Рынок земли: проблемы и тенденции

Рынок земли тесно связан с рынком загородной недвижимости. Это базис, ценообразующая составляющая, фактор, влияющий на безопасность инвестиций и ликвидность объектов.

Вместе с тем, сегодня интерес к покупке земельных участков, инвестирования в земельные участки серьезно снизился. Более того, рынок земли демонстрирует самое низкое падение среди всех сегментов рынка недвижимости. Причина такой ситуации – скрытые и явные проблемы рынка земли, в частности, и земельных отношений, в целом.

Главная проблема – отсутствие четкой, всем одинаково понятной государственной политики в сфере земельных отношений и неэффективность контроля за использованием земельных ресурсов. Следствие – обширная и очень запутанная законодательная база, которая, к тому же, не выполняется, уход из отрасли профессиональных кадров, постоянные реорганизации Госкомзема, запредельный уровень коррупции, как в системе Госкомзема, так и в других органах, связанных с выделением и оформлением земли. В 2008 – 2009 годах по исследованию Корпорации „Вызовы тисячелетия” почти в два раза выросла коррупционность при получении документов разрешительного характера на операции с землей.

Следует также отметить:

- отсутствие четких гарантий прав собственности на участки, в связи с неудовлетворительной работой администратора земельного кадастра

- длительные и затратные процедуры оформления и переоформления участков

- отсутствие организованных площадок для продажи

- отсутствие достоверной информации о ценах на участки

Кроме названных выше проблем покупатель также сталкивается с:

- рисками, связанными с физическими и натуральными свойствами земельных участков (отсутствие информации о проходящих по участку коммуникациях, ограничениях и отягощениях, не учтенных кадастром, залежах торфа на участках, незаконных намывах, «накладках» границ соседних участков, мошенничество и подделка документов)

- слабым развитим инфраструктуры: большие участки, отведенные для строительства индивидуального жилья, не имеют запланированных зон для строительства инженерных и социальных объектов, не решены вопросы строительства дорог, решения вопросов водоснабжения, канализации и т.д.

Усугубляет ситуацию отсутствие ипотечного кредитования, другие экономические проблемы общего характера, что приводит к низкой ликвидности земельного рынка.

На протяжении прошлого и нынешнего года наблюдаются такие тенденции:

- рост предложения участков при одновременном снижении платежеспособного спроса

- снижение цен

- большой размер уступок со стороны продавца при торге

- распространение схем, альтернативных покупке: погашение долгов земельным участком, совместное инвестирование, натуральные мены.

- рост требовательности покупателей

- уход с рынка спекулянтов
- неэффективное использование земельных участков как инвестиционного объекта

- падение интереса к рынку в целом

Пути выхода:

- наведение порядка в земельной сфере, искоренение коррупции. Необходимо принудить всех участников земельных отношений, и в первую очередь, государственные органы к соблюдению законов

- организация и внедрение рыночных институтов

- завершение бесплатной приватизации

- установление системы гарантий прав

- реальное упрощение и сокращение сроков оформления и переоформления документов на земельные участки