Рынок недвижимости Ужгорода на пороге застоя?

Об итогах этого периода и ожидаемых на нем тенденциях читателям «Dоmik.net» рассказывает директор агентства недвижимости «БЕЯ&COM» (г. Ужгород) Беата МЕНДЕЛ.

 

- Беата Николаевна, за прошедший квартал цены на жилую недвижимость выросли более чем на 30%. Это свидетельствует о том, что на рынке продолжается ажиотаж (10% в месяц – и то колоссальный рост), не смотря ни на «зимние каникулы», ни на политический кризис. Отражают ли такую ситуацию иные индикаторы? Например, как за прошедший квартал изменилось соотношение количества однокомнатных и трехкомнатных квартир, предлагаемых к продаже в городе (начало и конец квартала)? Заметно ли общее сокращение количества предложений? Наблюдаете ли вы рост или сокращение количества сделок?

 

- Соотношение одно- и трехкомнатных квартир на рынке примерно одна к десяти. Что в начале, что в конце в квартала в общем объеме предложений все же доминируют трехкомнатные квартиры. Уровень объемов предложений по сравнению с аналогичным периодом прошлого года остается таким же, только изменяются цены.

 

Однокомнатных квартир по-прежнему не хватает. Потому спрос на них доминирует. Одновременно и на трехкомнатные квартиры рост цен, как говорится, «зашкаливает». Сейчас стоимость такого типа жилья от 70 тыс. долл. США. А недавно выставили трехкомнатную квартиру в старом центре города и за 150 тыс. евро. На наш взгляд, такая ситуация - особая.

 

Если говорить о количестве сделок, то продажа квартир значительно уменьшилась, даже по сравнению с концом прошлого года. Рост сделок наблюдается сейчас только в сегменте земельных участков.

 

Общаясь с коллегами из других компаний-операторов ужгородского рынка, мы убеждаемся, что ситуация везде одинакова. Нет различий по ценам. А что касается количества сделок у разных операторов, то это предмет коммерческой тайны. Но в большинстве случаев продаем одни и те же объекты, наблюдаем, какие из них продаются, какие остаются в том числе и в нашей базе… Поэтому логично предположить: если предложений у нас много, цены возрастают, а количество сделок уменьшается, то рано или поздно это приведет к тому, что либо цены начнут снижаться, либо возникнет застой. На нашем рынке застои периодически случаются. Это связано еще и с тем, что начинается лето, многие подадутся в места отдыха – это тоже повлияет на положение на рынке.

 

- Возможно ли сейчас говорить о начале стагнации на рынке?

 

- Да, по моему мнению, реально говорить о начале стагнации.

 

- Такое подорожание цен на квартиры уже в первом полугодии выглядит несколько неестественно. Тем более, что за прошедший год прирост и так составил более 50%. Каковы причины, на ваш взгляд, столь бурного подорожания в первом квартале? Можно ли считать, что рынок вашего региона «перегрет» прошлогодним приростом?

 

- С экономической точки зрения причин для такого роста цен нет. Похоже, что владельцы выставляемого жилья боятся, как бы не продешевить. Банки усиленно стремятся кредитовать приобретение недвижимости, но клиенты уже не в состоянии брать кредиты под действующие проценты. Из-за этого и спад в количестве сделок. Больше всего это отражается в сегменте квартир с большими площадями. Трех-, четырехкомнатные квартиры становится все сложнее продавать.

 

Рынок Ужгорода, на наш взгляд, действительно «перегрет» прошлогодним ростом. Столь высокие цены экономически ничем не подкреплены. Для нашего города стоимость трехкомнатного жилья на вторичном рынке в среднем в пределах 80-90 тыс. долл., а на квартиры в новостройках в центре города по 1500 долл. за квадратный метр. Это неоправданно высокие цены.

 

- Какова сегодня могла бы быть потолочная цена квадратного метра жилья в вашем регионе?

 

- Потолочной как на первичном, так и на вторичном рынках может быть уже цена на уровне 2000 долл. за кв.м. Я думаю, что сегодня такой уровень цен никого здесь не пугает.

 

- Как политический кризис отражается на настроениях участников рынка, на ценах?

 

- По нашему мнению, этот кризис отражается только на рынке коммерческой недвижимости. Момент важен для тех, кто вкладывает средства в эту недвижимость с дальнейшим достраиванием такого рода объектов. Скажем, на земельных участках, которые планируется использовать под строительство гостиниц, стал ощутим спад сделок. Те из них, которые были уже «на подходе», затормозились именно из-за предстоящих парламентских выборов. Хотя это не отразилось на ценах в этом сегменте. Пока длится своего рода затишье „перед бурей” – все ждут, что будет в дальнейшем.

 

- Каковы прогнозы на лето и год в целом?

