Рынок недвижимости за рубежом: сравниваем и анализируем
В последние годы наши соотечественники все активнее включаются в процесс приобретения недвижимости за рубежом.
Это дает двоякую выгоду: с одной стороны, цены на недвижимость растут; с другой стороны – удобнее отдыхать в собственном доме на берегу моря или на крайний случай иметь хорошую квартиру недалеко от пляжа. На время отъезда в свою страну недвижимость, как правило, сдается в аренду через управляющую компанию, с которой заключается соответствующий договор. Другими словами, в течение года купленный дом или квартира зарабатывают деньги, то есть поступают дополнительные доходы, которые можно с удовольствием потратить и для отдыха. Таким образом, купленная недвижимость за рубежом является отличным выгодным и рациональным решением.
Целью аналитического обзора является определение оптимального варианта для покупки недвижимости за рубежом: страна, цена на недвижимость; процедура оформления сделки; визовый режим; адаптация к условиям проживания; затраты на содержания жилья. Исследование проведено с применением метода сравнительного анализа. Для сравнения вариантов недвижимости по перечисленным критериям мы выбрали страны, пользующиеся тем или иным спросом у россиян: Испания, Греция, Кипр, Черногория, Болгария, Турция и Египет. Сбор данных осуществлялся путем ввода примерно одинаковых запросов в поисковых системах на сайтах агентств недвижимости, занимающих лидирующие позиции на страницах RAMBLER, YANDEX, YACHO.
Итак, что важно для человека, который решился купить за границей роскошный дом, маленькое шале или квартиру? Ответ прост, потому он в каждом из нас. Нам нравится теплое чистое море, безоблачное небо и ласковое солнце, хороший пляж, уютное жилье и дружественное отношение местного населения. Хорошо бы конечно, чтобы и цены на недвижимость были пониже, чем везде, да и чтобы она в содержании обходилась дешевле, чем у себя дома. А если вспомнить скитания по очередям в ЖЭКе, БТИ и регистрационной палате при покупке недвижимости у себя на родине, то не хочется вспоминать об этом даже в самом жутком сне. Может быть, в других странах не так?
Что нам могут предложить агентства, торгующие недвижимостью за рубежом:
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Квартира: 2 спальни, холл, вид на море, отделка, площадь 70-80 кв.м. в престижном районе курортного города |
790 000 |
180 000 |
200 000 |
235 000 |
144 375 |
65 760 |
30 000 |
РЕЙТИНГ |
7 |
4 |
5 |
6 |
3 |
2 |
1 |
Вполне очевидно, что по цене выигрывает Египет (г. Хургада). Отвечает ли нашим требованиям Хургада? Теплое море – да, круглый год. Чистое – да, всегда (ни одна река не впадает в Красное море). Море не только теплое и чистое, но и целебное: по плотности соли в воде – на втором месте после знаменитого Мертвого моря, а по составу вода в Красном море является природным гипертоническим раствором, лечащим не только гипертоников, но и людей с нарушениями опорно-двигательной системы. Вода в Красном море прекрасно способствует лечению некоторых кожных заболеваний. В Хургаде, Сафаге и Шарм Эль-Шейхе всегда ровное атмосферное давление. Поэтому здесь люди, подверженные гипертонии чувствуют всегда отлично, а чистейший просоленный морем и насыщенный йодом воздух – дает возможность астматикам забыть об этом недуге и ингаляторах. Самый большой плюс Египта – купальный сезон круглый год.
Вместе с тем, нельзя и отвергать привлекательность ценовых предложений покупки недвижимости в Турции. Летом здесь прекрасная погода, восхитительная природа и ласковое Средиземное море, лояльность местного населения и сравнительно близкое расстояние (немногим большим, чем до Сочи). В целом климат в Турции субтропический с большими контрастами температуры и увлажнения в зависимости от высоты и удаленности от моря. На побережье Эгейского и Средиземного морей лето сухое и жаркое, а зима дождливая. Купальный сезон с апреля по начало октября.
Что же может себе позволить другая потенциальная группа клиентов агентств недвижимости, - люди с более высокими доходами, которые могли бы себе позволить виллу или шале (небольшой дом). Кстати эта группа более активно включилась в процесс приобретения недвижимости за рубежом. Агентства недвижимости для клиентов с доходами выше среднего уровня и откровенно высокими доходами предлагают следующие варианты.
