Рынок недвижимости Украины остановился после политической бури: что будет дальше?
Что сейчас происходит на рынке
Специалисты уже давно отмечают, что рынок недвижимости в Украине занял выжидательную позицию и замер. “Это произошло потому, что сегодня рынок недвижимости является сегментом, который население использует для сохранения капитала и это на сегодняшний день является альтернативой депозитам. Также рынок недвижимости очень сильно интегрирован в финансовую систему и зависит от колебаний национальной валюты. Поэтому сегодня эта нестабильность, которая происходит в стране, соответственно напрямую влияет на рынок недвижимости. Но мы не отмечаем никакой паники на рынке недвижимости. Все операции, которые сегодня проходят на рынке – это абсолютно запланированные операции”, – объясняет президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.
В Крыму специалист отметил подготовительный этап к операциям купли-продажи. “Часть украинцев хотят продать недвижимость с переносом капитала на материковую часть. Часть россиян хотят там покупать недвижимость. Но учитывая, что провести там соглашения юридически невозможно, это такая пустая трата времени. Другой сегмент в Крыму – это аренда. Некоторые риэлторы говорят прямо, некоторые неохотно и с осторожностью, но действительно ранний летний сезон однозначно де-факто сорван. Нет того движения, того бронирования, отели стоят пустые. Все надеются на то, что сезон будет поздним. Однако, учитывая климатические условия Крыма, говорить о позднем сезоне – это говорить, что сезон там не состоится”, – рассказал эксперт. Пока же на крымском рынке ничего не происходит.
Рынок недвижимости на востоке страны буквально два-три дня назад был стабильным, однако сегодня там по политическим причинам ситуация очень сложная. “Говорить об операциях на рынке недвижимости в последние недели не приходится. А такой южный регион, как Одесса, неплохо себя чувствует. Несмотря на всю негативную агитационную истерию, которая ведется в отношении Украины, рынок там не падает. Сейчас можно сделать такой акцент, что Одесса готовится принять сезон отдыхающих. И скорее всего, так оно и будет”, – отмечает Злыдень.
Неплохо обстоят дела и у западных и центральных регионов. “Западные регионы сейчас находятся в состоянии стабилизации и увеличения транзакций на территории этих регионов. Особенно это касается Львова – там происходит некоторое оживление, интерес к этому городу со стороны ближайших инвесторов: Польши, Чехии, Словакии”, – анализирует он. “Если политическая обстановка будет стабильной, то мы думаем, что где-то осенью, в ноябре, мы уже чувствуем воздействие прямого инвестиционного спроса, в первую очередь на первичном рынке, в столице и городах-миллионниках”.
Проблемы столицы
Жизнь киевлянам усложняет некий монстр, которого породило Министерство юстиции Украины, рассказывает Дмитрий Корчев, руководитель Киевского регионального отделения АСНУ. По его словам есть пять китов, которые держат рынок недвижимости: нотариат, Государственная регистрационная служба, Государственное агентство земельных ресурсов, техническая инвентаризация и Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСК).
“При министре юстиции Лавриновиче к работе были допущены масса неподготовленных нотариусов. Эти нотариусы не могут проконсультировать людей, они дилетанты. К тому же, в нотариате сумасшедшие завышенные расценки. Обращу внимание: в Государственной регистрационной службе подать документы на регистрацию стоит 350 грн (на одного человека, одна запись в госреестре – ред.), у нотариуса – 800-1600 грн за одну запись. То есть, если это семья из четырех человек – нужно выложить около пяти тысяч гривен для того, чтобы эти фамилии появились в госреестре. Это несерьезные цифры – это грабеж среди бела дня”, – рассказал Корчев.
“Далее – в Государственной регистрационной службе люди сутками сидят, ночуют на месте для того, чтобы подать документы на регистрацию. Это породило рынок теневых услуг – за 200$ можно войти в эту систему без очереди. По закону получить документы можно через 14 дней, а реально – через месяц или даже два. Добиться объяснений не от кого, все двери бронированные, на все один ответ – идите смотрите в Интернете. А если это бабушка семидесяти лет – что тогда?”, – Говорит эксперт.
Не лучшим образом обстоят дела и в Государственном агентстве земельных ресурсов: здесь очередь надо занимать с 5 утра, и возможно в 12 есть шанс попасть в нужный кабинет. “Документы сдаются бесплатно, но срок исполнения – полтора месяца. Хотя декларируют – через месяц. Потом снова очередь с шести утра к другому окошку с дополнительными бумажками, которые ты сдал – и потом возможно получил. И эта механика непонятна для нормального человека. Специалисты еще как-то разбираются, а обычный рядовой гражданин – он становится в тупик. Для чего это так сделано? Потому что опять есть “решатели”, которые за деньги и взятки все делают. Для сравнения, когда ликвидировали БТИ за то, что они взяточники, там за 200 гривен можно было все сделать. А сегодня – 200$, и это ты только пройдешь без очереди. Минюст просто породил монстра, который на всех этих этапах собирает деньги и люди не могут нормально получить услуги”, – резюмирует Корчев.
