Рынок складской недвижимости в Одессе

Бурное развитие ритейла, экспансия крупных торговых сетей значительно ускорили рост спроса на складские помещения, однако фонд практически не пополнялся и не обновлялся. Предложение, как правило, составляют устаревшие объекты, реконструированные под склад и находящиеся в промышленных зонах. Многие нерентабельные производства перестраивают свои помещения под склады. Однако уже в ближайшие два-три года город получит несколько современных складских объекта, строительство которых уже ведется. Существует еще много заявок, какие из них успешно реализуются – покажет время.

 

Характеристика рынка

 

В компании «XXI Век» подсчитали, что объем складских помещений Одессы по итогам 2006 г. составил около 70-80 тыс. кв. м. «Это как новые, так и старые склады, переоборудованные здания невостребованных цехов, заводских помещений и ангаров. В сегменте класса D представлено 50% складов, в классе С – 30% и в классе В – 10%. Еще 10% помещений не подлежат классификации, – констатирует Андрей Зайцев, директор департамента логистики компании «XXI Век». – До сих пор в этом портовом регионе нет ни одного современного логистического комплекса». По подсчетам специалистов компании GIN Consulting Group, предложение в классе В составляет не более 3%, однако современным стандартам соответствует лишь половина этих площадей.

 

По мнению специалистов компании, основная проблема, с которой сталкиваются операторы рынка, нуждающиеся в складских помещениях, – это несоответствие предложения современным технологиям, которые используются в цепи поставок и управлении товарными запасами, в частности для розничных сетей. Однако ввиду отсутствия качественного предложения предприниматели вынуждены либо соглашаться на то, что есть, либо заниматься строительством самостоятельно. «В качестве складских сейчас предлагаются в основном невысокие помещения (до 5 м), старой советской постройки (где-то 1960-е годы). Из-за ограниченной высоты потолков их не совсем целесообразно обслуживать стеллажами и погрузочной техникой. Именно архитектурные ограничения зачастую сдерживают рост качества складских объектов», – рассказывает Павел Скочинский, ООО «Логистика и Склад».

 

Рынок Одессы готов поглощать качественные складские комплексы, констатируют эксперты. «Если два года назад наибольший дискомфорт от недостатка качественных складских комплексов испытывали крупные транснациональные компании, то сегодня эта проблема становится актуальной и для отечественных мегабрендов национального уровня», – полагает Наталия Гунько, директор по развитию GIN Consulting Group.

 

Вход на рынок

 

Несмотря на увеличивающийся спрос, крупные девелоперы и инвесторы медлят с вхождением в эту рыночную нишу. Сдерживает высокая цена «входного билета». «По нашим оценкам, минимальная сумма, необходимая для начала работы, составляет около 5–10 млн. дол.», – говорит Наталия Гунько. Это связано со сложностями в получении земельных участков под строительство, сохраняется неопределенность правового статуса наделов, поскольку существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.

 

Строительство

 

Стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около 300–500 дол., включая затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, без учета разработки и внедрения бизнес-процессов, маркетинга и управления объектом. Технологии возведения подобных объектов ориентируются как на популярные в Украине быстромонтируемые здания, так и на объекты капитального строительства.

 

При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тыс. кв. м не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 80–100 тыс. кв. м сегодня, при наличии растущего спроса, может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость региона, полагают в местной девелоперской компании GIN Consulting Group.

 

Аренда и продажа

 

По информации GIN Consulting Group, уровень арендных ставок на складскую площадь в Одесском регионе составляет 2-4 дол. за кв. м. Это складские помещения класса D и С, но уже сейчас рынок готов к цене 7-10 дол. за кв. м, только за более качественные предложения.

 

Согласно исследованиям компании «XXI Век», арендные ставки находятся в диапазоне от 3 до 10 дол. за кв. м, рост цен составил 70%. Средняя цена продажи складских помещений в 2006 г. находилась на уровне 300-400 дол. за кв. м, рост цен за год составил 100%.

 

Планы

 

Среди крупных проектов, строительство которых запланировано на ближайшее время, можно выделить логистический хаб «Сухой порт» компании «Евротерминал», логистические комплексы компаний Fordon Logistic Company, Multinational Logistic Partnership и компании FIM Group. Имеется информация примерно о 10 проектах логистических комплексов.

 

Некоторые игроки рынка официально заявили о планах строительства складских объектов. Так, например, украинско-российский холдинг «Международное логистическое партнерство» намерен построить в Одесской области в районе трассы Киев-Одесса складской комплекс площадью 100 тыс. кв. м. В ближайшие год-два планирует вывести на рынок свой объект одесская компания «Энергобуд-девелопмент». Заявленный ими проект претендует на достаточно современный формат объекта складской недвижимости с площадью не менее 18 тыс. кв. м.

