Рынок недвижимости Украины — 2006

Обзор рынков основан на результатах более 100 исследований, проведенных «Украинской Торговой Гильдией» в 2006 году в разных регионах страны, ежегодных опросов участников.

 
рынков (экспертов, сетевых операторов, потенциальных арендаторов офисных помещений, потенциальных покупателей квартир и коттеджей и др.). При подготовке обзора был использован опыт работы компании в 2006 году в сфере управления, набора арендаторов, продажи коммерческих площадей и объектов.
 
Рынок недвижимости Украины: рост или спад?
 
Итак, обзор ясно говорит о том, что сегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее рост четко прослеживается. Интерес к украинскому рынку недвижимости со стороны иностранных и отечественных инвесторов только усилился в минувшем году. В большом количестве появились покупатели на украинскую коммерческую недвижимость, рыночная стоимость объектов недвижимости за год существенно выросла не только в Киеве, но и в регионах.
 
Мекка для сетевых розничных операторов и инвесторов
 
Столица резко выделяется по уровню доходов и темпам роста и является самым крупным и богатым городом страны с населением более 2,7 млн. чел., говорится в отчете компании «Украинская Торговая Гильдия». Киев является одним из немногих в Украине городов, где население стабильно растет за счет внутренней миграции. В 2006 году этот прирост составил 1,5%. Уровень заработной платы в столице по-прежнему самый высокий в Украине.
 
tabl2_2.jpgПрошлогодние темпы роста реальной заработной платы составили 21%, розничного товарооборота предприятий в сопоставимых ценах — порядка 40,7%, объем промышленного производства вырос на 30%, прямые иностранные инвестиции — на 53%. Уровень безработицы остается самым низким в стране — 0,4% по отношению к трудоспособному населению города. Относительно низким был в 2006 году уровень инфляции — 9,2%.
 
Продолжает расти деловая активность. В прошлом году количество объектов Единого государственного реестра увеличилось на 12,5 тыс. и составило 183,3 тыс. Киев был и остается наиболее привлекательным городом для сетевых розничных операторов и инвесторов. Во втором эшелоне по экономическому потенциалу и объему потребительского рынка идут Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Львов и Запорожье.
 
Интерес к этим городам со стороны инвесторов остается высоким. В 2006 году наметился интерес инвесторов и к областным центрам с населением 200-500 тыс. чел., о чем говорит появление большого количества новых проектов коммерческой недвижимости в этих городах.
 
Согласно отчету «Украинской Торговой Гильдии», рост доходов населения, по требительских расходов, исключительное положение Киева являются благоприятными факторами для развития профессиональных торговых центров и создают привлекательную среду для розничных сетей. Появление здесь среднего класса способствует развитию первичного рынка жилой недвижимости и загородной коттеджной. Ключевая роль Киева в экономике страны и статус столицы делает его самым привлекательным для зарубежных и украинских компаний, что приводит к росту спроса на качественные офисные и складские помещения. В целом это дает основание для благоприятных прогнозов относительно дальнейшего развития рынков коммерческой и жилой недвижимости с учетом стабильной политической и экономической обстановки.
 
Растет доля Киева в объеме потребительского рынка Украины. В минувшем году розничный товарооборот предприятий города занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины — он составил в 2006-м более 23,7 млрд. грн., что почти на 51% превышает показатель 2005 года. В расчете на одного жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
 
ТЦ в регионах стало больше…
 
tabl4.jpgРазвитие рынка торговых центров в прошлом году в Украине происходило в основном в регионах. Примечательным стало появление новых ТЦ и проектов в городах с населением менее 200 тыс. чел. Открылся первый в этом сегменте городов новый торговый центр в Алчевске (Луганская область), появились проекты в Северодонецке, Лубнах, Шостке и других малых городах.
 
Активнее появлялись новые проекты в более крупных городах, с населением от 200 тыс. чел. Появление многих новых торговых площадей в регионах на фоне медленного развития Киева изменило расстановку лидеров по насыщенности торговыми площадями. По итогам 2006 года столица уже не является лидером по насыщенности торговыми площадями в ТЦ и занимает только третье место (после Днепропетровска и Николаева), лишь ненамного опережая Одессу и Донецк.
 
Согласно отчету «Украинской Торговой Гильдии», в 2006 году на Украину приходилось уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,2 млн. кв. м (прирост площадей — 28%, объектов — 23%). 61% площадей в регионах (без Киева) приходится на шесть самых крупных городов с населением от 700 тысяч человек — Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов (по сравнению с 2005 годом доля этих городов не изменилась). С учетом Киева на долю семи крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров страны (2005 год — 73%).
 
На 1 000 жителей наиболее крупных украинских городов приходится уже свыше 100 кв. м торговых площадей в ТЦ. На 1 000 жителей средних областных центров — в среднем 50-70 кв. м.
 
