Рынок недвижимости в экстремальных условиях
Еще не так давно специалисты рынка недвижимости предполагали только два варианта развития событий на рынке недвижимости: либо произойдет традиционное весеннее оживление рынка, что может привести к незначительному росу цен, либо продолжится период стагнации.
Однако Указ Президента о роспуске парламента заставил экспертов задуматься и о других вариантах развития событий на рынке. О том, каким образом политический криз в стране отразится на отечественном рынке недвижимости, корреспондент ЛIГАБiзнесIнформ выяснял у экспертов этого рынка.
Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости:
Специфика отечественного рынка недвижимости заключается в том, что революционные события, которые мы наблюдаем в течение последних трех лет, особо на рынок не влияют. Хотя в развитых странах, где есть альтернативные рынки вложения капитала, все происходит наоборот. Малейшие политические неурядицы, намеки на политический кризис, громкие заявления "встяхивают" рынок недвижимости и он мгновенно реагирует на такие вещи. Взаимосвязь фондового рынка и рынка недвижимости там очень тесная. В Украине же все наоборот.
Безусловно, сейчас ситуация достаточно острая, нельзя не испытывать чувство тревоги. Но тем не менее, у меня предчувствие, что эта политическая ситуация влиять на рынок не будет, он будет вести себя по своим законам и правилам. Если мы ожидаем, что произойдет дифференциация цен на разных сегментах рынка жилья, то она должна произойти: плохое подешевеет, а хорошее с учетом инфляционных процессов немного выростет в цене. Но это было бы и без ситуации. Я думаю, что политическую экспоненту при анализе рынка мы должны минимизировать.
Артур Оганесян, управляющий директор "Parker & Obolensky":
Нестабильная политическая ситуация, разбалансирование ветвей власти, несогласованность их действий всегда приводит к тому, что доверие даже к такому надежному активу, как недвижимость, падает. В такой ситуации люди склонны откладывать покупку. Поэтому количество сделок, которое на сегодняшний день и так небольшое, уменьшится. Естественно, снижение спроса будет вести к падению цен на квадратные метры.
Рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к политическим переменам, поскольку бизнес в Украине очень связан с властью. Хотя на рынке жилой недвижимости данные тенденции также могут проявиться достаточно четко. Отличительной особенностью отечественного рынка является высокая инвестиционная привлекательность жилой недвижимости. Массовые продажи квартир в условиях неопределенности могут привести к снижению цен.
В таких условиях главной задачей участников рынка недвижимости становится сохранение стабильности и удержание рынка от обвала. Необходимо воздержаться от негативных прогнозов по поводу цен и не провоцировать панику. Если ситуация приобретет неконтролируемый характер, это приведет к очень нежелательным последствиям для экономики страны. Ведь известно, что японский кризис начался с обвала рынка недвижимости, поскольку это приводит к банкротству и уходу с рынка строительных организаций, затем банков, ипотечные кредиты которых перестают быть обеспеченными.
С другой стороны качественные профессиональные прогнозы по рынку делать исключительно тяжело, не имея реальной статистики о количестве сделок с недвижимостью, заключаемых каждый месяц. Эта информация находится только в Министерстве юстиции, которое ее по разным причинам не разглашает. Нам как воздух нужна информация о количестве сделок, заключенных каждый месяц в Украине. Профессионалы не понимают, почему Минюст Украины считает эту информацию таковой, которая не должна подлежать публичной огласке.
Денис Костржевский, президент строительной компании "Мiськжитлобуд":
Политическая нестабильность отражается на рынках финансовых, товарных, в том числе и на рынке недвижимости. Перевыборы - это колоссальные расходы, которые не предусмотрены бюджетом. Со стороны государства и противоборствующих партий будут вброшены большие деньги, которые с одной стороны - стимулируют экономику, с другой - приведут к витку инфляции. В такой ситуации возможно снижение курса гривни и, естественно, желание людей обеспечить свои финансы ликвидным эквивалентом. На 1 марта 2007 г. на банковских вкладах хранится около 113,7 млрд. грн. сбережений населения, всего вместе со сбережениями юридических лиц сумма составляет 187,7 млрд. грн.
Малейшая политическая нестабильность, которая ведет к банковской нестабильности, побуждает людей вкладывать средства в ликвидные активы, т. е. в недвижимость. Недвижимость наименее подвержена рискам, поэтому часть денег с банковских вкладов может перейти на рынок недвижимости. Как на первичный, так и на вторичный.
В первую очередь это коснется вторичной недвижимости. Деньги, полученные за вторичную недвижимость, перетекут в первичную недвижимость, что приведет, в свою очередь, к росту цен. Лишь наличие четкой и понятной системы политических координат даст возможность говорить о стабильности на рынке недвижимости.
Владимир Германов, руководитель Отдела маркетинга "Київ Житло-Iнвест":
Пока рано давать какую-либо оценку, поскольку не видно горизонта разрешения кризисной ситуации. Когда будет понятно, ожидают ли нас выборы или продолжение политического противостояния, тогда можно будет давать оценку и прогноз. В целом же наша компания уверена, что пиариться сейчас на политическом кризисе игрокам рынка недвижимости просто неэтично. Политики на выборах 2006 года в Верховную Раду, в Киевсовет очень часто использовали рынок недвижимости в качестве пиар-инструмента. В частности, обещали много дешевого жилья, упрощения всех согласовательных процедур и т. д. Это было цинично и по отношению к своему электорату, и к самому рынку.