Характер объекта недвижимости, его краткие характеристики |
Цена, $ |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Шале, 2 этажа, 3 спальни, 2 санузла, участок земли до 500 кв.м, вид на море |
616 500 |
415 000 |
350 000 |
254 000 |
205 000 |
202 760 |
130 000 |
Вилла, 3 этажа, 8 -10 комнат, элитный район, до моря 5 мин. |
2 485 450 |
950 000 |
705 000 |
1 370 000 |
231 000 |
287 000 |
183 000 |
Вилла в составе элитного клубного комплекса, с молом для швартовки яхт, пляж, бассейн общий+бассейн частный |
5 480 000 |
479 000 |
450 000 |
2 192 000 |
342 000 |
300 000 |
250 000 |
РЕЙТИНГ |
7 |
5 |
4 |
6 |
2 |
3 |
1 |
Анализ данных таблицы показывает, что шале и виллы можно купить примерно по сравнимой цене и в Черногории, и в Болгарии, и в Турции. Однако в Египте недвижимость с такими же параметрами можно купить дешевле на 20-50% (Хургада, Сафага). Вместе с тем, предложения по Египту не одинаковые: например, цены на виллы и шале в Шарм Эль-Шейхе, Марса-Аламе и Эль-Гуне сопоставимы с ценами на недвижимость с Грецией и Кипром. Что же касается Испании, то очевидно, недвижимость здесь могут купить люди только с очень высокими доходами. Таких людей, к слову, в России немало.
Но есть большое «НО...», которое задаст себе любой здравомыслящий человек: во сколько обойдется содержание недвижимости купленной за границей? Какие налоги, какие тарифы на воду, электричество и газ, сколько стоит охрана, за что еще придется платить кроме перечисленных обязательных платежей?
Для сравнения мы решили привести таблицу с данными по ожидаемым расходам на содержание недвижимости, включая основные тарифы на электричество, воду и газ.
Основные тарифы (средние показатели) |
Цена, $ |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Налог на недвижимость (ежегодный),% от суммы сделки |
0,3-0,4% |
0,13-0,16% |
1400$-3000$ |
0,08-0,8% |
0,15% |
0,02% |
нет |
2. Потребление электроэнергии, кВт/час |
0,17 |
0,96 |
0,01 |
0,1 |
0,14 |
0,18 |
0,06 |
2. Вода, 1 м3 |
0,82 |
30-46 $ / месяц |
0,83 |
0,5 |
0,7 |
1,1 |
3,5 |
3. Газ, баллон 10-12 л |
Нет данных |
5,0 |
27,4 |
2,0 |
|||
4. Установка телефона |
274,00 |
Нет данных |
137,0 |
34,25 |
265,0 |
||
Абонентская плата за телефон |
От 35,00 |
13,7 |
Нет данных |
5,48 |
5,1 |
||
6. Установка спутниковой антенны (3-4 спутника) |
От 685 |
300-450 |
400 |
300-450 |
350 |
350 |
150-350 |
6. Услуги по уборке территории, охране, лифт, бассейн, вывоз мусора/месяц |
15-70 |
5-6 |
5-10 |
10 |
0,15-0,325% - год |
10 |
8-10 |
РЕЙТИНГ |
7 |
6 |
5 |
4 |
2 |
3 |
1 |
Из данных таблицы видно, что в Египте налог на некоммерческую недвижимость не взимается. Среди других стран более привлекательно выглядят налоговые условия на недвижимость в Черногории (0,08-0,8%) и в Турции (0,2%). Самая дешевая электроэнергия на Кипре (0,01$/кВт), за ним идет Египет (0,06$/кВт), а самое дорогое электричество в Греции (0,96$/кВт).
Проживание в современном мире во многом зависит от цен на бензин и дизельное топливо.
Основные тарифы (средние показатели) |
Цена, $/литр |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Бензин 95 |
1.25 |
2.0 |
0.97 |
1.59 |
1.5 |
2.1 |
0.21 |
Бензин 92 |
1.15 |
1.9 |
0.9 |
1.35 |
1.3 |
1.9 |
0.17 |
Дизельное топливо |
1.0 |
0.95 |
0.82 |
1.0 |
0.96 |
1.5 |
0.13 |
Суммарный показатель |
3.4 |
4.85 |
2.69 |
3.94 |
3.76 |
5.5 |
0.51 |
РЕЙТИНГ |
3 |
6 |
2 |
5 |
4 |
7 |
1 |
Лидерами привлекательности по этому показателю стали Египет (кстати, добывает нефть, чуть-чуть делится с соседями, все остальное – на обеспечение внутренних потребностей), Кипр и Испания. Самыми дорогими странами по топливному показателю оказались Турция и Греция.
