Рынок недвижимости «развалился» на отдельные регионы

Виктор Васильевич, весной многие эксперты рынка с нетерпением ожидали грядущих перемен – оживления рынка после подписания Ассоциации с ЕС, появления иностранных инвесторов, стабилизации ситуации. Как на самом деле поменялась ситуация и каково состояние отрасли на сегодняшний день?

За последние полгода поменялось, без преувеличения, все. Если мы говорим о рынке недвижимости, то самое главное изменение – это территория. Вопрос аннексии Крыма не обсуждал только ленивый, да и проблема украинской собственности на полуострове поднимались не раз . Но и на материковой части страны изменения существенны.

Ранее мы говорили о рынке недвижимости Украины как о едином целом, приводили общие цифры, тенденции и направления развития. Теперь страна четко поделилась на регионы. Рынка восточной части, где происходят военные действия и АТО, не существует физически, на Донбассе не функционирует государственный реестр недвижимости , никаких официальных сделок не происходит.

Центральный регион не может похвастаться какими-то особыми достижениями в сфере купли-продажи недвижимости, зато здесь в последнее время значительно активизировался рынок аренды , особенно в Киеве и крупных городах. Связано это, прежде всего, конечно же, с потоком беженцев с востока страны. В результате складывается ситуация, когда спрос на аренду, в особенности в эконом сегменте одно- и двухкомнатных недорогих квартир, как минимум, в Киеве превышает предложение.

В более дорогом и элитном сегменте есть спрос как на аренду, так и на покупку. Ведь из зоны АТО мигрируют не только отдельные семьи, но и целые офисы, бизнесы, которым необходимы и служебные помещения, и склады, и другая нежилая недвижимость . Квартиры сотрудникам тоже часто снимают. Договоры купли-продажи есть, но они одиночные, их количество сократилось, как минимум, в 10 раз.

Ситуация в западном регионе, в частности очень популярном сейчас Львове, кардинально иная. Здесь рынок недвижимости более-менее стабилен, цены держатся. Этот регион расположен далеко от зоны военных действий, с одной стороны, и наиболее приближен к Европе, в частности Польше, с другой. Кроме того, продуманная политика нынешнего мэра привлекает в город и мигрантов, и большое количество туристов, и бизнес, в том числе, из Восточной Европы.

Я бы сказал, неплохо чувствует себя и южный рынок недвижимости, в частности, Одесса. Здесь, конечно, слышны отголоски войны, но, с другой стороны, с потерей Крыма недвижимость тут стала привлекательной для определенной категории населения. Здесь продолжают покупать квартиры и дома с целью их последующей сдачи в аренду во время курортного сезона.

Таким образом, вывести «усредненные» показатели по отечественному рынку недвижимости сегодня невозможно. Да они и не могут быть такими – слишком уж велика разница.

Некоторые эксперты говорят, что мигранты из восточных регионов могут повлиять на рынок аренды, но никак не продажи, ведь достаточных средств у преимущественного большинства беженцев нет. Как будет развиваться ситуация с этими людьми дальше, ведь им нужно где-то жить?

Действительно, пару месяцев назад некоторые эксперты называли поток беженцев из восточных регионов одним из критериев, который может поспособствовать оживлению рынка недвижимости в центральном и западном регионах. Этого не произошло, прежде всего потому, что капиталовложения в недвижимость, особенно в столице, очень существенны, а у вынужденных мигрантов и денег таких нет, и их собственная недвижимость в восточном регионе пока неликвидна. Другими словами, продать им тоже нечего, чтобы оплатить хотя бы первый взнос.

С другой стороны, по моим наблюдениям, есть категория мигрантов, у которых достаточно средств на приобретение недвижимости, их около 20% от общего количества беженцев. Прежде всего, конечно, речь идет о дорогой недвижимости, но и сегмент эконом жилья, я думаю, может быть востребованным. Первая «волна» таких покупок, когда квартиры приобретались небедными людьми сразу по приезду в другие города и регионы, уже действительно улеглась.

Но теперь, мне кажется, на подходе вторая. Люди, рассчитывавшие через месяц-другой вернуться домой, пришли к пониманию того, что война затягивается и прогнозировать события уже никто не берется. Да и восстановление региона после окончания военных действий займет годы. Поэтому многие приходят к выводу, что настало время обживаться на новом месте. И речь в данном случае идет уже о более дешевом, одно- и двухкомнатном жилье эконом-класса.

Ценообразование в сфере недвижимости остается для всех игроков рынка болезненным вопросом. Происходят ли здесь какие-то изменения и кому они могут быть выгодны?

Ценовое предложение на сегодняшний день, по моему убеждению, завышено на 15-30% по отношению к спросу. Имеется в виду то, что продавец не готов снизить стоимость своей квартиры до суммы, за которую ее готов приобрести покупатель. То есть, реально что-то продается только в тех случаях, когда продавец готов торговаться и делать существенную скидку.

