Рынок торговых центров в двух словах

На сегодняшний день во всей стране, наиболее популярным форматом объектов торговой недвижимости являются торговые центры (специализированные, широкопрофильные, торгово-развлекательные и т.д.).
Второе место занимают небольшие магазины с определенным кругом постоянных покупателей, размещенные, как правило, в стилобатной части жилого дома, или в отдельностоящем 1-2-этажном здании неподалеку от комплекса жилых домов. Несомненным атрибутом динамики рынка недвижимости в 2004 году станет бурное развитие торговых центров, как объектов наиболее полно отвечающих потребностям как покупателя, так и продавца.
Сейчас спрос на торговые центры в Украине формируется под влиянием двух факторов - это потребитель и розничная торговля. Рассмотрим механизм возникновения и формирования спроса на данные объекты более подробно. Во-первых, это вызвано общеэкономическим ростом в стране (прирост ВВП в Украине в 2003 г. составил 9,3%, что является самым высоким показателем за последние 10 лет). Во-вторых, идет процесс постепенного выхода некоторых секторов бизнеса из тени, появляются хорошо оплачиваемые рабочие места, что, в свою очередь, способствует росту доходов населения (в 2003 г. они увеличились на 22%) и формированию среднего класса.
По различным оценкам, доля среднего класса в Украине составляет от 12 до 20% с ежегодным приростом до 3%. Уровень доходов этой прослойки населения равен приблизительно 200-300 долл. США на человека в месяц. Естественно, с ростом платежеспособности, потребитель все чаще требует качества. К "качественным" характеристикам ТЦ относят: широкий ассортимент представленных товаров; экономия времени потребителя; близость к дому (в основном для продуктовой группы товаров); брендовые предпочтения; рост требований к сервису и месту покупок.
Спрос на торговые центры также формируется под влиянием розничной торговли, которая является основным бизнес-клиентом для данных объектов недвижимости. За последние 5-10 лет произошла эволюция форм организации торговли, результатом которой стало постепенное вытеснение "старых" форм (универсамов, рынков, палаток, киосков, магазинов самообслуживания) современными (торговыми центрами, гипермаркетами, супермаркетами и т.п.).
В конце 90-х годов получила развитие такая форма организации розничной торговли как подземные торговые центры. Первопроходцем этого направления стала сеть ТЦ "Квадрат" (г.Киев). Однако в последние несколько лет на рынке наметилась тенденция выхода объектов торговой недвижимости из-под земли на ее поверхность. Результатом такого процесса стало активное строительство наземных торговых центров. Первый подобный объект появился на Лукьяновке (г.Киев) и стал известен большинству киевлян как ТЦ "Квадрат на Лукьяновке".
Внимательно изучив ситуацию на рынке торговой недвижимости мы можем констатировать следующее: спрос на качественные современные формы организации розничной торговли со стороны потребителя превышает предложение (около 30%); спрос на современные формы организации розничной торговли со стороны субъектов розничной торговоли, которые постепенно перемещаются в хорошо обустроенные торговые центры. Зачастую на участие в строительстве торговых центров и получение прибыли от их эксплуатации претендуют многие владельцы земельных участков или производственных помещений. Однако они не всегда осознают, что успешность проекта зависит не только от наличия площадки, но и от ее месторасположения, удачной концепции будущего объекта, немалого объема капиталовложений, а также, что самое главное, опыта реализации подобных проектов.
Отличительными чертами состояния рынка торговой недвижимости на сегодняшний день являются: наземное расположение; торгово-развлекательная направленность; "выход из центра города"; увеличение доли профессиональных субъектов розничной торговли в составе ТЦ; развитие в регионах.
Основные операторы данного сегмента: На сегодняшний день в г. Донецке к понятию "торговый центр" можно отнести такие проекты: ТРЦ "Золотое Кольцо" ТЦ "Белый лебедь" ТЦ "Обжора" ТЦ "Амстор" ТЦ "Юзовский пассаж" ТЦ "Планета" ТЦ "Медный всадник" ТЦ "Север Плаза" Каждому из этих центров присущи отличительные особенности и своя целевая аудитория. Следует отметить, что в ближайшем будущем к существующим операторам присоединится примерно такое же число новых, ужесточая, таким образом, конкуренцию и заставляя операторов рынка увеличивать "качественные характеристики" своих объектов. Аренда торговой недвижимости.
На сегодняшний день арендная плата в ТЦ города Донецка составляет приблизительно 40-50 у.е. за 1 м.кв.. Цена аренды за "голые стены" (помещение без ремонта и соответствующих коммуникаций) - 25 у.е. за 1 м.кв. Краткосрочный прогноз развития рынка торговой недвижимости Давая краткий прогноз относительно развития данного сегмента рынка, нельзя не отметить городскую программу по реструктуризации организованных и стихийных рынков, которая предусматривает: реконструкцию рынков; ликвидацию стихийных рынков; создание торгово-развлекательных центров на месте некоторых рынков. Как видим, городские власти заинтересованы в создании цивилизованных и современных торговых помещений, а также в развитии индустрии торгово- развлекательных центров.