“Например, одна моя клиентка попала в больницу, и решила пока не поздно оформить дарение квартиры на дочь. Мы посчитали – это по минимуму 16 тыс. грн. А женщина – пенсионерка с пенсией 1200 грн., ей нужно два года собирать, чтобы оформить дарение на свою же дочь”, – рассказывает специалист. Что примечательно, из этих 16 тыс. лишь 2 тыс. пойдут государству. Все остальное – это доход нотариата.
Украинец с зарплатой 3 тыс. гривен – не покупатель на рынке недвижимости
По итогам 2013 года цены на недвижимость не изменились и остались на том же уровне – то есть, остались недоступными большинству украинцев. “Что бы ни говорили, что цены завышены, все плохо, средний украинец с зарплатой 3000 гривен не может себе позволить покупку. Но он никогда и не мог себе позволить купить недвижимость. И в ближайшем будущем и не сможет позволить себе что-то купить, потому что человек с зарплатой 3 тыс. гривен не является покупателем на рынке недвижимости, к сожалению”, – отмечает руководитель комитета по информационным технологиям и аналитики АСНУ Эдуард Бразас.
“Дело в том, что даже среднестатистический европеец не может взять и купить себе дом. И средний американец также не может взять сто тысяч долларов и купить себе какое-то жилье. Но там есть все необходимое для того, чтобы получить эти средства для покупки дома. Там есть действующие программы, которые позволяют человеку буквально за два-три дня решить свою жилищную проблему. И наша проблема не в том, чтобы грубо говоря накачать наш народ деньгами, чтобы они могли покупать по несколько квартир. Нет, нужно создать все те условия и программы для того, чтобы украинец мог на приемлемых условиях решить вопрос с финансами для приобретения того или иного жилья”, – добавляет Сергей Злыдень.
В Украине с приближением выборов сразу всплывает два популистских закона: “Социальное жилье” и “Доступное жилье”. “Сегодня эти два закона не работают по одной простой причине – потому что нет денег в бюджете. Эти программы – капиталоемкие. Если будут средства – тогда будут работать и эти программы. А когда денег нет, и когда сдается лишь один дом в квартал – тогда это чистая коррупционная схема, не более того. Поэтому данные программы должны работать только в том случае, если туда будет направлен частный капитал, будет создана инвестиционная привлекательность данных программ. Однако, этого не происходит, инвестиционная привлекательность у нас в стране тяжелая, да и смысл развивать эти программы с прямыми частными инвестициями? Поскольку частные инвестиции – это получение в первую очередь прибыли, и ни о каком улучшении социальной сферы речь не идет”, – пояснил он.
Выход из ситуации эксперт видит в развитии финансовой системы. “Нужно дать людям доступные деньги через систему ипотеки. Чтобы человек мог получить деньги и сам ими распорядиться, решить, что покупать и где. Главное – оживить финансовую систему. Рынок недвижимости оживет автоматически. Кстати, во всех цивилизованных странах работает именно эта схема – финансовая”, – подытожил Злыдень.
Сценарий “все пропало”
В следующем году эксперты ожидают уменьшения количества сделок в два раза и падение цен на 10-15%. “Обычно говорят, что оптимистичный сценарий и сценарий “все пропало”. И сейчас мы движемся к вот к этому второму сценарию, потому что пессимистический прогноз начинает выглядеть оптимистичным”, – шутит Эдуард Бразас.
По словам специалиста, пессимистический сценарий такой – и до выборов, и после выборов рынок недвижимости будет штормить, и жилье будет третьей или пятой вещью, о которой люди будут думать. Ситуация будет схожей с нынешней: когда речь идет о выживании, никто не распыляет внимание на планирование на годы вперед.
Рынок недвижимости можно назвать неким “клубом для избранных”. По исследованиям Института демографии и социальных исследований НАН Украины, в 2013 году почти четверть украинцев – 25,6% – по уровню своих доходов являются бедными. Еще 2,9% украинцев живут за чертой бедности. Поэтому смело можно сказать, что удовольствие купить собственные квадратные метры трети населения Украины недоступно. И суммируя все вышеперечисленные факторы, сценарий “все пропало” – вполне реалистичен.