 

- Наш рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Никто у нас не ожидал такого прироста цен в течение первого квартала. В том случае, если стагнация не случится, то мы все же уверены, что цены будут возрастать. Это может быть вызвано влиянием первичного рынка на цены на вторичном. Иными словами – если застройщики будут и дальше поднимать цены, то это приведет к их росту и на вторичном рынке жилья… Думаю, что многое будет зависеть от того, как изменится политическая ситуация. Но говорить конкретно о каких-либо процентах роста сейчас не рискну.

 

- Наблюдаете ли вы приход в свой регион столичных застройщиков и риэлторов? Каково их влияние на рынок?

 

- Нет, застройщики и риэлторы остались все те же, ужгородские, новых тут не появилось.. По-прежнему открываются новые агентства недвижимости, что для Ужгорода уже является перенасыщением. Только тех, кто активно работает и активно рекламирует себя, уже около шестидесяти агентств. Конечно, это влияет на нашу работу и на работу каждого из операторов. При такой конкуренции весьма тяжело всем.

 

А что касается местных застройщиков, то интересно то, что они начинают «вытягивать» новые объекты. Где-то к концу второго квартала нынешнего года мы ожидаем нового всплеска на первичном рынке. По обещаниям застройщиков, в эксплуатацию будут сданы новые дома, что тоже определит новый виток на рынке.

 

- Есть ли у вас уверенность, что в вашем регионе земельные аукционы будут проводиться регулярно, и выделение земельных участков под застройки будет процессом прозрачным?

 

- Такой уверенности у нас нет. В этом году еще не было ни одного земельного аукциона. В решении этого вопроса есть некоторые проблемы, и кое-какое время нам еще придется ждать таких мероприятий.

 

Основная часть сделок по продаже земельных участков, о которых я уже говорила, коснулась тех объектов, которые были выделены владельцам в прошлом году, – именно их и выставили сейчас на продажу. По ним сделаны государственные акты, и уже идет их перепродажа.

- Вспомним, что цены на землю за прошедший год, по данным вашего же агентства «БЕЯ&COM», возросли от 100 до 380%. За первый квартал нынешнего года - еще на 100%. Прокомментируйте, пожалуйста, эту ситуацию. Откуда такой колоссальный приток денег и такой спрос?

 

- Это объясняется тем, что спрос на землю очень высокий. Ее в городе уже практически не осталось. В индивидуальном строительстве мы уже выходим за пределы города. Часть участков со все возрастающей ценой продаются второй и третий раз. Многие наши покупатели предпочитают вкладывать деньги не в квартиры, а именно в земельные участки. Ведь с ними меньше хлопот: нет необходимости содержать, переживать, что с ними что-либо случится и т.д. Эта недвижимость не испортится, она может подождать до момента, когда ее лучше всего будет перепродать…

 

За городом землю еще можно купить по весьма сходной цене, но в течение года стоимость ее действительно возрастает минимум на 100%. Одни и те же участки, которые мы в прошлом году продавали по 25-30 тыс. долл., в 2007 г. мы уже продаем по 55-60 тыс. долл.

 

Если говорить о притоке денег, то, возможно, наши граждане уже начали так хорошо зарабатывать. Не будем забывать, что многие земляки работают за границей. Отдельные покупатели берут кредиты на приобретение земли – и наши банки уже идут на такой вид кредитования, чего не было раньше.

 

Порой наблюдается парадоксальная ситуация, когда покупка до 100 тыс. долл. производится с использованием кредита, а если свыше 100 тыс. долл., то наши покупатели рассчитываются просто наличными.

 

- Приблизительно такая же ситуация наблюдается и в части коммерческой недвижимости. Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию по ее сегментам.

 

- Что касается торговых площадей, то в центре стоимость квадратного метра начинается от 3 тыс. долл. и доходит до уровня 7 тыс. долл. Это уже готовые торговые помещения, с оборудованными витринами и, как правило, с ремонтом. Если они без ремонта, то стоимость их 2-4 тыс. долл.

 

Офисная недвижимость стоит у нас примерно столько же, что и торговая, а отличается – только при аренде – то есть, стоимость аренды офисов ниже (в центре города торговая площадь стоит 50 $/кв.м., а офисная – 20-30 $/кв.м.).

 

- Кто же определяет спрос на эти виды недвижимости?

 

- Обычно у нас арендуют офисы на определенное время. А потом приобретают недвижимость в собственность, переводят из жилого фонда в нежилой. Это выгодно, и выходит в целом дешевле, чем продолжать арендовать. В нашем регионе взвинтили цены на коммерческую недвижимость филии банков – и на аренду, и при продаже. Для Ужгорода это показательно.

 

- Формируется ли в результате проведения земельных аукционов рыночная цена объектов, выставляемых на аукционы?

 

- Сейчас невозможно ответить на этот вопрос, поскольку аукционы не проводятся.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык