Рынок уходит на зимние каникулы. Индикаторы рынка от 31.12.2012

А именно, к нотариальному оформлению сделок купли-продажи недвижимости.

Писали и о том, что все больше участников рынка занимают выжидательную позицию: снимают квартиры с продажи , прекращают просмотры и торги.

Тем не менее, сделки купли-продажи были и на этой недели. Причем некоторые из них оформлялись даже без заключения предварительных договоров о намерениях. Видно, не до них было за несколько дней до зимних каникул, которые в этот раз, скорее всего, существенно затянутся.

Звонков и просмотров на прошедшей неделе было немного. Но это, если исходить из «обобщенных показателей». Ибо отдельные объекты явно заинтересовали потенциальных покупателей (просмотры там проходили регулярно; бывало, что и по несколько просмотров в день). Другое дело, что сейчас подобных объектов намного меньше, чем несколько недель назад.

То, что в январе внимание к рынку недвижимости значительно снизится, сомнений не вызывает. Но вряд ли при этом рынок полностью замрет. Сейчас у многих продавцов на руках готовые пакеты необходимых для сделок документов. Оформлялись они, как правило, в срочном порядке, и это создает соответствующий настрой. Спешили-спешили, а тут длительный простой... И непонятно, что будет дальше. А ведь людям (кому осознанно, а кому и подсознательно) хочется поставить точку в своих финансово-квартирных эпопеях. Об этом, в частности, свидетельствуют подписанные "Договора о намерениях", в которых указаны январские даты (в некоторых указана первая декада января). Очевидно, уже и с нотариусами договорились.

Статистика цен предложений по Киеву в последнее время поползла вверх. Происходит это за счет сегментов «дорогого жилья». В сегментах «дешевого жилья» статистика цен предложения снижается.

Сейчас пока сложно сказать, насколько подобное изменение статистики цен предложений соответствует реальным рыночным тенденциям. То, что одни продавцы увеличили цифры в своих ценниках, а другие их уменьшили, далеко не единственная (а, возможно, и не главная) причина подобного изменения кривых на графиках статистики. Налицо еще две причины.

Во-первых, это изменение состава предложения в результате существенного уменьшения количества объектов в базе данных.

Во-вторых, это дополнительные погрешности, связанные с переходами от долларовых цен к ценам в гривнах, и от цен в гривнах к долларам.

Типичная история сводится примерно к следующему. Продавец указал цену в долларах. СМИ, которое не имеет права публиковать рекламу в долларах, опубликовало цену в гривнах (пересчитав по тому курсу, который был в то время). Через какое-то время это объявление (с неизвестной ценой в долларах) попало в один из «покупных источников». И там была вновь пересчитана в доллары, но уже по другому курсу (курс наличного доллара меняется каждый день). В результате первичные долларовые цены начинают зависеть от динамики изменения курса наличного доллара, а также от того, какой именно курс использует тот или иной источник. Ну, а в последнее время, некоторые продавцы стали сами использовать цены в гривнах (ориентируясь при этом на привычный доллар). При этом у каждого продавца свой коэффициент пересчета цен.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам , сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 7,3% ниже значений статистики цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения статистики цен предложений по всем сегментам рынка представлены тут

Ниже представлены графики изменения статистики цен предложений в долларах и в гривнах. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

При расчетах был использован средневзвешенный курс доллара на рынке наличных валют Киева по состоянию на каждый конкретный момент времени.

График №1. Изменение статистики цен предложений в долларах США за квадратный метр по всему Киеву, а также в новых домах

Синяя кривая - статистика цен предложений по всему Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений в новых домах

Статистика цен предложений (в долларах за квадратный метр) по всему Киеву за последние три месяца выросла на 1,2%; за последнюю неделю выросла на 0,6%

Статистика цен предложений (в долларах за квадратный метр) в новых домах за последние три месяца выросла на 3,2%; за последнюю неделю выросла на 0,5%

График №2. Изменение статистики цен предложений в долларах США за квадратный метр в домах возле метро

Статистика цен предложений (в долларах за квадратный метр) в домах возле метро за последние три месяца выросла на 1,1%; за последнюю неделю выросла на 0,6%

График №3. Изменение статистики цен предложений в гривнах за квадратный метр по всему Киеву, а также в новых домах

Статистика цен предложений (в гривнах за квадратный метр) по всему Киеву за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю не изменилась

Статистика цен предложений (в гривнах за квадратный метр) в новых домах за последние три месяца выросла на 1,9%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%

График №4. Изменение статистики цен предложений в гривнах за квадратный метр в домах возле метро

Статистика цен предложений (в гривнах за квадратный метр) в домах возле метро за последние три месяца снизилась на 0,2%; за последнюю неделю не изменилась.

Как видно на графиках, статистика цен предложений в гривнах в настоящее время намного более стабильна, чем статистика цен предложений в долларах. Делать на этом какие-нибудь выводы и долгосрочные прогнозы пока рановато.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира (гостинка галерейного типа) в кирпичном доме «старый кирпич», улица Ушинского (Соломенский район, Чоколовка ). Общая площадь 34,4 кв.м., жилая 18,7 кв.м., кухня 5 кв.м. и коридор 7,5 кв.м. Общий коридор представляет собой застекленную галерею, находящуюся с тыльной стороны дома. Санузел совмещенный. Балкон застеклен и утеплен. Паркет, кафель, новая сантехника. Состояние: «не требует ремонта». 48000$ (1395$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Щербакова (Шевченковский район, Нивки ). Общая площадь 28 кв.м., жилая 13, кухня 6,8. Последний этаж. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Новая сантехника. Столярка старая. Состояние: «не требует ремонта». 47500$ (1696$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Оноре де Бальзака (Деснянский район, Троещина ). Общая площадь 37,5 кв.м., жилая 17,8, кухня 8,5. Санузел раздельный. Две застекленные лоджии. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Встроенная кухня. Столярка и сантехника старые. Состояние: «не требует ремонта». 55000$ (1467$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном монолитно-каркасном кирпичном доме, улица Драгоманова (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь 86 кв.м., жилая 52 кухня 12. Санузел раздельный. Два балкона. Стеклопакеты. Квартира после строителей, на полу стяжка. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 100000$ (1163$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 185,9 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 250500$

Источник: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua

Автор: Владимир Коломейко , © domik.net, 2013