Рынок недвижимости США: нераскрытый парашют
Рынок недвижимости в США находится под сильным давлением уже не одну неделю, а в конце прошлой недели испытал настоящий шок после публикации июньских данных по объемам строительства и продажи новых домов. Сравнивая ситуацию со снежным комом, катящимся с горы, эксперты прогнозируют, что рынок не оправится от этих потрясений в ближайшие 3 года и «потянет за собой» всю экономику.
Цифры оказались еще хуже, чем ожидали эксперты и чем предсказывали представители ФРС (Федеральной резервной системы). Продажи домов продолжают падать опережающими темпами, строительные компании показали плохие результаты за месяц, а потери американцев от лишения прав выкупа закладной, по прогнозам экономистов, достигнут $113 млрд.
Продажи новых домов, согласно опубликованным в конце прошлой недели данным американского Департамента торговли, в июне снизились на 6,6% по сравнению с маем 2007 года и на 22% по отношению к июню прошлого года. В то же время продажи домов на вторичном рынке за месяц упали почти на 4% – до самого низкого уровня за последние 5 лет (с ноября 2002 года), сообщает Национальная ассоциация риелторов. Падение по сравнению с июнем 2006 года составило 11%.
Предложение домов на «вторичке» неожиданно снизилось на 4% за месяц. Это скорее всего связано с тем, что напуганные падением цен продавцы просто сняли свое имущество с продажи и перестали предлагать дома в аренду. Оно и понятно: дом, предлагавшийся в апреле по цене $369 тыс., сейчас выставлен за $329,5 тыс. (ниже рынка) и все равно не продается.
С прошлой осени стоимость вторичного жилья снизилась на 3% по всей стране (об этом свидетельствует индекс Case-Shiller Home Price). По прогнозам риелторов, до конца года рынок «просядет» еще на 5% и будет продолжать падать в 2008 году.
Ничуть не лучше ситуация на первичном рынке. Медианная цена новостроек (цифра, относительно которой половина домов стоит дороже, а половина – дешевле) в прошлом месяце снизилась на 2,2% относительно июня 2006 года – до $238 тыс.
Как образно заметил один из аналитиков рынка, «рынок недвижимости изо всех сил натягивает стропы, но это бесполезно, поскольку парашют не раскрылся». Годовой результат по продажам новостроек может оказаться самым худшим за последнее десятилетие.
Строительная отрасль тоже буквально истекает кровью, это ощущение участников рынка подтверждается опубликованными на днях квартальными результатами компаний: многие опубликовали данные об убытках. Заявки на строительство новых домов снизились на 30-40%, что еще раз свидетельствует о затяжном характере кризиса.
Ипотечный рынок слабеет на глазах, появилась реальная угроза кризиса неплатежей. По оценкам Марка Занди, главного экономиста Moody’s, в ближайшие два года не менее 2,5 млн домовладельцев объявят о своей неспособности дальше выплачивать долги по первичной ипотеке. Занди также прогнозирует, что рекордное количество (10%) заемщиков с небезупречной кредитной историей, получивших кредит по повышенной ставке, объявит себя банкротами к середине следующего года. Сейчас эта цифра составляет 4%.
Рекордное количество невыплат по ипотечным кредитам не может не сказаться на добросовестных заемщиках с хорошей кредитной историей, утверждают аналитики с Wall Street. Тенденция к понижению на рынке только укрепится в следующем году, считает эксперт.
Нынешнее состояние рынка наблюдатели сравнивают со снежным комом, катящимся с горы, подчеркивая, что последствия нынешнего снижения объемов строительства вряд ли удастся компенсировать в течение ближайших трех лет – до 2010–2011 годов.
Бесперспективность ситуации на рынке недвижимости, безусловно, будет продолжать негативно сказываться на экономике в целом, что в свою очередь усугубит и без того безрадостную обстановку на ипотечном рынке.
Появившееся понимание того, что кризис на рынке недвижимости окажется глубже и продолжительнее, чем полагали инвесторы, нанесло еще один удар по финансовым рынкам. Марк Занди заявил на днях журналистам, что, по его оценкам, вероятность глобального финансового кризиса все еще не очень велика, но теперь явно повысилась – предпосылки для кризиса имеют место. Говорить о рецессии пока рано, но рост экономики будет меньше, чем прогнозировалось в начале нынешнего года.
Занди рисует будущее американского рынка недвижимости в весьма мрачных тонах. Одной из причин этого является масштабное сокращение рабочих мест в сфере строительства, торговли недвижимостью и в ипотечном секторе. Плановые сокращения составили более 37 тыс. сотрудников в первом полугодии. Это на 65% больше, чем за весь прошлый год по отрасли в целом.
Между тем влияние обвала на рынке недвижимости на другие рынки может оказаться гораздо более серьезным, чем думалось раньше. Уже наблюдается серьезное сокращение рабочих мест в секторах ретейла, производства потребительских и промышленных товаров.
Ольга Кучерова