Рынок торговых центров страны активно развивается вместе с ростом потребительского рынка в регионах. Но качество большинства объектов остается еще низким. Около половины площадей торговых центров в регионах — это новые проекты, а не старые отремонтированные или реконструированные объекты. В Киеве новых торговых центров, построенных за последние пять лет, — более 80%. Еще одним показателем, свидетельствующим о низком качестве ТЦ в регионах, является малый средний размер — порядка 6,3 тыс. кв. м, почти такой же, как и в 2005 году. Наряду с появлением новых качественных проектов продолжают преобладать ТЦ с низким качеством отделки и большой долей несетевых операторов.
 
Несмотря на невысокое качество объектов, во всех регионах вакантных площадей практически нет. Наполняемость торговых центров на уровне 90–100%. Аналитики «Украинской Торговой Гильдии» отмечают дальнейшее развитие сетей торговых центров. В частности, в этом направлении активно работают «Караван», «Амстор», «Таврия-В», «Велика Кишеня», «Материк», «Дафи».
 
Толщина кошелька стимулирует
 
tabl6.jpgСпрос на помещения в региональных торговых центрах поддерживается развивающимися розничными сетями, украинскими и иностранными. Рост доходов населения и розничного рынка стимулирует развитие сетевых операторов, которые составляют основной источник спроса на качественные торговые помещения. Украинцы постепен но отходят от рыночной торговли. Степень лояльности к современным формам торговли в Украине за 2006 год существенно выросла. В тех товарных категориях, где уже представлены сетевые операторы, рыночная торговля заметно потеснилась. Так, на долю рынков по продуктам питания в регионах приходится до 20% продаж, по бытовой технике/электронике до 10-15% продаж. Высокой продолжает оставаться доля базаров в продажах одежды и обуви (до 50% и выше), хотя и здесь она сократилась за год на 10-15%. Со временем рыночная розничная форма торговли промышленными товарами в Украине исчезнет. Таким образом, постепенно формируется класс потребителей, предпочитающих современные формы торговли. Это создает предпосылки для развития сетевых розничных операторов, считают аналитики «Украинской Торговой Гильдии».
 
К началу 2007 года в Украине работает свыше 400 сетевых операторов во всех товарных категориях. За полтора года их число увеличилось более чем на 30%. Из них 30% приходится на операторов одежды. В 2006 году структура сетевых операторов страны существенно не изменилась. Можно отметить только увеличение доли операторов одежды и общественного питания.
 
Уровень арендных ставок для регионов можно условно разбить на арендные ставки для городов с населением до 700 тыс. чел. и для городов с населением свыше 700 тыс. чел. Для магазинов площадью 50–300 кв. м в более крупных городах средние ставки составляют $50–70 за 1 кв. м в месяц. В городах с населением 200–500 тыс. чел. средние арендные ставки колеблются в диапазоне $30–40. Гораздо большее влияние на цену оказывает не регион, а качество торгового центра и его расположение на карте города. Цены в одном городе могут колебаться от $30 до $150. Причем более сильным фактором, влияющим на цену, является качество объекта, а не расположение. Так, например, во Львове, Харькове и Днепропетровске максимальными являются арендные ставки в отдаленных от центра районах.
 
Новые торговые центры в украин ских регионах сдаются по более высокой, новой для этих областей цене. В построенных качественных ТЦ максимальная ставка аренды в 2006 году выросла в 1,5-2 раза и составляет $100–150, а в отдельных случаях может доходить до $200, говорится в отчете «Украинской Торговой Гильдии». Основной тенденцией региональных рынков торговой недвижимости в 2007/8 годах останется увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Однако появление новых объектов в регионах — это только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существующих. На начало 2007 года известно о планах строительства свыше 80 ТЦ (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,5 раза, а площадь более чем в три раза, полагают аналитики «Украинской Торговой Гильдии».
 
Тенденции развития офисной недвижимости
 
В 2006 году особенности развития рынка качественных офисных площадей в Украине были характерными для растущего рынка. Из них можно выделить общие, которые характерны для всех городов, где развивается данный сегмент:
 
• рынок переходит от стадии зарождения к стадии роста в городах с населением свыше 1 млн. человек при практическом отсутствии активности в других областных центрах;
 
• количественный рост начинает подкрепляться качественным;
 
• отмечается постепенное, но еще довольно медленное улучшение культуры потребления офисных площадей, а следственно, увеличивается потенциал рынка;
 
• рынок ощущает общий дефицит качественного предложения;
 
• развитие рынка происходит сейчас и будет продолжаться в ближайшем будущем, в основном в городах-миллионниках (Донецк, Днепропетровск, Харьков, Одесса) и наиболее крупных областных центрах (Львов, Запорожье, Винница).
 
Таким образом, все еще рано говорить о развитии рынка офисных площадей в масштабах всей Украины, говорится в отчете «Украинской Торговой Гильдии». Но, учитывая продолжающийся экономический рост, можно прогнозировать активизацию рынка во многих областных центрах, где еще нет ни существующих качественных офисных зданий, ни их проектов. Это подтверждается практически повсеместным ростом арендных ставок и цен продажи помещений под офисы.
 
По итогам 2006 года в регионах работало порядка 48 БЦ общей арендной площадью около 200 тыс. кв. м, которые можно условно отнести к классу В.
 
