раздельные квартиры в Голосеевском районе

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на трехкомнатные раздельные квартиры в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 10,8%; за последнюю неделю снизилась на 0,6%.

Средняя цена предложений на четырехкомнатные раздельные квартиры в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 3,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,1%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Чигорина (Печерский район, Нижний Печерск ). Общая площадь 47,3 кв.м., жилая 30, кухня 7. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Паркет, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 81500$ (1723$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Васильковская (Голосеевский район, Демеевка ). Первый этаж. Общая площадь 44,7 кв.м., жилая 29,8, кухня 6. Санузел раздельный. Паркет, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 59000$ (1320$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), проспект Правды (Подольский район, Виноградарь ). Последний этаж. Общая площадь 56,2 кв.м., жилая 30, кухня 8,5. Санузел раздельный. Двойной балкон, застеклен. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Встроенная кухня, бытовая техника. Состояние квартиры: «сделан качественный ремонт». 78000$ (1388$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Свободы (Подольский район, Виноградарь). Общая площадь 79,1 кв.м., жилая 45, кухня 9. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Паркет, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Встроенная кухня, бытовая техника. Состояние квартиры: «сделан качественный ремонт». 109000$ (1378$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 227,3 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 327500$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014