Рынок столичного жилья: наступает ожидаемое охлаждение

Потом, в октябре 2005-го, рост цен «застопорился», а уже в ноябре и декабре некоторые объекты даже подешевели.

 

Много было сказано и написано в связи с массовыми акциями протеста против хаотического (а нередко и незаконного!) строительства, особенно на площадках в центральной части столицы. Активно также обсуждали и проблему налогообложения недвижимости (помните, в начале года из-за законодательных "непоняток" нотариусы отказывались удостоверять сделки, целых три недели рынок был фактически парализован).

 

Достаточно бурно шли пересуды о возможном приходе московских компаний, которые хотели «реконструировать» хрущевские кварталы и возводить дорогое жилье на льготных условиях.

 

Мы решили проанализировать тенденции 2005-го и 2006-го годов и спрогнозировать развитие ситуации хотя бы на ближайшее будущее.

 

Напомним вкратце, что же происходило на рынке жилой недвижимости в 2005 году. В течение первых трех кварталов цены росли просто-таки рекордными темпами: до 5% в месяц. В результате за девять месяцев прошлого года столичные квартиры подорожали от 25 до 50% (в зависимости от сегмента), поражая своей непрогнозируемостью даже опытных риэлторов.

 

Не отставали и регионы: даже в депрессивных городах стоимость жилья подскочила не менее чем на четверть.

 

Скорее всего, сказывалось несколько причин, которые и дали такой «синергетический эффект».

 

Одна из главных, так сказать, системных, причин – монополизм застройщиков, которые могут диктовать рынку свои условия. К примеру, 70% нового жилья в украинской столице возводится компаниями, входящими в холдинг «Киевгорстрой» (свыше 80% акций которого находятся в руках Киевской городской государственной администрации). Давно ушли в прошлое те времена, когда цена квадратного метра, предлагаемого первичным рынком, была процентов на 30 меньше, чем на вторичном (а это служило сдерживающим фактором для всех продавцов).

 

Ни для кого не является секретом, что киевские строительные компании манипулируют предложением по своему корыстному усмотрению: не выставляют на продажу однокомнатные квартиры (о чем неоднократно сообщалось в прессе), могут каждую неделю повышать цены, в результате чего они страшно далеки от себестоимости строительства.

 

Другая причина – спекулятивный характер многих сделок, когда жилье приобретается не для проживания, а исключительно с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Это выгодно: инвестировав в еще непостроенную квартиру в конце 2004 года, скажем, 100 тысяч долларов, в конце 2005-го ее можно было продать уже за 140-150 тысяч.

 

Теперь о кредитах. Это – третья причина. Срок кредитования возрос до 20-25 лет, а некоторые банки несколько месяцев выдавали кредиты даже без первоначального взноса. Объем займов под залог квартир вырос за последние 5 лет более чем в 100 раз! По данным экспертов, были периоды, в течении которых часть кредитных квартир в общем объеме сделок возрастала до 60% -- это аномально высокий показатель.

 

Рост цен на рынке недвижимости в 2001-2005 годах (особенно заметно – как раз в 2005-м) подогревался психологическим фактором: застройщики и риэлторы постоянно пугали общественность гиперподорожанием. Аргументов было море: отмена льгот по НДС, введение налога на недвижимость, подорожание стройматериалов, трудовая миграция.

 

Истерия подогревалась и массированными рекламными компаниями, и искусственно созданным дефицитом малометражного жилья.

 

Ныне ситуация на рынке недвижимости Киева стабилизировалась. Так утверждают ведущие агентства недвижимости.

 

Скажем, за последние два месяца стоимость однокомнатных квартир увеличилась в среднем лишь на 0,2%, двухкомнатных – на 0,7%, а цена трехкомнатных понизилась на 0,1%.

 

«В ближайшее время мы не предвидим каких-то резких изменений в ценовой ситуации на рынке. Рынок будет оставаться стабильным, при этом не исключены незначительные ценовые изменения», – подчеркнула директор Лыбидского филиала АН «Благовест» Оксана Лиштва.

 

Как утверждают специалисты АН «Планета Оболонь», на сегодняшний момент спрос уже не превышает предложение. Большинство участников рынка выбрало выжидательную позицию, поскольку продавцы не намерены снижать цены, чего ожидали покупатели.

 

По мнению начальника отдела продаж СИК «Київ Житло-Iнвест» Натальи Полатайко, «уже на протяжении нескольких месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, вызванная ужесточением условий кредитования покупки жилья… На протяжении нескольких лет большинство коммерческих банков именно осенью вынуждены пересматривать свои кредитные программы в связи с возникающей у них ограниченностью кредитных средств».

 

Отмирают также и чисто спекулятивные проекты, когда достаточно было „застолбить” площадку под строительство, поставить забор – и уже на этапе закладки фундамента при непрерывно растущих ценах получать сверхдоход. Как это сделала приснопамятная „Элита-Центр”...

 

То есть, главные причина роста цен на жилье в последние два года — ажиотажный спрос и психологическое давление — исчезли. Сейчас спрос и предложение находятся приблизительно на одном уровне. Однако эксперты констатируют, что наметившаяся стабилизация рынка достигнута, прежде всего, за счет сегмента жилья нижней ценовой категории.

 

Новая столичная власть в лице киевского городского головы Леонида Черновецкого дальше обещаний «навести порядок» в сфере строительства и распределения социального жилья, увы, не продвинулась. Уже больше месяца телеканалы вещают о создании чудо-комиссии, которая займется, дескать, ревизией квартирной очереди. Однако количество желающих получить жилье за счет бюджета не уменьшается.

 

Киевская администрация никак не может «разрулить» ситуацию с обманутыми инвесторами компании «Элита-центр». Общая же ситуация на рынке жилой недвижимости остается «стабильно запутанной».