Существующий дефицит и рост цен не мог не сказаться на динамике развития рынка офисной недвижимости и активности девелоперов. И если за 2005 год в крупных городах (кроме Киева) было введено в эксплуатацию порядка 60 тыс. кв. м офисных площадей, то в 2006-м — уже порядка 77 тыс. кв. м. Как и в 2005-м, в 2006 году было введено 16 объектов. Но как видим, в минувшем году средняя площадь нового БЦ выросла примерно на 28% и составила порядка 4,8 тыс. кв. м.
 
При этом многие из запланированных объектов не были сданы вовремя по разным причинам и перенесены на 2007 год. В дальнейшем ожидается еще большее увеличение темпов роста. Хотя необходимо учитывать, отмечают аналитики «Украинской Торговой Гильдии», что заявленные на 2007–2008 годы проекты также могут быть не введены вовремя и перенесены на более поздние сроки.
 
Спрос на офисную аренду
 
Экономический рост способствует развитию регионов в целом и их крупнейших городов в частности. В результате этого увеличивается деловая активность, что способствует появлению платежеспособного спроса на качественные офисные помещения.
 
Основными источниками спроса на региональных рынках являются:
 
• предприятия, которые укрупняются и развиваются;
 
• новые представительства крупных международных и национальных компаний, которые открываются в регионах;
 
• новые местные компании.
 
Данные исследований, проведенных «Украинской Торговой Гильдией» на протяжении 2006 года в разных городах Украины, подтвердили, что основную часть потребителей офисных площадей в БЦ продолжают составлять компании сферы бизнес-услуг и торговли (60-80%).
 
Основными причинами наличия спроса на офисные помещения в целом являются рост количества компаний и развитие уже существующих. За 2006 год количество предприятий Единого государственного реестра увеличилось в разных городах примерно на 5-10%. При этом по результатам периодически проводимых опросов потребителей офисных площадей определено, что почти у половины компаний бизнес в 2006 году шел лучше, нежели в 2005- м. Около 70–75% опрошенных прогнозируют его улучшение в 2007 году, тогда как только 5-7% ожидают ухудшения. 30– 40% предприятий в зависимости от города за 2006 год увеличили число штатных сотрудников и около 30% поменяли или расширили существующий офис. При этом новый средний офис, как правило, больше предыдущего. Средний размер офиса растет (в крупных городах он составляет 70–90 кв. м), повышается платежеспособность потенциальных арендаторов, увеличивается объем спроса.
 
Основной группой факторов, определяющих выбор потребителей, остаются месторасположение и цена. Следом идут сопутствующие услуги.
 
2006 год отмечен продолжением активного роста арендных ставок и цен продажи в крупных городах, говорится в отчете «Украинской Торговой Гильдии». Средний прирост ставок аренды за год составил 30–40%. Цена продажи офисов выросла в среднем на 25–35%. Эксперты офисного рынка также подтверждают эти цифры, объясняя разницу превалирующим спросом именно на аренду. Наиболее дорогие офисные помещения — в центральных деловых районах. Ставки аренды в городах-миллионниках здесь достигают 40–50 у. е./кв. м в месяц, цены продажи — 3 000–4 000 у. е./кв. м. В других областных центрах помещения с аналогичным месторасположением сдаются в аренду по ставке до 30 у. е./кв. м, а продаются по цене до 2 000 у. е./кв. м. В прилегающих к центру районах уровень цен и ставок значительно ниже, в среднем на 45–55%.
 
Особенности развития местных рынков офисных площадей непосредственно отражаются на уровне цены и арендной ставки в непрофессиональных помещениях вне БЦ. Не учитывая традиционно высокие показатели цен и ставок в Киеве, довольно высокие цены показывает Донецк, где существующий дефицит ощущается особо остро. В Днепропетровске уровень ставок, в силу более обширного предложения, немного ниже.
 
Менее активно пока развиваются региональные рынки Харькова и Одессы, что объясняет не такой высокий уровень цен в этих городах.
 
О насыщении рынка говорить рано
 
Развитие сегмента качественных офисных площадей отвечает запросам рынка. Планомерный рост арендных ставок на фоне общего дефицита помещений необходимого класса определяют высокий интерес к данному сегменту со стороны девелоперов и постепенный рост предложения. При этом говорить о каком-либо насыщении рынка в большинстве городов еще рано. Хотя, учитывая темпы развития офисного рынка в Днепропетровске и Харькове, в 2008–2009 гг. может сложиться ситуация, которая, вероятно, приведет к стагнации цен.
 
Как и ранее, основными городами, в которых прогнозируется активное развитие рынка, будут города-миллионники и другие наиболее крупные областные центры. Кроме объектов нового строительства, на рынок также будут поступать и реконструированные объекты, как правило, бывшие старые административные здания, сказано в отчете «Украинской Торговой Гильдии». Спрос останется высоким. Потенциал спроса составляют отечественные развивающиеся компании, огромный объем офисных помещений в производственном, жилом, административном секторах.
 
С ростом потребительской культуры и конкуренции между объектами будет расти значение неценовых факторов — таких, как сопутствующие услуги и дополнительные удобства.
 
В целом повышение цен на офисные помещения будет поддерживаться изменением качественной структуры рынка наравне с постепенным уменьшением темпов роста цен.