 

В планах международного оператора логистической недвижимости – компании Multinational Logistic Partnership (MLP), которая начала строить пристоличный комплекс класса А «МЛП-Чайка», – создание аналогичного комплекса в Одесском регионе. Общая площадь киевского составляет 100 тыс. кв. м. Одесский, по заявлению руководства MLP, будет не меньшим. Еще более грандиозный по масштабам проект (площадью 160 тыс. кв. м) планирует австрийская девелоперская компания GLD Invest. По сообщениям украинских СМИ, комплекс будет расположен в 5 км от Одессы на территории 30 га. Кроме того, планируется построить четыре логистических объекта класса А и В в черте города: район рынка строительно-отделочных материалов „Анжелика”, на ул. Новикова, на ул. Онежской и на территории завода „Большевик”.

 

«Однако следует учитывать такой общеукраинский фактор развития логистики, как громкие заявки компании для изучения спроса на рынке на объекты, которые, возможно, только будут строиться, а также активный пиар для вхождения на новый для себя рынок, – предостерегает Сергей Чернецкий, руководитель компании «Южная консалтинговая компания» (бывшая «Камелот-Девелопмент»). – Поэтому проекты в регионе пока остаются проектами, а Одесса ждет складские помещения, особенно высокого класса».

 

Учитывая интенсивную застройку в черте города и практически нереальное получение участка под этот вид деятельности, постепенно происходит вытеснение логистики за пределы города. Наиболее востребованы склады вдоль автобана Киев-Одесса, по Измаильской трассе, а также в направлениях стратегических портов Ильичевск, Южный. На базе крупнейшего логистического оператора – Одесского морского торгового порта – планируется реализовать новый для Украины проект – логистический хаб.

 

Проект хаба «Сухой порт» был презентован в октябре 2006 г. на специализированной выставке «Судоходство. Транспорт. Логистика». Мультимодальный логистический терминал предусматривает складские площади класса А, таможенные, рефрижераторные и низкотемпературные комплексы, полную транспортную и коммерческую инфраструктуру.

 

В стадии рассмотрения находится концепция дальнейшего развития Одесского порта, которая включает ряд проектов в т. ч. и проект развития контейнерного терминала на Карантинном молу.

 

По подсчетам специалистов компании «XXI Век», на сегодняшний день в Одесском регионе уже ведутся строительные работы по некоторым складским объектам, заявленной площадью порядка 35-50 тыс. кв. м, введение которых в эксплуатацию планируется до 2009 г.

 

МНЕНИЕ

 

Сергей Чернецкий, руководитель девелоперской компании «Южная консалтинговая группа», г. Одесса:

 

– Город расположен на пересечении важнейших международных путей из Европы в Азию, из Центральной и Северной Европы на Ближний Восток. Через Одессу проходит международный транспортный коридор № 9, связывающий Финляндию, Россию, Литву, Беларусь, Украину, Молдову, Румынию, Болгарию и Грецию. Одесский морской торговый порт является крупнейшим в Украине и транспортными линиями связан более чем с 600 портами ста стран мира. Транспортная инфраструктура города представлена также железнодорожным, автомобильным и авиационным видами транспорта. Оборот розничной торговли в регионе в 2006 г. составил 12,5 млрд грн, что на 27,3% больше чем в 2005 г. Одно из наиболее перспективных направлений для инвестиций в сфере коммерческой недвижимости Одессы – строительство складских и логистических комплексов. Это обусловлено бурным развитием ритейла, способствующим увеличению товарооборота (впрочем, это стабильная тенденция всех крупных украинских городов). В первую очередь, привлекательна Одесса своим выгодным географическим положением.

 

Павел Скочинский, руководитель отдела проектов стеллажного оборудования ООО «Логистика и Склад», г. Киев:

 

– На сегодняшний день Одесса – одно из крупнейших направлений в развитии логистики. Стратегически важные транспортные коридоры, а также разнообразие всевозможных видов транспортных перевозок и грузов в Черноморском порту дают этому региону уникальные конкурентные преимущества. Однако существенным сдерживающим фактором развития рынка логистических услуг здесь является цена земли в регионе. Эта дороговизна объясняется достаточно просто: Одесса ограничена с трех сторон морем и лиманами и расти в одном направлении ей очень тяжело.

 

Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development, г. Киев:

 

– Спрос в регионе на складские помещения многократно превышает предложение. Основные потребители здесь – операторы розничных сетей (крупные производители, импортеры). Некоторые игроки рынка в связи с отсутствием склада, отвечающего требуемым характеристикам, вынуждены заниматься строительством самостоятельно. Однако в связи с рядом трудностей (проблемы, связанные с отводом земельного участка, длительность согласовательного процесса) строительство идет очень медленными темпами.

