Рынок офисов в регионах России в разы отстает от московского
«Обычно спрос и предложение в офисном сегменте отражают темпы развития экономики городов, которые в свою очередь влияют на масштаб присутствия различных компаний, то есть потенциальных арендаторов, на локальном рынке. Москва, бесспорно, является лидером и крупнейшим офисным рынком России – на одного жителя здесь приходится почти 1,3 кв. м. Между столичным и региональными рынками наблюдается значительный разрыв. Самыми близкими по обеспеченности офисами являются Санкт-Петербург (отстает от Москвы почти в 3 раза), Екатеринбург (в 3,5 раза) и Новосибирск (в 4,5 раза)», – говорит Олеся Дзюба, Заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle.
По данным Jones Lang LaSalle, на жителя Петербурга приходится менее 0,5 кв. м качественных офисных площадей, Екатеринбурга – 0,4 кв. м, Новосибирска – 0,3 кв. м. Наименее развитые офисные рынки, такие как Омск, Уфа и Челябинск, отстают от Москвы в среднем в 20 раз. В основном такая значительная разница объясняется тем, что офисный рынок в этих городах представлен административными зданиями, построенными в советский период и первыми этажами жилых домов, которые не рассматриваются как качественные. Основную часть офисных помещений городов-миллионников составляют здания, которые можно отнести к классам C или D по классификации, используемой в Москве. В результате обеспеченность Омска качественными офисами составляет 0,06 кв. м на одного жителя, Челябинска – менее 0,1 кв. м.
Потребность в качественных офисных помещениях напрямую зависит от степени присутствия крупных российских и иностранных компаний в городе, а также от их потенциального интереса к рынку в будущем. Крупный бизнес активно выходил в наиболее экономически развитые и устойчивые регионы, вызвав сравнительно большой объем строительства офисов, и уже достаточно широко представлен там. В то же время мы видим, что в таких экономически развитых и привлекательных, согласно рейтингу Министерства регионального развития, городах, как Уфа, Челябинск, Омск и Казань, существует дефицит качественных современных офисных объектов.
По данным Jones Lang LaSalle, объем качественных офисов в городах-миллионниках может увеличиться более чем на 20% к концу 2014 года и достичь 3 млн кв. м. Наиболее активно развивающимся региональным рынком является Екатеринбург – на него приходится четверть от запланированного нового строительства, или 130 тыс. кв. м.
Тим Миллард, Глава группы консультационных услуг компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Даже несмотря на постепенное оживление региональных рынков и появление новых, более крупных и качественных бизнес-центров, строительство которых, в основном, было начато еще до кризиса, число действительно современных и эффективных проектов очень невелико. Потребность в качественных офисных площадях на региональных рынках России все еще не удовлетворена, а в некоторых городах не будет удовлетворена даже с учетом строящихся объектов. Это должно обратить внимание девелоперов на потенциал данных городов для реализации офисных проектов».
Спрос на качественные офисные помещения в регионах, в основном, формируют крупные международные, федеральные и местные компании. При этом масштаб спроса значительно меньше в сравнении с московским: несмотря на крупный размер компаний, и, соответственно, объем сделок в столице, многие арендаторы в регионах снимают, как правило, небольшие офисы, в десятки раз меньше, чем в Москве.
Тим Миллард отмечает: «Нехватку офисных площадей Класса А особенно ощущают международные компании, желающие развиваться в регионах России. Ориентируясь на западный рынок и его стандарты, обычно они предъявляют наиболее высокие требования к управлению зданием, репутации собственника, инженерным системам, эффективности планировки, расположению и инфраструктуре. В то же время таких арендаторов в регионах немного, спрос представлен преимущественно российскими компаниями. В связи с этим потребность в высококачественных зданиях Класса А в региональных городах ограничена крупными федеральными игроками. Также следует учитывать, что технические параметры бизнес-центров Класса А в региональных городах не всегда совпадают с московскими – зачастую там это и не нужно. Таким образом, по московским меркам в регионах спросом будут пользоваться офисные центры Классов В+ и В-».
Небольшой объем свободных площадей делает строительство новых бизнес-центров в регионах потенциально выгодным для девелоперов. При этом необходимо тщательно подойти к выбору площадки для застройки – сфокусироваться на центральных локациях, а также заранее оценить спрос со стороны потенциальных арендаторов и ожидаемый ими уровень ставок аренды. Помимо этого необходимо принимать во внимание тот факт, что в некоторых городах крупные российские корпорации предпочитают строить качественные здания для собственного использования, таким образом, снижая спрос на спекулятивные офисные площади.