Подведем промежуточный итог по рейтингу стран, на территории которых россияне покупают недвижимость. С этой целью суммируем полученные показатели рейтинга.
Основные критерии |
Рейтинг |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Цена на квартиру для среднего покупателя |
7 |
4 |
5 |
6 |
3 |
2 |
1 |
Цена на шале, виллу |
7 |
5 |
4 |
6 |
2 |
3 |
1 |
Налоги и расходы на содержание недвижимости |
7 |
6 |
5 |
4 |
2 |
3 |
1 |
Цены на бензин |
3 |
6 |
2 |
5 |
4 |
7 |
1 |
Промежуточный суммарный показатель |
24 |
21 |
16 |
21 |
11 |
15 |
4 |
Промежуточный рейтинг |
7 |
6 |
4 |
5 |
2 |
3 |
1 |
Самыми привлекательными для покупки недвижимости в соответствии с выбранными критериями оказались – Египет и Болгария, на пятки за ними наступает Турция и Кипр. Сравнительно ровные позиции у Греции, Черногории и Испании.
Для получения полной картины рейтинга рынков недвижимости в странах, которым отдают предпочтение российские граждане, необходимо провести дополнительный сравнительный анализ по следующим критериям:
- услуги агентства недвижимости;
- дополнительные затраты, возникающие при покупке недвижимости;
- процедура покупки (уровень сложности, временные показатели);
- ограничения покупки недвижимости для иностранцев;
- визовый режим.
Основные критерии |
Страны |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
1. Услуги агентства недвижимости, % от суммы сделки
|
5-7 |
4-6 |
4-5 |
3-5 |
3-5 |
5-7 |
4-5 |
2. Дополнительные затраты: | |||||||
- Услуги нотариуса |
2% |
1,5% + + |
от 350$ |
0,2% |
165$ |
18$ |
|
- Услуги адвоката |
2-3% |
0,4-1% |
205-420$ |
Дог. |
нет |
нет |
п.1. |
- Услуги переводчика |
Дог. |
Дог. |
Дог. |
Дог. |
Дог. |
70$ |
п.1. |
- Госпошлина (регистрационный сбор) |
410$ |
0,475% |
3-8% |
96-340$ |
2% |
0,05 |
620$*** |
- Налог на покупку недвижимости |
8% |
7-13% |
от 450$ |
2% |
15%- при продаже |
3% |
нет |
Сумма доп. Затрат при покупке недв. На 100 000 $ |
18000-19000$ |
15000-18500$ |
11000-12500$ |
6000-7000$ |
6200-6500$ |
9280$ |
5140$ |
Рейтинг по доп. затратам |
7 |
6 |
5 |
3 |
2 |
4 |
1 |
3. Срок оформления документов на недвижимость | |||||||
- сокращенный вариант* |
27-70 дней |
нет |
нет |
2-3 дня |
2-3 недели |
нет |
1-2 дня |
- полное оформление** |
57-100 дней |
3-4 мес. |
До 6 мес. |
До 2 мес. |
2-4 мес. |
2-5 мес. |
3-4 мес. |
РЕЙТИНГ по срокам |
6 |
5 |
7 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Общий суммарный показатель рейтинга рынков зарубежной недвижимости
Основные критерии |
Страны |
||||||
Испания |
Греция |
Кипр |
Черногория |
Болгария |
Турция |
Египет |
|
Промежуточный рейтинг |
7 |
6 |
4 |
5 |
2 |
3 |
1 |
Рейтинг по доп. затратам |
7 |
6 |
5 |
3 |
2 |
4 |
1 |
РЕЙТИНГ по срокам |
6 |
5 |
7 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Суммарный рейтинг |
20 |
17 |
16 |
10 |
7 |
11 |
3 |
ИТОГО: |
7 |
6 |
5 |
3 |
2 |
4 |
1 |
Данные показателей рейтинга в итоговой таблице несколько расходятся с промежуточным рейтингом рынков недвижимости. Так, позиции Египта и Болгарии сохранились (1 и 2 соответственно), Черногория же улучшила свои показатели с 5 на 3 позицию, Турция, наоборот – с 3-го места перешла на 4 позицию.
Мы намерены в ближайшем будущем продолжить исследование в части касающейся процедуры покупки недвижимости, визового режима и ограничений для иностранцев.