 

Наиболее перспективные направления для возведения логистических комплексов в Одесской области – Киевская и Измаилская автотрассы, районы портов, Ильичевский, Одесский, Южный, которые как правило располагаются в зоне транспортных узлов.

 

Андрей Зайцев, директор департамента логистики компании «XXI Век», г. Киев:

 

– Требования к складам постоянно повышаются: все чаще люди интересуются наличием офисных помещений, охраной, отоплением, вентиляцией, освещением, электроэнергией, наличием авто- и железнодорожных рамп, других составляющих современного склада. С ростом требований к арендуемым складам, растут и цены на аренду и продажу складских объектов. Наша компания рассматривает этот регион как один из наиболее привлекательных и перспективных и планирует развивать здесь складскую недвижимость в рамках строительства сети мультифункциональных логистических центров по всей Украине.

 

Наталия Гунько, директор по развитию GIN Consulting Group, г. Одесса: – Существует мнение, что самый долгосрочный возврат вложенных инвестиций в коммерческую недвижимость имеет именно складской сегмент. По нашим данным, стоимость возведения складского комплекса может быть приравнена к стоимости его аренды за 3-5 лет. С учетом сроков строительства и оборудования логистического комплекса класса А, например, срок окупаемости достигает 6-7 лет, что сравнимо с аналогичными показателями сроков окупаемости проектов офисных комплексов. К тому же по сравнению с реализацией проектов офисной недвижимости, где возврат средств начинается только после сдачи объекта в эксплуатацию, при реализации логистического комплекса, которая чаще всего осуществляется в формате build to suite, средства поступают уже в процессе строительства, а техническое задание обеспечивает будущий владелец или портфельный арендатор. Таким образом, назвать такие проекты долгосрочными в плане окупаемости вряд ли возможно. Однако, несмотря на быстрый срок окупаемости и все возрастающий спрос, большинство потенциальных инвесторов предпочитают не обременять себя масштабными проектами в этом сегменте еще и из-за бюрократических препон.

 

Оксана Елманова, генеральный директор FIM Group, г. Киев (консалтинг и девелопмент в сфере коммерческой недвижимости): – Одесские цены на аренду складской недвижимости – самые высокие на региональном рынке складской недвижимости. Если в среднем по Украине аренда качественных складских помещений обходится в 8–12 дол. за кв. м, то аренда складских комплексов в Одессе колеблется от 7-12 дол. за кв. м за непрофессиональные складские помещения и до 12-16 дол. за кв. м (есть данные и более 24 дол., но это скорее исключения) за складские площади класса В и склады классом ниже, расположенные в наиболее привлекательных местах (как правило непосредственно на территории самого порта). Несмотря на это, уровень вакантных площадей в качественных готовых складских терминалах равен 1-3%. Цены на аренду профессиональной логистики в Одесском регионе в ближайшем будущем будут только расти, в связи с ежегодным увеличением грузопотока, а первые заявленные к реализации проекты профессиональных логистических комплексов будут введены в эксплуатацию не ранее чем через два-три года.

 

Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group, г. Одесса:

 

– Проанализировав динамику ценообразования на аналогичные проекты в Восточной Европе 5-7 лет назад, мы можем сказать, что перспектива этого рынка у нас будет такова: ближайшие пять лет уровень арендных ставок по классу А поднимется до отметки в 12 дол. за кв. м. Затем, по мере насыщения рынка, она упадет до $4-6. Исходя из этого, наибольшую прибыль от бума на складскую недвижимость получат те операторы, которые успеют войти в этот рынок в ближайшие два-три года.

 

Марина Фортушнова, руководитель департамента продаж международного логистического оператора «Шенкер Украина», г. Киев:

 

– У нас есть офис в Одессе, однако мы не спешим обзаводиться там складскими мощностями. В этом надобности. Прежде всего Одесса – это порт.

 

Груз пришел – контейнер ушел. А держать в порту контейнеры постоянно очень дорого.Согласно нашим стратегическим планам, мы хотим сейчас активно развивать новую для Украины логистическую услугу – распределительные центры. РЦ строятся в местах, откуда удобно доставлять груз непосредственно конечным потребителям. Одесса может быть удобна только для распределения грузов по южной части Украины. Однако более промышленно развита именно Центральная и Восточная Украина, поэтому, обосновавшись в столице, нас сейчас больше интересует восточное направление: Днепропетровск, Запорожье, Донецк, именно там мы намерены обосноваться в первую очередь в перспективе, когда будем покорять юг, приобретение складских площадей в Одессе – будет оптимальный стратегический шаг.