Тем не менее, квартир на продажу выставляется достаточно много, что формирует ложный переизбыток предложения. Если из объявлений убрать все те апартаменты, которые в ближайшее время проданы не будут, потому что владельцы не желают уступать в цене и выжидают, пока цены стабилизируются, рынок экономически выглядел бы более сбалансировано.

Что касается ценообразования в вопросах аренды, то здесь с весны цены в крупных городах – Киеве, Львове, Одессе, Харькове, Днепропетровске – выросли почти на 20%, что опять-таки объясняется наплывом вынужденных мигрантов. Удивление вызывает рост спроса в Киеве, он уже значительно превышает предложение, особенно в эконом-сегменте. Столица традиционно очень дорогой город для жизни, тем более временной. Но с другой стороны, считается, что здесь больше возможностей, деловой активности, выше зарплаты.

Тем не менее, все чаще люди сталкиваются со сложностями в поиске здесь работы, киевляне сами далеко не всегда могут найти место, соответствующее их запросам и требованиям, а приезжие, естественно, снижают и эту планку для работодателей. Поэтому я думаю, что через 3-4 месяца мы будем наблюдать отток мигрантов из столицы и перемещение их в другие регионы.

Каковы по Вашему мнению, перспективы рынка недвижимости Украины и, в частности, ее восточного региона на ближайший год?

Говорить о перспективах сейчас абсолютно нереально. Еще в конце весны мы думали, что ситуация начнет стабилизироваться уже в начале осени, но теперь понимаем, что до какого-либо минимального роста еще очень и очень далеко. Поэтому могу сказать, что в ближайший год рынок недвижимости вряд ли ждут какие-то перемены к лучшему. Совсем он не умрет, конечно, но активизации ожидать не стоит.

Словосочетание же «рынок недвижимости восточного региона» - пока что вообще из ряда фантастики. В каком состоянии там жилой фонд, остается только догадываться, поэтому сколько времени займет его восстановление, тоже непонятно. Тем более, что грядут холода, а неотапливаемые дома зимой разрушаются моментально, что тоже не добавляет позитива в общую картину.

Что происходит в профессии риелтора в это экономически сложное время? Готовы ли люди, связанные с этим бизнесом, работать по европейским правилам, раз уж Украина взяла проевропейский курс? И что нужно изменить в этой профессии, чтобы зарубежным коллегам было комфортно работать с Украиной?

Риелторам стало очень сложно находить заказчиков, и это уже привело к сокращению их количества почти вдвое. Боюсь, на этом процесс не остановится. Выживут сильнейшие. Я думаю, это будут крупные компании с солидным опытом работы, которые уже пережили кризис 2008 года. И с нынешним тоже справятся. Риелторам-одиночкам, скорее всего, придется покинуть бизнес.

В глобальном масштабе это, наверное, будет не так уж и плохо для рынка. Ведь мы хотим работать по-европейски и с Европой, а это значит, что нам нужен цивилизованный подход к ведению риелторского бизнеса. Крупные компании уже давно ведут свои дела с оглядкой на мировые стандарты качества, поэтому они вполне готовы работать по новым правилам.

А вот частная одиночная риелторская деятельность для Европы непонятна, там вполне оправданно считают, что один человек не может полноценно обеспечить обслуживание покупателя недвижимости. Ведь речь идет не только о подборе вариантов и заключении сделки, но и о большом количестве сопряженных с этим нюансов.

Мы уже говорили с вами о том, что одна из основополагающих проблем профессии риелтора является отсутствие грамотного законодательства по этому вопросу. Не прописаны их права и обязанности, нет даже официального определения профессии и ее рамок. Поэтому изменения должны произойти, прежде всего, в законодательном поле. Что также способствовало бы привлечению на отечественный рынок зарубежных партнеров, не только инвесторов, но и официальных арендаторов и, возможно, в будущем, покупателей.

Каковы роль и задачи Риелторской палаты как общественной организации в это непростое время? Как она может поспособствовать развитию рынка и выходу его из кризиса?

Риелторская палата Украины сегодня объединяет 19 общественных организаций из разных регионов страны. Наше главное отличие от других подобных объединений в том, что у нас не предусмотрено членство физлиц – только региональных общественных организаций, объединяющих риелторов на местах. Наши основные задачи состоят в содействии повышению профессионального, образовательного, культурного, научного, эстетического и духовного развития специалистов рынка недвижимости. Решать подобные задачи в одиночку, как вы понимаете, невозможно.

С другой стороны, рынок недвижимости не способен выйти из кризиса сам по себе, ведь его состояние и развитие зависит от общей экономико-политической ситуации. Чтобы наши соотечественники могли приобретать недвижимость, должны быть достойные заработные платы, доступные ипотечные кредиты, развиваться средний и малый бизнес, Украина должна стать инвестиционно привлекательной страной, ведь именно с приходом инвестиций будут создаваться новые предприятия и, соответственно, рабочие места. Риелтор – только инструмент на этом рынке.

Подготовила: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014